【正文】 充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤率的結合）的確定是否說明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據(jù)，是否重復計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應。⑹估價時點的確定是否正確（購地日期、建設期、經(jīng)營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。五、基準地價修正法：是建立基準地價的過程?；鶞实貎r的價格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？第五部分不同估價目的下的估價：（《基本制度與政策》《案例分析》）針對不同的估價目的進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。一、土地使用權出讓價格評估（法規(guī)P3135）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定。出讓方式及價格管理。采取拍賣、招標、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。國有土地使用權出讓評估的特點：①土地出讓拍賣底價評估應采用公開市場價值標準。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地供應方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣；與強制拍賣則不同，強制拍賣底價評估時要考慮其短期強制處分標的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。②估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點。拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日；招標方式出讓國有土地使用權時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權準予轉(zhuǎn)讓時，補交土地使用權出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權出讓手續(xù)開始日。③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法。國有土地使用權出讓價格評估為政策性估價范圍。拍賣方式出讓土地使用權時，宜重點選取市場比較法、假設開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權時，宜重點選取成本法、基準地價系數(shù)修正法。④搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性。注意所選取的可比實例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。成本法在國有土地使用權出讓價格評估上的應用。《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地（土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費）和房屋拆遷補償費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務費及管理費、政策規(guī)定的其他有關稅費）；②土地使用權出讓金或者地價款；③有關土地取得的手續(xù)費和稅金。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估（法規(guī)P128136，P129P133新）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。轉(zhuǎn)讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括：①以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。轉(zhuǎn)讓評估的特點。①從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法。以劃撥方式取得的土地使用權轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定（土地出讓金按規(guī)定全額上交財政。相當于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。），同時在報告中予以說明。三、房地產(chǎn)租賃價格評估（法規(guī)P137145）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定。住宅用房地租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。私房租賃價格管理規(guī)定。房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。租賃價格評估特點。①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。②租約對租金估價有一定的影響。租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標準；如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。租期最長為20年。③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。④幾種租金內(nèi)涵。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關系形成）。評估方法。市場比較法、收益法、成本法。①收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定?？鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內(nèi)，在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。②成本法評估時的成本構成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。四、房地產(chǎn)抵押價值評估（法規(guī)P145156）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。價值標準。應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產(chǎn)正常市場價格進行，但應在報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。下列房地產(chǎn)不得設定抵押。①權屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。設定抵押的原則。①依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押；③以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押；④以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時國有土地上的房屋同時抵押；⑤鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。設定抵押的限定條件。①以享受國有優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限；②有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限；③以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；④以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。⑤預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。⑥以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。房地產(chǎn)抵押評估的特點。（本部分是在報告中說明時出現(xiàn)，不改變評估價值，即公開市場價值）①注重預期風險。抵押評估業(yè)務一般估價時點為當前某一日期，而抵押期限一般會在一年以上的時間，一旦發(fā)生清償，實現(xiàn)抵押權卻在未來某一日，所以要注重預期風險。估價時，對預期不確定的因素要充分考慮。②分析市場變現(xiàn)能力。尤其對有價無市的狀況進行分析。③考慮抵押期間的耗損。對抵押期較長或抵押物耐用經(jīng)濟年限較短的部分在估價時應予以分析、考慮。④一般估價時點為當前某一日期，而抵押期限一般會有一年以上，應說明在估價報告有效期內(nèi)如果市場變化不大價值不變，或市場變化較大時（超過某一變化率），其價值需要重新評估的事項。抵押評估中常見的類型與方法。①整體商品房抵押時，可根據(jù)情況采用成本法、市場比較法或收益法估價。②劃撥土地上的房地產(chǎn)抵押評估時，可采用A房產(chǎn)與土地開發(fā)費用分別估價再綜合的方法，可采用成本法、市場比較法。也可采用B先假設估價對象為具有完全產(chǎn)權的商品房，用成本法和市場比較法或收益法進行估價，最后扣除土地出讓金的方法。③部分房地產(chǎn)抵押評估時，應注意該部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意土地的分攤和公共配套設施、人流、物流交通通道的合理的享用問題?？刹捎贸杀痉?、市場比較法或收益法。要注意部分在整體中的作用，如果是輔助部分，則不能單獨抵押，如大堂、廁所等。④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評估時，應注意其占地面積的土地征用批準權限和政府規(guī)劃管理部門對該宗用地的規(guī)劃限制條件。獲得權限內(nèi)政府相關部門的認可，方可設定抵押，估價時考慮補交土地征用費、土地出讓金等因素?？捎贸杀痉ā⑹袌霰容^法或收益法。注意集體土地使用權抵押條件。⑤在建工程已完工部分抵押評估時，應充分考慮后續(xù)工程的成本、費用。采用成本法中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，估價時應采取保守原則。估價可采用成本法、假設開發(fā)法和市場比較法。五、房地產(chǎn)保險估價(不包括土地價值)法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關規(guī)定。保險范圍。房地產(chǎn)保險可分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險。土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的標的；投機風險（如房地產(chǎn)市場價格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險范圍。房地產(chǎn)保險估價，分為：①房地產(chǎn)投保時的保險價值評估。應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包括土地價值。常采用成本法、市場比較法。房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。②保險事故發(fā)生后損失程度或損失價值的評估。應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。按不可修復評估時，結果中扣除殘值（拆除重建）。直接損失和間接損失。①直接損失是自然風險和社會風險的作用導致財產(chǎn)本身的直接損失。②間接損失是指由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。如：當一建筑物嚴重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的損失是指在被損壞的財產(chǎn)被修復完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導致的收益下降或費用上升。保險價值和保險金額。①保險價值是指保險標的訂立保險合同時估定的實際價值或在發(fā)生保險事故時所具有的價值。②保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的的實際投保金額，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不得超過保險價值，超過保險價值的，超過部分無效。六、房地產(chǎn)課稅估價（法規(guī)第十章）營業(yè)稅。①法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》。②計稅依據(jù)。營業(yè)額。③為課征營業(yè)稅而進行的房地產(chǎn)估價，與為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而進行的房地產(chǎn)估價類似。城鎮(zhèn)土地使用稅。①法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t。②主要是合理地劃分土地等級。土地增值稅。①法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。②關鍵是扣除項目金額的估算。房產(chǎn)稅。①法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t。②計稅依據(jù)。房產(chǎn)余值或租金收入（注意租金收入的內(nèi)涵）。③房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（10—30%）后的余額，%征收，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金收入征收稅率為12%，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。契稅。①法律依據(jù)。《中華人民共和國契稅暫行條例》和實施細則。②計稅依據(jù)。契約價格，即成交價格、市場價格和交換價格。③估價時點：簽訂契約的時間。對于申報的成交價格明顯低于房地產(chǎn)實際價值又無正當理由的，應按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價方法重新評估其客觀合理價格或價值，并以此作為計稅依據(jù)。七、征地和房屋拆遷補償估價（法規(guī)第三章）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。征地和拆遷補償估價是政策性、群眾性很強的一項估價工作。法律對補償標準、補償范圍、補償方式等都作了詳細的規(guī)定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關法律、法規(guī)和政策以及當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，更要準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質(zhì)。征地補償估價。①土地補償費（前三年平均產(chǎn)值的6—10倍）；②征用耕地的安置補助費（4—6倍）