房地產(chǎn)法第7講-資料下載頁
2025-02-22 10:58本頁面
【正文】 陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。又根據(jù)陳杰與海潤房地產(chǎn)所簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第 1 25條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補償?shù)臋?quán)利人。 余款 1107791元應(yīng)在陳杰、陳明、陳雅麗、陳麗麗之間均分，每人得拆遷款 276947元。 三、 屬無權(quán)代理，因為陳杰并未獲得陳麗麗等人的委托授權(quán)。在沒有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來看屬于效力待定的合同。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無效。但本案并不能確認(rèn)補償協(xié)議全部無效，因為陳杰雖無權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定則合法有效。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權(quán)，因此合同中有關(guān)陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)的約定部分無效?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”（ 5分） 四、 狹義的無權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動；第二，超越代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)，但其實施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無權(quán)代理。 根據(jù)我國《合同法》第四十八條的規(guī)定，無權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，才能對被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)。 本案屬根本無代理權(quán)的無權(quán)代理。 表見代理： 是指代理人雖無代理權(quán)，在其實施代理行為時，如果善意的相對人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。 本案不屬于表見代理。因為在庭審中，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。這就使海潤房地產(chǎn)公司沒有理由相信陳杰有代理權(quán)。 五、 海潤房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。 共同侵權(quán)： 是指兩個或者兩個以上的行為人，由于共同的過錯致他人合法權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的侵權(quán)行為。《民法通則》第 130條規(guī)定：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！? 共同侵權(quán)行為具有如下特征 ：（ 1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個或者兩個以上。（ 2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過錯，即加害人對損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過失。（ 3）是指數(shù)個加害人的侵權(quán)行為造成一個、不可分割的損害后果。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。（ 4）責(zé)任的連帶性。 本案中，海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過錯的共同性，即陳杰故意在無陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補償協(xié)議，而海潤房地產(chǎn)公司明知對方無合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補償協(xié)議。客觀上，正是海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對陳麗麗等人財產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。 六、 本案系海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司進(jìn)行拆遷，順城公司系代表海潤房地產(chǎn)公司實施相關(guān)行為，無須承擔(dān)連帶責(zé)任。 根據(jù)《合同法》第 396條的規(guī)定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)委托合同，受托人一般以委托人的名義和費用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果，直接歸委托人承受。就本案而言，順城拆遷公司系接受海潤房地產(chǎn)公司的委托而從事拆遷業(yè)務(wù)，其拆遷房屋所產(chǎn)生的后果當(dāng)然也要直接歸海潤房地產(chǎn)公司承擔(dān)。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔(dān)連帶責(zé)任于法無據(jù)。 七、 狹義無權(quán)代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨立仃立的合同與無權(quán)處分合同。 《合同法》第 47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效?！? 《合同法》第 51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！? 八、 法院認(rèn)定該協(xié)議屬于部分無效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無效。 海潤房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權(quán)益，已構(gòu)成了共同侵權(quán)。陳杰、北京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣 276948元。 演講完畢，謝謝觀看！
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