【正文】 他用地50年。綜合本案前后提到的條件和說明，該土地應(yīng)該屬于綜合用地的范疇，其使用期限應(yīng)該是50年，而不是70年。國土局“多收”的20年土地出讓金應(yīng)該退還，并調(diào)整原已經(jīng)簽定的出讓協(xié)議書的相應(yīng)條款，包括用途條款、年限條款和價(jià)位條款，修改土地使用權(quán)證書載明的年限。二、案例分析：1993年11月23日，原告(乙方)與被告土地局(甲方)經(jīng)協(xié)商一致簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》。合同約定：，有償出讓給乙方用于商業(yè)建設(shè)使用40年，土地出讓金為8045793元。合同簽訂后30日內(nèi)，乙方先向甲方交付土地使用權(quán)出讓金總額的15%作為合同定金，60日內(nèi)付清全部土地使用權(quán)出讓金。乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用權(quán)出讓金，甲方有權(quán)解除合同，并可請求賠償。乙方付清全部土地使用權(quán)出讓金后的5日內(nèi)，依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《中華人民共和國國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。合同簽訂后，原告于1993年12月27日給付被告土地局400萬元。其中，含合同定金1206868元，土地使用權(quán)出讓金2793132元。原告還向土地局提出書面申請稱，因資金周轉(zhuǎn)困難和冬季無法施工，請求將未付的土地使用權(quán)出讓金延緩至1994年4月1日付清。土地局同意了原告申請，并于1993年12月28日給其核發(fā)了國有土地使用證。但是，原告并未于1994年4月1日付清尙欠的土地使用權(quán)出讓金。后經(jīng)土地局多次催促，仍未履行。土地局遂依照當(dāng)?shù)仃P(guān)于出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例實(shí)施辦法中關(guān)于“受讓方不履行合同的，出讓方可以依法解除合同，所支付的定金及出讓金不予退還”的規(guī)定，于1994年9月30日決定；解除1993年11月23日與原告乙方簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，收回該合同約定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，所發(fā)土地使用證注銷登記，原告已經(jīng)支付的定金1206868元和土地使用權(quán)出讓金2793132元不予退還。10月24日，原告收到解除合同決定的通知書，與土地局多次協(xié)商，但均無結(jié)果，遂提起訴訟。法院應(yīng)當(dāng)如何處理原告支付400萬元的出讓金？案例分析提示：雖然當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)于出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例實(shí)施辦法中有關(guān)于“受讓方不履行合同的，出讓方可以依法解除合同，所支付的定金及出讓金不予退還”的規(guī)定，但本案中原告交付的400萬元中有一部分屬于出讓金，因此應(yīng)當(dāng)看作部分履行了合同，而非“不履行合同”。被告土地局不能以原告未履行合同為由，對其定金及出讓金一律不予退還。法院應(yīng)當(dāng)判決土地管理局退還出讓金，但對于定金部分則不予返還。三、案例分析：廈門市中級人民法院(1996)廈門初字第2號民事判決書認(rèn)定：黃振煌與第三人陳和基原于1985年1月1日共承包縣后村委會(huì)50畝場地種植經(jīng)營，雙方簽訂一份合同書，每年承包款為3000元，承包期為30年，并且約定國家需要征地時(shí)，土地底款歸村委會(huì)所有，青苗賠償款，村委會(huì)分4/9，承包人分5/9。1986年初，黃振煌、陳和基與新疆建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)業(yè)建設(shè)第一師十團(tuán)建立聯(lián)營關(guān)系，共同經(jīng)營種植廈門天山葡萄試驗(yàn)場。1987年1月因陳和基遷居香港未參與投資，同年7月，十團(tuán)將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黃振煌，陳和基獲悉后要求與黃振煌共同經(jīng)營該試驗(yàn)場，雙方便于1989年6月簽訂《共同承包天山葡萄試驗(yàn)場協(xié)議書》，雙方約定由陳和基分期補(bǔ)付給黃振煌投資款102550元。之后，陳和基先付給黃振煌57300元。同年10月15日，陳和基提出退伙，雙方又簽訂一份《轉(zhuǎn)讓經(jīng)營協(xié)議書》，約定黃振煌退還陳和基的全部投資款，試驗(yàn)場的種植由黃振煌自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，黃振煌與十團(tuán)的關(guān)系與陳和基無關(guān)。之后，黃振煌與陳和基就返還投資款發(fā)生糾紛，經(jīng)廈門市湖里區(qū)人民法院調(diào)解，糾紛解決。嗣后，黃振煌承擔(dān)返還十團(tuán)的投資款的全部債務(wù)，于1994年11月30日簽訂了《有關(guān)廈門天山葡萄試驗(yàn)場轉(zhuǎn)讓后的有關(guān)經(jīng)濟(jì)協(xié)議決斷證明》，了結(jié)了雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該試驗(yàn)場由黃振煌一人經(jīng)營。