房地產法第7講(完整版)
【正文】 ，故其不應成為本案的被告。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認可陳杰個人在被拆遷房屋中經營飯館，海潤房地產公司認可順城拆遷公司在對法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤房地產公司委托所實施。 （一）民事責任 1．合同法。商業(yè)廣告等為要約邀請。合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%）的，據實結算房價款 ； （二） 面積誤差比絕對值 超出 3%時， 買受人有權退房 。 。 一方當事人拒絕簽訂本約時，守約方只能主張認購書的違約責任，而不能直接認定為本約合同已經成立生效。 (3)如果開發(fā)商在簽訂預售或出售合同時，提出了與認購協(xié)議約定不同的條件而導致商品房預售或出售合同無法簽訂的，開發(fā)商應承擔認購協(xié)議的違約責任。認購書也應當符合合同的成立要件和生效要件。 四 、 買受人對預售合同權利的處分 《 城市房地產管理法 》 第 45條規(guī)定： “ 商品房預售的 ， 商品房買受人將未竣工的預售商品房再行轉讓的問題 ， 由國務院規(guī)定 。 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的 商品房預售合同應當認定無效 。現行法規(guī)定了 商品房預售許可制度、預售款監(jiān)管、預售合同的備案制 度等行政措施。在購房合同中 明確房屋編號很重要。否則就不可能存在商品房預售。同日，李某向吳某交付了訂金 20230元。 （二）商品房買賣：預售和現售 為了推進我國商品房的建設，我國政府推行了商品房預售制度。 商品房買賣 —— 二手房買賣不屬于商品房買賣。 二、商品房買賣的條件及其行政籃管 （一）簽訂房屋買賣合同的條件 在出賣人未登記取得法律意義上的所有權的情形下，并不能否定買賣合同的效力 —— 對一手房買賣和二手房買賣皆然。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時出賣人必須是登記的產權人，本案當事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產權時再履行過戶登記手續(xù)。 《銷售辦法》第 11條規(guī)定：“ 房地產開發(fā)企業(yè) 不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式 銷售商品房；房地產開發(fā)企業(yè) 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式 銷售未竣工商品房。 （二）商品房預售的特點 其一， 交易標的不確定。 （二）預售許可證與預售合同的關系 開發(fā)商在未取得預售許可證的情況下，對外進行預售、簽署合同的行為屬于違法行為，其法律后果有兩種： 其一，行政責任。 預售合同備案的效力： 最高院的《商品房解釋》第 6條規(guī)定：“ 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 第一節(jié) 購房過程中的預約合同 一、預約合同概述 “商品房認購書”（或稱“認購意向書”） —— 其通常只規(guī)定了有關商品房房屋 位置、樓層、面積、價格、定金條款、協(xié)商簽訂房屋買賣合同的期限 等條款，并不是面面俱到。 （ l）因主合同的主要條件未能達成一致而未能簽訂商品房預售或出售合同的，開發(fā)商應當將定金 返還給購房人 。 。 。 建設部《銷售辦法》第 18條規(guī)定：商品房銷售可以 按套（單元）計價 ，也可以按 套內建筑面積或者建筑面積計價 。然而，交付房屋時購房人卻發(fā)現原先廣告中的許諾都成了泡影。房地產開發(fā)商除了承擔民事責任之外，還應承擔相應的行政責任。當日，陳杰將房屋拆遷款 1250000元全部領取，上述款項中含電器移機費 925元、搬家費 1859元、停產停業(yè)綜合補助費 139425元。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系 未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù) 。又根據陳杰與海潤房地產所簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。 五、 海潤房地產公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權而仍然與陳杰簽訂拆遷補償協(xié)議與陳杰構成共同的侵權。 本案中，海潤房地產公司與陳杰的具有過錯的共同性，即陳杰故意在無陳麗麗等人授權委托情況下與海潤房地產公司簽訂房屋拆遷補償協(xié)議，而海潤房地產公司明知對方無合法授權，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補償協(xié)議。 《合同法》第 47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效?！? 八、 法院認定該協(xié)議屬于部分無效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無效。 六、 本案系海潤房地產公司委托順城拆遷公司進行拆遷，順城公司系代表海潤房地產公司實施相關行為，
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