【文章內(nèi)容簡介】 ，會減少對（?。┑男枨?。 ，該種房地產(chǎn)的需求會（?。?。 ，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（?。?，使其現(xiàn)期供給（　）。 ，增加 ，增加 ，減少 ，減少 ，“城市化”屬于（?。?。（2005年試題） －改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值時應(yīng)以（ 　）為前提進行估價。 ／㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10％，則該可比實例的實際價格為（?。?元／㎡。 ㎡，套內(nèi)建筑面積為92㎡，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（?。┰?㎡。 ，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為（ ）元/㎡。 ，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3％繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（?。?。 ／㎡ ／㎡ ／㎡ ／㎡ ，選取了可比實例成交價格為3000元／㎡，成交日期為2006年4月末，該類房地產(chǎn)自2006年1月至2006年6月末每月價格遞增1％，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月價格下降10元／㎡。該可比實例在2006年10月末的價格為（?。?元／㎡。 ，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元／㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（?。┰O。 ，選取的可比實例成交價格為3000 元/㎡，成交日期為2005年1月末，％，％，％，％，％，％，％，％，0％。則該可比實例在2005年9月末的價格為（?。┰O。 ，選取的可比實例成交價格為2500元／㎡，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元／㎡。該可比實例在2004年10月末的價格為（ ）。 ／㎡ ／㎡ ／㎡ ／㎡ ，在其附近收集的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元／㎡，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2％，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（?。┅O。 ／㎡ ／㎡ ／㎡ ／㎡ ，至今都已使用10年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3％，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)的收益價格為（?。┤f元。 　　 　　 ，直接資本化率為10％，房地產(chǎn)價格應(yīng)為（　）元。 　　 　　 　　 ，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10％。則該房地產(chǎn)的收益價格為（　）萬元。 ，不可續(xù)期。包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有18年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％，該宗房地產(chǎn)的收益價格為（?。┤f元。 　　 　　 ，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該房地產(chǎn)的收益價格最接近（?。┤f元。 　　 　　 ，特別適用于成本法估價的是（?。?。 、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其（?。杀镜脑黾右欢ㄒ獙Γā。┰龃笥兴饔貌拍軜?gòu)成價格。 。該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標準，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向每個農(nóng)民支付（　）元的安置補助費。 ，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12％，則開發(fā)利潤為（　）萬元。（2002年試題） ，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（ ）進行估價。 ，其價值適用（ ）評估。 ，對于資金的時間價值（ ）。 ，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/m4887元/m5037元/m5192元/m2。若采用平均增減量法預(yù)測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為( )元/m2。 ／m2和4800元／m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（ ） 元／m2。 ，下列說法錯誤的是（?。?A.(a) 中地塊B的價值大于地塊A的 B.(b) 中地塊C的價值大于地塊D的 C.(c) 中地塊E的價值大于地塊F的 D.(d) 中地塊G的價值大于地塊H的 (即100英尺），臨街寬度20m的矩形土地。按四三二一法則，(即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（?。┤f元。(2004年試題） ，能承接的估價業(yè)務(wù)有（ ）。 二、多項選擇題 （ 　）。 ，包括（ ?。? （?。?。 （ ?。藴?。 （　）。 ，應(yīng)符合的要求包括（?。┑?。 ，房地產(chǎn)正常的成交價格等于（　）。 （1應(yīng)由賣方繳納的稅費比率） +應(yīng)由買方負擔的稅費 （1應(yīng)由買方繳納的稅費比率） （?。?。 （?。?。（2005年試題） 　　 　　 （?。┮院蟮玫降臍w因于房地產(chǎn)的收入。 ，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含（　）等。（2004年試題） （　）。（2006年試題） 、成熟的土地市場下，土地取得成本一般是土地使用權(quán)購買價格和應(yīng)當由買方繳納的稅費構(gòu)成。其中，建設(shè)用地土地使用權(quán)的購買價格，一般是采用（　）求取。 （　）。 ，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，不包括（ ）。 、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策 、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī) 、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫 三、判斷題 、該實體的質(zhì)量以及相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施。（ ?。?㎡，建筑覆蓋率為50％，1～5層建筑面積均相等，6～14層均為標準層，面積為670㎡。 （ 　） ，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。（ ?。?007年試題） ，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。 （ 　） ，價格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。 （?。?，還取決于消費者對未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期。 （　） ，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。（?。?，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。 （?。?，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是由于其他方面的建設(shè)引起的。 （?。?，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。 （　） 。 （ ?。?，三年后有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議而引發(fā)爭論，現(xiàn)需要重新評估結(jié)果的真實性，則估價時點應(yīng)為2006年3月11日。 （ 　） ，只要是估價對象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實例。（?。?、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（　） 。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。（?。?四、計算題 ，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。 ，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。 答案部分 一、單項選擇題1. D 【解析】：參見教材P51 2. A 【解析】：參見教材P51 3. A 【解析】：參見教材P51 4. B 【解析】：參見教材P83 5. D 【解析】：參見教材P84 6. A 【解析】：參見教材P84 7. C 【解析】：參見教材P86 8. A 【解析】：影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化。參見教材P141 9. C 【解析】：參見教材P161 10. B 【解析】：該可比實例的實際價格=[120000+80000／（1+10％）+4／（1+10％）]／100=（元／㎡）。參見教材P180 11. A 【解析】：使用面積=100=80（㎡）建筑面積下的價格=使用面積下的價格使用面積／建筑面積=300080／100=2400（元／㎡）參見教材P181 12. D 【解析】：可比實例的正常交易價格=賣方實際收到的金額/（1應(yīng)由賣方承擔的稅率）=3500/（16%）=（元/㎡），市場狀況調(diào)整后價格=（1+%）6=（元/㎡）參見教材P187 13. D 【解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格／（1應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）=2500／（15％）=（元／㎡）參見教材P187 14. B 【解析】：該可比實例在2006年10月末的價格=3000（1+1％）2104=3020（元／㎡）參見教材P191 15. A 【解析】：400095/100=3800（元／㎡），用3800（1+％）6=（元／㎡）。參見教材P191 16. A 【解析】：此題需注意的是：在采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式時，應(yīng)從成交日期的下一時期的價格指數(shù)開始逐乘。2005年9月末的價格=3000（1+％）（1+％）（％）（％）（％）（1+％）（％）=（元）。參見教材P191 17. C 【解析】：從2004年1月末至2004年6月末的期數(shù)為5；2004年6月末至2004年10月末的期數(shù)為4：2500（1+1％）5+420=（元／㎡）。參見教材P191 18. D 【解析】：可比實例正常市場價格=4000100／（1002）=（元／㎡）。房地產(chǎn)狀況調(diào)整：408 =（元／㎡）。市場狀況因素調(diào)整：（1+1％）5=（元／㎡）。 參見教材P18191 19. D 【解析】：參見教材P216。該房地產(chǎn)的收益價格為： 20. D 【解析】：參見教材P211，房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)凈收益／直接資本化率=6000／10％=60000（元）。 21. A 【解析】：參見教材P216，該房地產(chǎn)的收益價格為： 22. C 【解析】：參見教材P216，該宗房地產(chǎn)的收益價格為： 23. A 【解析】：參見教材P220，該房地產(chǎn)的收益價格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[11/(1+8%)353]1/(1+8%）3=（萬元），選項中最接近的一個為A，276萬元。 24. B 【解析】：參見教材P271 25. A 【解析】：參見教材P271 26. C 【解析】：按最低標準，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)支付每個安置農(nóng)民的安置補助費=1000元／畝1畝4=4000 元。參見教材P275 27. D 【解析】：投資利潤率=開發(fā)利潤／（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費+銷售費用）開發(fā)利潤=12％（1000+1500+75+35）=（萬元）。參見教材P283 28. C 【解析】：參見教材P323324 29. B 【解析】：參見教材P330 30. C 【解析】：參見教材P330 31. C 【解析】：d=（51924682）／3=170（元／m2），預(yù)測該地區(qū)商品住宅201