【文章內容簡介】 ，會減少對（?。┑男枨?。 ，該種房地產的需求會（?。?。 ，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（?。蛊洮F期供給（?。?。 ，增加 ，增加 ，減少 ，減少 ，“城市化”屬于（?。＃?005年試題） －改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途的房地產價值時應以（ ?。榍疤徇M行估價。 ／㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10％，則該可比實例的實際價格為（?。?元／㎡。 ㎡，套內建筑面積為92㎡，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（?。┰?㎡。 ，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，%，則該可比實例修正、調整后的價格為（ ）元/㎡。 ，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5％繳納有關稅費；買方按正常價格的3％繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于（　）。 ／㎡ ／㎡ ／㎡ ／㎡ ，選取了可比實例成交價格為3000元／㎡，成交日期為2006年4月末，該類房地產自2006年1月至2006年6月末每月價格遞增1％，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月價格下降10元／㎡。該可比實例在2006年10月末的價格為（　） 元／㎡。 ，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元／㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6％以內不增加付款，實際產權登記面積為100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（?。┰O。 ，選取的可比實例成交價格為3000 元/㎡，成交日期為2005年1月末，％，％，％，％，％，％，％，％，0％。則該可比實例在2005年9月末的價格為（?。┰O。 ，選取的可比實例成交價格為2500元／㎡，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元／㎡。該可比實例在2004年10月末的價格為（ ）。 ／㎡ ／㎡ ／㎡ ／㎡ ，在其附近收集的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元／㎡，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2％，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于（?。┅O。 ／㎡ ／㎡ ／㎡ ／㎡ ，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3％，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產的收益價格為（?。┤f元。 　　 　　 ，直接資本化率為10％，房地產價格應為（?。┰?。 　　 　　 　　 ，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10％。則該房地產的收益價格為（?。┤f元。 ，不可續(xù)期。包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有18年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40萬元，該類房地產的資本化率為8％，該宗房地產的收益價格為（　）萬元。 　　 　　 ，通過預測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8％，則該房地產的收益價格最接近（?。┤f元。 　　 　　 ，特別適用于成本法估價的是（?。?。 、特別是具體一宗房地產價格，直接取決于其（?。?，成本的增加一定要對（　）增大有所作用才能構成價格。 。該項目涉及B村農業(yè)人口50戶，180人。據查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元／畝。根據規(guī)定，如按最低標準，A房地產開發(fā)公司應向每個農民支付（　）元的安置補助費。 ，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12％，則開發(fā)利潤為（?。┤f元。（2002年試題） ，現根據城市規(guī)劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（ ）進行估價。 ，其價值適用（ ）評估。 ，對于資金的時間價值（ ）。 ，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/m4887元/m5037元/m5192元/m2。若采用平均增減量法預測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為( )元/m2。 ／m2和4800元／m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于（ ） 元／m2。 ，下列說法錯誤的是（?。?A.(a) 中地塊B的價值大于地塊A的 B.(b) 中地塊C的價值大于地塊D的 C.(c) 中地塊E的價值大于地塊F的 D.(d) 中地塊G的價值大于地塊H的 (即100英尺），臨街寬度20m的矩形土地。按四三二一法則，(即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（　）萬元。(2004年試題） ，能承接的估價業(yè)務有（ ）。 二、多項選擇題 （ ?。? ，包括（ ?。?。 （?。? （ ?。藴?。 （?。?。 ，應符合的要求包括（?。┑?。 ，房地產正常的成交價格等于（?。?。 （1應由賣方繳納的稅費比率） +應由買方負擔的稅費 （1應由買方繳納的稅費比率） （　）。 （?。?。（2005年試題） 　　 　　 （　）以后得到的歸因于房地產的收入。 ，收益性房地產的運營費用不包含（　）等。（2004年試題） （?。＃?006年試題） 、成熟的土地市場下，土地取得成本一般是土地使用權購買價格和應當由買方繳納的稅費構成。其中，建設用地土地使用權的購買價格，一般是采用（?。┣笕?。 （　）。 ，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，不包括（ ）。 、穩(wěn)定及長遠的房地產政策 、嚴謹及健全的房地產法規(guī) 、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫 三、判斷題 、該實體的質量以及相應配套的基礎設施。（ 　） ㎡，建筑覆蓋率為50％，1～5層建筑面積均相等，6～14層均為標準層，面積為670㎡。 （ 　） ，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權；他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。（ ?。?007年試題） ，是房地產的一種存在形態(tài)。 （ ?。?，價格是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。 （　） ，還取決于消費者對未來收入和房地產未來價格的預期。 （　） ，主要是本地區(qū)本類房地產的供求狀況。（?。?，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。 （　） ，但其社會經濟位置卻會發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是由于其他方面的建設引起的。 （?。?，它是把交通時間、交通費用統一用貨幣來衡量，以反映距離。 （?。?。 （ 　） ，三年后有關方面對其估價結果有異議而引發(fā)爭論，現需要重新評估結果的真實性，則估價時點應為2006年3月11日。 （ 　） ，只要是估價對象的類似房地產就可以作為可比實例。（?。?、交易情況調整和權益狀況調整。（?。?。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是現在的因素。（　） 四、計算題 ，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。 據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。 ，經濟壽命50年，有效經過年數為8年，經調查測算，現在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。 答案部分 一、單項選擇題1. D 【解析】：參見教材P51 2. A 【解析】：參見教材P51 3. A 【解析】：參見教材P51 4. B 【解析】：參見教材P83 5. D 【解析】：參見教材P84 6. A 【解析】：參見教材P84 7. C 【解析】：參見教材P86 8. A 【解析】：影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化。參見教材P141 9. C 【解析】：參見教材P161 10. B 【解析】：該可比實例的實際價格=[120000+80000／（1+10％）+4／（1+10％）]／100=（元／㎡）。參見教材P180 11. A 【解析】：使用面積=100=80（㎡）建筑面積下的價格=使用面積下的價格使用面積／建筑面積=300080／100=2400（元／㎡）參見教材P181 12. D 【解析】：可比實例的正常交易價格=賣方實際收到的金額/（1應由賣方承擔的稅率）=3500/（16%）=（元/㎡），市場狀況調整后價格=（1+%）6=（元/㎡）參見教材P187 13. D 【解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格／（1應由賣方繳納的稅費比率）=2500／（15％）=（元／㎡）參見教材P187 14. B 【解析】：該可比實例在2006年10月末的價格=3000（1+1％）2104=3020（元／㎡）參見教材P191 15. A 【解析】：400095/100=3800（元／㎡），用3800（1+％）6=（元／㎡）。參見教材P191 16. A 【解析】：此題需注意的是：在采用環(huán)比價格指數進行交易日期調整的公式時，應從成交日期的下一時期的價格指數開始逐乘。2005年9月末的價格=3000（1+％）（1+％）（％）（％）（％）（1+％）（％）=（元）。參見教材P191 17. C 【解析】：從2004年1月末至2004年6月末的期數為5；2004年6月末至2004年10月末的期數為4：2500（1+1％）5+420=（元／㎡）。參見教材P191 18. D 【解析】：可比實例正常市場價格=4000100／（1002）=（元／㎡）。房地產狀況調整：408 =（元／㎡）。市場狀況因素調整：（1+1％）5=（元／㎡）。 參見教材P18191 19. D 【解析】：參見教材P216。該房地產的收益價格為： 20. D 【解析】：參見教材P211，房地產價格=房地產凈收益／直接資本化率=6000／10％=60000（元）。 21. A 【解析】：參見教材P216，該房地產的收益價格為： 22. C 【解析】：參見教材P216，該宗房地產的收益價格為： 23. A 【解析】：參見教材P220，該房地產的收益價格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[11/(1+8%)353]1/(1+8%）3=（萬元），選項中最接近的一個為A，276萬元。 24. B 【解析】：參見教材P271 25. A 【解析】：參見教材P271 26. C 【解析】：按最低標準，A房地產開發(fā)公司應支付每個安置農民的安置補助費=1000元／畝1畝4=4000 元。參見教材P275 27. D 【解析】：投資利潤率=開發(fā)利潤／（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費+銷售費用）開發(fā)利潤=12％（1000+1500+75+35）=（萬元）。參見教材P283 28. C 【解析】：參見教材P323324 29. B 【解析】：參見教材P330 30. C 【解析】：參見教材P330 31. C 【解析】：d=（51924682）／3=170（元／m2），預測該地區(qū)商品住宅201