06年房地產(chǎn)估價師案例分析真題及答案(已修改)
2025-07-05 05:45 本頁面
【正文】 2006年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》真題及答案 一、問答題（共3題，每題10分） （一）某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店?！ ≌垎枺骸 ? ?1 答 房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定，在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式選定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市確定。2 該房屋性質(zhì)建議拆遷人按以下原則確定以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載為準；對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估；被拆遷人與拆遷人對房屋用途性質(zhì)等協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。（二）2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格?！ ≌垎枺骸 。煞襁x取其作為可比實例?為什么? ? ?答 1 不可取。因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異。如土地房屋規(guī)模、設備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層高、臨街狀況等不同，不具有可比性。2 確定出租部分潛在毛收入應注意租賃期內(nèi)按租約計算，租賃期外按正?？陀^的市場租金計算；應考慮租賃保證金和押金的利息收入；應考慮是否存在無形收益。3 確認自營部分的凈收益時應注意：測算正?？陀^的凈經(jīng)營收入；應扣除正常的商業(yè)利潤。（三）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/m2，包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為18001元/m2?！ ≌垎枺骸 ? ?答 1 應采用估價時點時的房地產(chǎn)重置價格。而不是過去的。應實地查勘，搜集資料綜合評價完成評估，而不是單純按委托方提供的數(shù)據(jù)計算。應按市場的客觀成本評估，而不是實際成本。應根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定合理的開發(fā)期計算利息，而不是從取得時算起。應采用估價時點時市場正?？陀^的利潤，而不是期望利潤。2 重置價格還應減去折舊才能得出積算價格?？紤]折舊時要注意計算建筑物的物質(zhì)折舊，可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；考慮爛尾樓可能存在的設計過時等導致的功能折舊考慮可能存在的由于市場供求狀況變化 規(guī)劃政策環(huán)境等外部因素引起的經(jīng)濟折舊 二、單項選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意） ?。ㄒ唬┘组_發(fā)商開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂?！ ?，申請貸款。下列表述中正確的是（ b）?！ ?，正確的是（a?。 ?，可以單獨辦理抵押登記 ，因已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記 ，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù) ，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應為（d?。！ ?，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（ d） ?。ǘ埬吃?004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔?！ 。瑥埬车臋?quán)益價格為（c?。??！ ?，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值 ，王某的權(quán)益價格為（d?。！ ?，購買價格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20％，則該店面帶債務轉(zhuǎn)讓的價格應為（c?。 。サ氖赘犊罴由显撌赘犊?年的利息 ?。サ氖赘犊?，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值 、時點的現(xiàn)值之和 ，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和 （三）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1