房地產(chǎn)法考點(diǎn)-資料下載頁(yè)
2025-08-05 06:52本頁(yè)面
【正文】 方須將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。（2）經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，除上述情形外，應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。商品房預(yù)售條件（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可。4不得抵押的房地產(chǎn)（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； (4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)4下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)。依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的共有房地產(chǎn)。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他房地產(chǎn)。如違法建筑物等。4房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。4房地產(chǎn)交易的基本規(guī)則（一）房地連動(dòng)規(guī)則：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。（二）價(jià)格規(guī)則價(jià)格指導(dǎo)政府定期確定并公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格三種價(jià)格規(guī)范。政府定期確定并公布房屋指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，還采取政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。價(jià)格評(píng)估國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。自愿評(píng)估和強(qiáng)制評(píng)估價(jià)格申報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)的申報(bào)。（三）登記公示規(guī)則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記。房地產(chǎn)交易的完成不是以簽訂合同或交付占有為標(biāo)志，而是要以產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)志。4關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋關(guān)于售樓廣告的性質(zhì)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與定金問(wèn)題出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。欺詐行為與懲罰性賠償具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款１倍的賠償責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款１倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。綜上，欺詐行為五種情形，適用懲罰性賠償：①出賣(mài)人賣(mài)后設(shè)抵；②出賣(mài)人一房二賣(mài)，包括前手買(mǎi)受人和后手買(mǎi)受人；③未取得預(yù)售許可證明；④抵后再賣(mài)；⑤出賣(mài)用于拆遷補(bǔ)償安置的房屋。房屋交付使用與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。但當(dāng)事人另有約定的除外。“交鑰匙”是交付使用的外在表現(xiàn)。但交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，允許當(dāng)事人對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。房地產(chǎn)抵押相關(guān)規(guī)則房屋租賃司法解釋規(guī)則
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