房地產(chǎn)法第7講(文件)
【正文】 問(wèn) 題： 一、 本案房屋征收補(bǔ)償款 1250000元包含了對(duì)哪些方面的補(bǔ)償？如何在被征收人中分配？ 二、 本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？ 三、 本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議的效力如何？ 四、 狹義的無(wú)權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見(jiàn)代理 ?本案屬于表見(jiàn)代理嗎？ 五、 本案當(dāng)事人海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？?jī)烧邞?yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？ 六、 本案中順城拆遷公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？ 七、 常見(jiàn)的效力待定合同有哪些？ 八、 本案該如何判決？ 參考答案： 一、 房屋拆遷補(bǔ)償款 1250000元包括了：（一）被征收 房屋價(jià)值的補(bǔ)償 ；（二）因征收房屋造成的搬遷補(bǔ)償 1859元；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 139425元；（四）電器移機(jī)費(fèi) 925元。又根據(jù)陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)所簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。在沒(méi)有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見(jiàn)代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來(lái)看屬于效力待定的合同?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。 表見(jiàn)代理： 是指代理人雖無(wú)代理權(quán)，在其實(shí)施代理行為時(shí)，如果善意的相對(duì)人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。 五、 海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。（ 2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過(guò)錯(cuò)，即加害人對(duì)損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過(guò)失。 本案中，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過(guò)錯(cuò)的共同性，即陳杰故意在無(wú)陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明知對(duì)方無(wú)合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。根據(jù)委托合同，受托人一般以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果，直接歸委托人承受。 《合同法》第 47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效。陳杰、北京海潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣 276948元?！? 八、 法院認(rèn)定該協(xié)議屬于部分無(wú)效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個(gè)人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無(wú)效。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔(dān)連帶責(zé)任于法無(wú)據(jù)。 六、 本案系海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司進(jìn)行拆遷，順城公司系代表海潤(rùn)房地產(chǎn)公司實(shí)施相關(guān)行為，無(wú)須承擔(dān)連帶責(zé)任。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。《民法通則》第 130條規(guī)定：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。因?yàn)樵谕徶校?rùn)房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。 根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十八條的規(guī)定，無(wú)權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，才能對(duì)被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)。但本案并不能確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議全部無(wú)效，因?yàn)殛惤茈m無(wú)權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個(gè)人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定則合法有效。 余款 1107791元應(yīng)在陳杰、陳明、陳雅麗、陳麗麗之間均分，每人得拆遷款 276947元。余款為 1250000元 ﹣ 142209元 =1107791元應(yīng)在征收補(bǔ)償權(quán)利人之間均分?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司所簽合同無(wú)效，三被告支付我拆遷款 312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)。 上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)款憑證在案佐證。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱(chēng)陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，為此訴至法院。 依據(jù)《合同法》第 54條之規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。 該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容， 當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 雙倍返還買(mǎi)受人 （ 10 100）－（ 100、 105） 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比 = ────────────
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