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正文內(nèi)容

06年房地產(chǎn)估價師案例分析真題及答案(編輯修改稿)

2025-07-20 05:45 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 價測算過程 ?。ㄒ唬┦袌龇ā 「鶕?jù)估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料,分別測算2層商鋪的價格?!   」纼r人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析,從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實例,通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后,得到可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。對其進行進一步分析調(diào)整后確定估價對象的比準(zhǔn)價格。具體評估過程如下: ?。?)可比實例的選取。選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例,有關(guān)資料見表1。表1 可比實例資料表估價對象與可比實例/項目 A大廈首層商鋪 B花園首層商鋪 C大樓首層商鋪 D估價對象首層商鋪 坐落 大道 大街 大道 大道 交易日期 2006年9月 2006年9月 2006年10月 2006年10月 交易情況 正?!≌!≌!≌!⊥恋厥褂脵?quán)取得方式 掛牌出讓 掛牌出讓 招標(biāo)出讓 掛牌出讓 房地產(chǎn)狀況困素  地段等級 商業(yè)Ⅲ級 商業(yè)Ⅳ級 商業(yè)Ⅳ級 商業(yè)Ⅲ級 繁華程度 商業(yè)密集區(qū) 一般 一般 商業(yè)密集區(qū) 交通便捷度 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 公共配套設(shè)施完備程度 較完善 較完善 較完善 輕完善 建筑裝修 簡裝 簡裝 簡裝. 簡裝 設(shè)施設(shè)備 中央空調(diào)/自動消防噴淋 中央空調(diào)/自動消防噴淋 中央空調(diào)/自動消防噴淋 中央空調(diào)/自動消防噴淋 商鋪類型 獨立商鋪 獨立商鋪 街角獨立商鋪 獨立商鋪 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 臨路狀況 臨大道/混合型主干道 臨大道/混合型主干道 臨大街/混合型主干道 臨大道/混合型主干道 商鋪交易價格 10500元/m2 9091元/m2 9562元/m2    ?。?)比較修正。  1)交易情況修正:經(jīng)調(diào)查可比實例均為市場上正常成交的交易實例,交易價格無異常,無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。  2)交易日期調(diào)整:可比實例交易日期與估價時點相近,由于市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動,無需修正。修正系數(shù)均為100/100?! 》康禺a(chǎn)狀況因素調(diào)整:根據(jù)商業(yè)用房的特點,選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素,以估價對象的狀況為100,將可比實例與估價對象狀況因素進行打分比較,比較結(jié)果見表2。表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計算表可比實例/項目ABC大廈首層商鋪花園首層商鋪大樓首層商鋪交易日期100/100100/100100/100交易情況100/10010/00100/100房地產(chǎn)狀況因素地段等級100/100100/98100/98繁華程度100/100100/97100/101交通便捷度100/100100/100100/100公共配套設(shè)施100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/100100/98100/102商鋪類型100/100100/100100/102建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100朝向108/991110/98100/100臨路狀況100/100100/100100/100交易價格10500元/m29091元/m29562元/m2可比實例修正后價格10606元/m29958元/m29285元m2(6可比實例與估價對象土地等級不一樣,未做修正。 ?。? 比較因素欠缺 如可比實例建筑年代 容積率、可收益年限是否相近等。)8  缺少可比實例的因素分析說明。9 繁華程度 設(shè)施設(shè)備修正系數(shù)與實際描述不符。10 可比實例一層層高4.5米未做說明(3) 比準(zhǔn)價格計算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù),運用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格,結(jié)果如下:  利用實例A計算為10606元/m2;  利用實例B計算為9958元/m2;  利用實例C計算為9285元/m2?! 臏y算結(jié)果栗看,3個價格水平差別不大,故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價格,即估價對象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價
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