案例分析解題思路-資料下載頁
2025-06-10 01:02本頁面
【正文】 費基礎錯誤。C、費用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費用中包含了折舊費。F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。（6）報酬率確定錯誤A、報酬率選定錯誤B、用途不同的部分采用了相同的報酬率C、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為報酬率。 市場法（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由（2）比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。4）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。（5）比較修正的方向錯誤。（6）可比實例不符合條件。7）區(qū)位狀況與實物狀況混淆不請。8）區(qū)位狀況與實物狀況具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。（10）比較修正項目有漏項。（11）間接比較與直接比較混淆不清。成本法： 1成本應為社會平均成本,即客觀成本2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明4銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確5入股的估價應說明入股后的用途6注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得1030%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%7折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)8用成本計算而非成本價9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格假設法1預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費2察看項目是否齊全3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則 最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題； 七) 估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由）再仔細看看以下：1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準確。2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確3估價時點是否準確4修正年限是否正確5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應一致6對采用的方法是否有合理的說明和理由7任何一項數(shù)據(jù)都應有來源依據(jù)，必要時說明8注意利息的計算方式，期限9報告有效期應以報告完成之日為準10現(xiàn)實用途和法定用途相符11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）
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