20xx--20xx年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題答案及解析-wenkub
2023-01-31 16:32:43 本頁面
【正文】 擬建一商場出租經(jīng)營。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出 公式；僅有計劃結(jié)果而無計算過程的，不得分。 （ ） 13．個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款風(fēng)險只來自于申請貸款的購房者。 （ ） 9．開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開 發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。 （ ） 6．房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置 率。 （ ） 2．購買住房抵押支持證券的個人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 A．自然特征，如山地和河流等 B．細(xì)分市場 C．人口密度的大小 D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍 E．競爭性項目的區(qū)域建設(shè)工程教育網(wǎng) 三、判斷題（共 15小題，每題 1分。 A．總投資估算表 B．現(xiàn)金流量表 C．資金來源與運用表 D．損益表建設(shè)工程教育網(wǎng) E．資產(chǎn)負(fù)債表 12．以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（ ）。 A．資金運動的時間始點 B．日歷年度的年初 C．某一基準(zhǔn)時刻 D．既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點 E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點建設(shè)工程教育網(wǎng) 8．在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（ ）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第三階段初期 D．第三階段 E．第四階段 4．制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。全部選對的，得 2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得 分。 A．經(jīng)營成本 B．物業(yè)檔次 C．業(yè)主目標(biāo)收益要求 D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系 33．王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧 ，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元 B． 40 C． 43 D． 47 34．物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（ ）。 A． 10％ B． ％ C． ％ D． ％ 29．下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（ ）。 A．利潤為零 B．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) C．最大費用建設(shè)工程教育網(wǎng) D．最大利潤 25．下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資 項目主要不確定性因素的是（ ）。 A．成本利潤率是年成本利潤率 B．成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率建設(shè)工程教育網(wǎng) C．投資利潤率是項目經(jīng)營期 B． 10％ C． ％ D． 12％ 21．某開發(fā)商向銀行申請了年利率 6％、期限為 10年、按年等額償還的一筆總額 100 萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（ ）萬元。如果該貸款的年利率為 ％，期限為 15年，按月償還，首次月還款額為 2021元，月還款額增長率 為 ％，則該購房者在第 5年第 6個月的還款額為（ ）元。 A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制 D．單一市場集中化 13．下列行業(yè)中，（ ）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。 A．選址規(guī)劃意見通知書 B．規(guī)劃設(shè)計條件通知書 C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D．建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證 10．房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（ ）。 A．供給非同質(zhì)性 B．需求多樣性 C．競爭充分性 D．交易復(fù)雜性 6．產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（ ）。 A．比較風(fēng)險 B．通貨膨脹風(fēng)險 C．時間風(fēng)險 D．資本價值風(fēng)險 3．某 投資市場的平均收益率為 12％，銀行貸款利率為 ％，國債收益率為 ％， 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為 ．那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（ ）。每題的備選答寨中只有一個最符合題意。） 1．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的 廠房的投資風(fēng)險小。 A． ％ B． ％ C． ％ D． ％ 4．某市 2021年新開工的房屋建筑面積為 90萬 m2， 2021年未完工轉(zhuǎn)入 2021年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為 30萬 m2， 2021年竣工的房屋建筑面積為 80萬 m2．那么，該 市房屋均平均建設(shè)周期為（ ）年。 A．土地稀缺 B．城市化進(jìn)程快 C．競爭充分性 D．交易復(fù)雜性 7．房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（ ）和項目財務(wù)評價兩個部分。 A．成本導(dǎo)向定價法 B．購買者導(dǎo)向定價法 C．競爭導(dǎo)向定價法 D．市場導(dǎo)向定價法 11．對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（ ）。 A．批 量行業(yè) B．僵滯行業(yè)。 A． B． C． D． 16．購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為 100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為 20萬元。 A． B． C． D． 22．某房地產(chǎn)投資項目的總投資為 5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為 2021萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為 600萬元，年平均稅后利潤為 480萬元，則該投資項 目的資本金利潤率為（ ）。 A．容積率 B．空置率 C，利息備付率 D．成本利潤率 26．下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價靜態(tài)指標(biāo)的是（ ）。 A．土地購置貸款 B．土地儲備貸款 C．土地開發(fā)貸款 D．建投貸款 30．下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（ ）。 A．零售商的財務(wù)能力 B．零售商需要的服務(wù) C．零售商組合與位營分配 D．零售商的聲譽建設(shè)工程教育網(wǎng) 35．某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為 5000萬元，年租金收入為 600萬元，則該單 位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（ ）萬元。） 1．一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括（ ）等分析。 A．租售選擇 B．宣傳手段選擇 C．租售進(jìn)度安排 D．廣告設(shè)計及安排 E．租售價格確定 5．隨著市場細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了 “彌隙市場 ”的概念：彌隙市場 的特點是（ ）。 A．折舊和攤銷 B．投資回收 C．投資回報 D．未分配利潤 E．權(quán)益融資 9．房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（ ）等。 A．建筑安裝工程費 B．土地使用權(quán)出讓金 C．拆遷補(bǔ)償費 D．公共配套設(shè)施建設(shè)費 E．城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 13．債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有（ ）。請根據(jù)判斷結(jié)果，用 “√”表示正確，用 “”表示 錯誤。 （ ） 3．在進(jìn)行風(fēng)險分析時，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項目風(fēng)險越大。 （
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