1994年1月因國家建設(shè)需要，黃振煌所經(jīng)營的果園被征用，，水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)19338元，誤工補(bǔ)貼費(fèi)2000元。全部款項(xiàng)縣后村委會(huì)交給黃振煌9萬元外，其余均占為己有。黃振煌多次找縣后村委會(huì)交涉付款，縣后村委會(huì)均以黃振煌與陳和基有糾紛為由，予以拒絕。黃振煌訴至法院。廈門市中級人民法院認(rèn)為，黃振煌在其獨(dú)自承包縣后村委50余畝土地種植果樹過程中，因國家建設(shè)需要而被征用，現(xiàn)國家付給有關(guān)征地補(bǔ)償款，根據(jù)征地補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，屬于原告應(yīng)得部分應(yīng)歸其所有，現(xiàn)被告以原告合伙人提出異議而拒付補(bǔ)償款沒有道理，原告要求被告按照雙方的約定支付青苗補(bǔ)償款等項(xiàng)及追索延付的利息損失，理由充分，應(yīng)予支持。第三人原與原告合伙承包種植果園，但已于1989年10月經(jīng)雙方協(xié)商退出合伙經(jīng)營，經(jīng)法院調(diào)解書確認(rèn)，并已執(zhí)行完畢，現(xiàn)提出仍享有與原告同等的征地補(bǔ)償受益權(quán)，理由不能成立。故判決：縣后村委會(huì)在判決發(fā)生法律效力后7日內(nèi)，；駁回第三人陳和基的訴訟請求。福建省高級人民法院（1996）閔民終字第38號民事判決書認(rèn)定的事實(shí)與廈門市中級人民法院上述判決認(rèn)定的事實(shí)基本相同。終審判決認(rèn)為：國家因建設(shè)需要征用黃振煌獨(dú)自承包經(jīng)營的果園，依照有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)對其種植的葡萄、果樹及其種植經(jīng)營所需的地上附著物等給予補(bǔ)償?？h后村委會(huì)則因該地塊的征用而獲得了國家給予的土地補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、誤工補(bǔ)償費(fèi)，此外在一審判決縣后村委會(huì)應(yīng)付還給黃振煌的補(bǔ)償款中，已扣去原雙方約定的4/9的青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及其應(yīng)得的部分場地平整換土補(bǔ)償費(fèi)等。因此縣后村委會(huì)上訴主張?jiān)賲⑴c分享國家付給黃振煌個(gè)人的上述補(bǔ)償費(fèi)，缺乏法律依據(jù)，不能予以支持，縣后村委會(huì)應(yīng)將領(lǐng)取的補(bǔ)償費(fèi)中屬于黃振煌的部分返還黃振煌。陳和基于1992年已退出合伙承包經(jīng)營，其主張共分國家付給黃振煌個(gè)人的上述補(bǔ)償費(fèi)，亦不能予以支持。故原判決適用法律正確，除糾正部分判決表述不當(dāng)外，維持原判。法院的判決依據(jù)何在？應(yīng)當(dāng)怎樣公平、合理地分配國家征收集體土地的各項(xiàng)補(bǔ)償款？案例分析提示：《土地承包法》第十六條規(guī)定：承包方享有下列權(quán)利：（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品；（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。法院判決依據(jù)在于土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償權(quán)。根據(jù)教材43頁的解釋和《土地承包法》十六條的相關(guān)規(guī)定，承包方享有補(bǔ)償權(quán)。應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定和合同規(guī)定給予承包人公平合理的補(bǔ)償。四、案例分析：原告北京某集體公司的工人李某，于2002年4月，與被告王某簽訂了買賣房屋契約，王某將其所有的坐落于通州區(qū)某村的北房5間、東廂房3間、棚子2間及院墻以2萬元的價(jià)格賣給李某。契約簽訂后，李某給付了購房款，并于5月16日到通州區(qū)某鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦公室變更了此房宅基地的使用權(quán)人。王某因新房尙未裝修，要求在此房內(nèi)居住半年，李某應(yīng)允。半年后，王某未將此房屋鑰匙交給李某，李某一直未在這所房屋內(nèi)居住。法院認(rèn)為，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。李某是城市居民，其購買農(nóng)民王某位于農(nóng)村宅基地上的房屋的行為違反法律的規(guī)定，故依法宣告雙方簽訂的買賣房屋契約無效。類似本案中農(nóng)民的住宅向城市居民出售的狀況較為普遍，應(yīng)當(dāng)怎樣解決比較合適？案例分析提示：《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。法律并沒有禁止宅基地的轉(zhuǎn)讓，只是限制出賣、出租后再申請宅基地的行為。但是，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力向城市的流動(dòng)，農(nóng)民的宅基地的流轉(zhuǎn)問題也提到議事日程，即要初步健全和完善農(nóng)民集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等法律制度。本案根據(jù)雙方的事實(shí)行為宣告合同無效較為合理。（結(jié)合本案了解北京市中院判決的宋家莊畫家村案例以及安徽農(nóng)房革命一例。）6 /