【正文】 材P103 5. A 【解析】：參見(jiàn)教材P104 6. A 【解析】：參見(jiàn)教材P105 7. A 【解析】：參見(jiàn)教材P107 8. C 【解析】：參見(jiàn)教材P108 9. B 【解析】：參見(jiàn)教材P112 10. A 【解析】：名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利計(jì)息次數(shù)的乘積。即2%12=24%。參見(jiàn)教材P151 11. A 【解析】：根據(jù)i=(1+r/m)m1，%=(1+r/12)121 求得r=％。參見(jiàn)教材P152 12. C 【解析】：第五年最后一個(gè)月，也就是第一個(gè)月后的第59個(gè)月。2600（1+%）5121=。參見(jiàn)教材P153 13. A 【解析】：將購(gòu)房者作為投資者來(lái)看，每年收取凈租金5000元／㎡，5年收清，投資收益率為8％，代入公式P=A/i[11/(1+i)n]，得出P=㎡，也就是說(shuō)，按題意條件，／㎡，開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)比售價(jià)優(yōu)惠。參見(jiàn)教材P154 14. C 【解析】：根據(jù)公式：P=A/i[11/(1+i)n]，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)[11/(1+6%/12)512+1]=（元）。第五年最后一月應(yīng)還利息I=6%/12=（元）。償還本金額==（元）。參見(jiàn)教材P154 15. A 【解析】：參見(jiàn)教材P172 16. A 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。參見(jiàn)教材P175 17. B 【解析】：開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本=（45002482600370）/2600=％。參見(jiàn)教材P181 18. A 【解析】：參見(jiàn)教材P191 19. D 【解析】：稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現(xiàn)金回報(bào)率=（）247。30=％。參見(jiàn)教材P193 20. D 【解析】：土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=26000247。[（120004500）2]=。參見(jiàn)教材P211 21. D 【解析】：參見(jiàn)教材P220 22. A 【解析】：投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目或投資方向提出建議。參見(jiàn)教材P240 23. B 【解析】：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模。參見(jiàn)教材P245 24. D 【解析】：有限責(zé)任合伙企業(yè)和有限責(zé)任公司主要通過(guò)在私人市場(chǎng)上向私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金。參考教材P272 25. C 【解析】：我國(guó)央行目前的規(guī)定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購(gòu)置土地或繳納土地出讓金的貸款。參見(jiàn)教材P288 26. A 【解析】：對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容。參考教材P323 27. A 【解析】：物業(yè)維修常起源于租戶對(duì)建筑物狀況的抱怨。參考教材P328 28. B 【解析】：乙級(jí)寫(xiě)字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。參見(jiàn)教材P330 29. B 【解析】：一般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡。參考教材P335 30. C 【解析】：根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54（㎡）。參見(jiàn)教材P336 31. A 【解析】：某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度=信用等級(jí)系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)。企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長(zhǎng)期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)的為60%，所以該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=50％50％120％60％=18％。參見(jiàn)教材P320 32. B 【解析】：居住區(qū)商場(chǎng)：建筑規(guī)模一般在3000—10000平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)～10000萬(wàn)元之間，居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶。參見(jiàn)教材P342 33. D 【解析】：可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成主要包括封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖。參見(jiàn)教材P265 34. C 【解析】：管理經(jīng)理相同都是股份有限公司，信托，協(xié)會(huì)。參見(jiàn)教材P307 35. D 【解析】：擔(dān)保形式抵押、保證、質(zhì)押。參考教材P316 二、多項(xiàng)選擇題1. BCD 【解析】：參考教材P5 2. ABC 【解析】：房地產(chǎn)投資信托資金（REITs）可劃分為權(quán)益型，抵押型，混合型三種形式。參考教材P12 3. ABE 【解析】：參見(jiàn)教材P119 4. ABCD 【解析】：參見(jiàn)教材P122 5. ACDE 【解析】：參見(jiàn)教材P133 6. ABE 【解析】：參見(jiàn)教材P148 7. ABCD 【解析】：銷(xiāo)售稅金中不應(yīng)含房產(chǎn)稅和土地使用稅。參見(jiàn)教材P16169 8. ABCE 【解析】：參見(jiàn)教材P233 9. ACE 【解析】：參見(jiàn)教材P172 10. BE 【解析】：參見(jiàn)教材P173 11. CD 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。參見(jiàn)教材P255 12. BCE 【解析】：由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。參考教材P296 13. AC 【解析】：貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)等）移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。參考教材P319 14. ABE 【解析】：進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析、制訂物業(yè)策略計(jì)劃是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作。參見(jiàn)教材P324 15. AB 【解析】：在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)（如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)），來(lái)確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量和幅度。參考教材P339 三、判斷題1. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P5 2. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P14 3. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P71 4. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P114 5. 錯(cuò) 【解析】：有些產(chǎn)品品牌差異明顯，但消費(fèi)者并不愿花長(zhǎng)時(shí)間來(lái)選擇和估價(jià)，而是不斷變換所購(gòu)產(chǎn)品的品牌，這種購(gòu)買(mǎi)行為稱(chēng)為化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)行為。參見(jiàn)教材P129 6. 對(duì) 【解析】：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。