房地產(chǎn)法第7講(完整版)
【正文】 ，故其不應(yīng)成為本案的被告。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認可陳杰個人在被拆遷房屋中經(jīng)營飯館，海潤房地產(chǎn)公司認可順城拆遷公司在對法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤房地產(chǎn)公司委托所實施。 （一）民事責任 1．合同法。商業(yè)廣告等為要約邀請。合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款 ； （二） 面積誤差比絕對值 超出 3%時， 買受人有權(quán)退房 。 。 一方當事人拒絕簽訂本約時，守約方只能主張認購書的違約責任，而不能直接認定為本約合同已經(jīng)成立生效。 (3)如果開發(fā)商在簽訂預(yù)售或出售合同時，提出了與認購協(xié)議約定不同的條件而導(dǎo)致商品房預(yù)售或出售合同無法簽訂的，開發(fā)商應(yīng)承擔認購協(xié)議的違約責任。認購書也應(yīng)當符合合同的成立要件和生效要件。 四 、 買受人對預(yù)售合同權(quán)利的處分 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 45條規(guī)定： “ 商品房預(yù)售的 ， 商品房買受人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題 ， 由國務(wù)院規(guī)定 。 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的 商品房預(yù)售合同應(yīng)當認定無效 ?，F(xiàn)行法規(guī)定了 商品房預(yù)售許可制度、預(yù)售款監(jiān)管、預(yù)售合同的備案制 度等行政措施。在購房合同中 明確房屋編號很重要。否則就不可能存在商品房預(yù)售。同日，李某向吳某交付了訂金 20230元。 （二）商品房買賣：預(yù)售和現(xiàn)售 為了推進我國商品房的建設(shè)，我國政府推行了商品房預(yù)售制度。 商品房買賣 —— 二手房買賣不屬于商品房買賣。 二、商品房買賣的條件及其行政籃管 （一）簽訂房屋買賣合同的條件 在出賣人未登記取得法律意義上的所有權(quán)的情形下，并不能否定買賣合同的效力 —— 對一手房買賣和二手房買賣皆然。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時再履行過戶登記手續(xù)。 《銷售辦法》第 11條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式 銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式 銷售未竣工商品房。 （二）商品房預(yù)售的特點 其一， 交易標的不確定。 （二）預(yù)售許可證與預(yù)售合同的關(guān)系 開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下，對外進行預(yù)售、簽署合同的行為屬于違法行為，其法律后果有兩種： 其一，行政責任。 預(yù)售合同備案的效力： 最高院的《商品房解釋》第 6條規(guī)定：“ 當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 第一節(jié) 購房過程中的預(yù)約合同 一、預(yù)約合同概述 “商品房認購書”（或稱“認購意向書”） —— 其通常只規(guī)定了有關(guān)商品房房屋 位置、樓層、面積、價格、定金條款、協(xié)商簽訂房屋買賣合同的期限 等條款，并不是面面俱到。 （ l）因主合同的主要條件未能達成一致而未能簽訂商品房預(yù)售或出售合同的，開發(fā)商應(yīng)當將定金 返還給購房人 。 。 。 建設(shè)部《銷售辦法》第 18條規(guī)定：商品房銷售可以 按套（單元）計價 ，也可以按 套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價 。然而，交付房屋時購房人卻發(fā)現(xiàn)原先廣告中的許諾都成了泡影。房地產(chǎn)開發(fā)商除了承擔民事責任之外，還應(yīng)承擔相應(yīng)的行政責任。當日，陳杰將房屋拆遷款 1250000元全部領(lǐng)取，上述款項中含電器移機費 925元、搬家費 1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 139425元。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系 未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù) 。又根據(jù)陳杰與海潤房地產(chǎn)所簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。《合同法》第五十六條規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。 五、 海潤房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。 本案中，海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過錯的共同性，即陳杰故意在無陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補償協(xié)議，而海潤房地產(chǎn)公司明知對方無合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補償協(xié)議。 《合同法》第 47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效?！? 八、 法院認定該協(xié)議屬于部分無效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無效。 六、 本案系海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司進行拆遷，順城公司系代表海潤房地產(chǎn)公司實施相關(guān)行為，
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