參見(jiàn)教材P154 7. 錯(cuò) 【解析】：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P173 8. 錯(cuò) 【解析】：內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。若該項(xiàng)目可行，則其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定大于銀行貸款利率。參見(jiàn)教材P175 9. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P213 10. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P223 11. 對(duì) 【解析】：進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析需要結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化。參見(jiàn)教材P244 12. 對(duì) 【解析】：建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。參考教材P289 13. 對(duì) 【解析】：在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用。參見(jiàn)教材P339 14. 對(duì) 【解析】：零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金又稱(chēng)最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（營(yíng)業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。參見(jiàn)教材P347 15. 錯(cuò) 【解析】：收益性物業(yè)管理中的稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入抵押貸款還本付息=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用抵押貸款還本付息。參見(jiàn)教材P352353 四、計(jì)算題1. 正確答案：第一步：求借款計(jì)劃和還款計(jì)劃：　?。?）借款計(jì)劃：　　第2年初借款：132503250=10000（萬(wàn)元）（）　　第3年初借款：127507750=5000（萬(wàn)元）（）　　（2）還款計(jì)劃：　第4年初應(yīng)還款：10000（1+10％）2+5000（1+10％）=17600（萬(wàn)元），實(shí)際還款12600萬(wàn)元，（1分）　第5年初應(yīng)還款：（1760012600）（1+10％）=5500（萬(wàn)元），實(shí)際還款5500萬(wàn)元。（1分）?。ㄈ缫陨嫌?jì)算結(jié)果是在“現(xiàn)金流量表”中列出的，也給相應(yīng)的得分）　第二步：求現(xiàn)金流量?。?）第5～40年的租金收入：3000500090％=1350（萬(wàn)元）（）?。?）第5～40年的運(yùn)營(yíng)成本：135020％=270（萬(wàn)元）（）?。?）列出現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）（此表中“凈現(xiàn)金流量”數(shù)據(jù)全部正確的，得2分；部分正確的，～）第三步：求項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率當(dāng)i1=15％時(shí)，第四步：求自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）（） 2. 正確答案：（1）計(jì)算該家庭購(gòu)買(mǎi)住房的最高總價(jià)月還款額：A=1600030%=4800（元）（）最高貸款額：P=A/i[11/（1+i）n ]= 4800/(1%) [11/（1+1%）240 ]=（元）=（萬(wàn)元）（本步計(jì)算中，i取1%，n取240,）購(gòu)買(mǎi)住房的最高總價(jià)：（萬(wàn)元）（）（2）計(jì)算第6年初一次性提前償還款解法一：第5年末尚余貸款本金：P’=A/i[11/（1+i）n39。 ]= 4800/(1%)[11/（1+1%）180 ]=(元)=（本步計(jì)算中，i取1%，n′取180，）調(diào)息后的月還款額：A’=P’[〖i39。 (1+i39。)〗n39。/(〖(1+i39。)〗n39。1)]= 〖%(1+%)〗180/(〖(1+%)〗1801)= （1分）（本步計(jì)算中，i′%，n′取180，）調(diào)息后每月增加的還款額：=（元）（）提前還款額：P”=(%) [11/(1+%)180 ]=（元）=（萬(wàn)元）（1分）解法二：設(shè)提前還款額為P″，則有A/i39。[1 1/〖(1+i39。)〗n39。 ]+p=p39。 (1分)第5年未尚余貸款本金：P’=A/i [11/(1+i)n39。 ]=4800/(1%) [11/(1+1%)180 ]=(元)=(1分)P”=P’A/i39。[11/(1+i39。 )n39。 ]= (%) [11/(1+%)180 ]（1分）=(元)=（萬(wàn)元）（）（3）貸款延長(zhǎng)期的計(jì)算設(shè)從第5年末開(kāi)始的還款期為X月，則有P’=A/i39。 [11/(1+i39。 )x ]()=5400/%[11/(1+%)x ] （）x=（月）（）延長(zhǎng)期：=（月）≈ (年) （）《房地產(chǎn)估價(jià)案例分析》模擬試卷（一）一、簡(jiǎn)答題 ，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競(jìng)標(biāo)，其報(bào)價(jià)依次為415萬(wàn)元、423萬(wàn)元、455萬(wàn)元，而房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值估值為430萬(wàn)元。試分析投資者的報(bào)價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)師估值不一致的原因及投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 ，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年8月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2003年8月通過(guò)出讓取得，2004年8月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2003年8月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)。認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為2200元/㎡。請(qǐng)問(wèn)：（1）估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?（2）在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格? ，建筑面積148㎡，現(xiàn)為餐飲門(mén)面，比較陳舊也無(wú)空調(diào)及包間。按成本法原理測(cè)算得該餐飲門(mén)面當(dāng)前單價(jià)為3000元/㎡，該街道上類(lèi)似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門(mén)面房的市場(chǎng)價(jià)格為4000元/㎡，現(xiàn)經(jīng)測(cè)算知將該商業(yè)門(mén)面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門(mén)面房的裝修改造費(fèi)用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用為2220元?，F(xiàn)有一個(gè)買(mǎi)家希望以3000元/㎡的價(jià)格購(gòu)下該門(mén)面，向估價(jià)師咨詢其出價(jià)是否合適，問(wèn)該門(mén)面房當(dāng)前交易的合理價(jià)格范圍應(yīng)該是多少？為什么？ 二、綜合題 （本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)。本題最多扣至零分）。有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2008年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊。根據(jù)土地價(jià)格管理部門(mén)提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為180元/㎡，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類(lèi)似的建筑物樓面地價(jià)為170元/㎡，則土地重新取得成本為: