【正文】 日前交付房屋。七、狹義無權(quán)代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨立仃立的合同與無權(quán)處分合同。（4）責任的連帶性。表見代理：是指代理人雖無代理權(quán)，在其實施代理行為時，如果善意的相對人有正當?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應由被代理人承擔。三、屬無權(quán)代理，因為陳杰并未獲得陳麗麗等人的委托授權(quán)。【一審案件事實及證據(jù)】經(jīng)審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗?，F(xiàn)起訴要求確認陳杰與海潤房地產(chǎn)公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負擔本案的全部訴訟費。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時再履行過戶登記手續(xù)。法院的判決顯然避開了這個規(guī)定。只是在被告訴原告拖欠工程款一案敗訴后才提出。在施工前，原告將帶有其法定代表人卞懷祥簽字的施工草圖交給被告，作為施工依據(jù)。甲公司為了降低開發(fā)成本，購買了大量國家嚴禁在建筑上使用的海沙，并提供給乙建筑公司使用。于是，陳先生找到該開發(fā)商，要求其對房屋進行修補，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院。在小區(qū)投入使用后，出現(xiàn)了嚴重的質(zhì)量問題，小區(qū)業(yè)主集體將開發(fā)商起訴至法院。1998年11月20日工程竣工，交付使用，雙方進行了結(jié)算，工程總造價為1 522 ，扣除應上繳的稅金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共給付工程款35筆，有現(xiàn)金、物資材料等，合計470 。原告不能提出被告將工程交付時就存在工程質(zhì)量問題的證據(jù)，現(xiàn)在的房屋質(zhì)量狀況，不能代表交工時的房屋質(zhì)量狀況。拖欠工程款和質(zhì)量保證責任是兩碼事，不知法院為甚么要這么判?案例分析五案例：出賣人不能因出賣時未取得所有權(quán)，主張合同無效【案情】2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開發(fā)公司購置的某套房屋出售給李某，價格為80000元，李某預付訂金20000元。這樣的規(guī)則，同樣適用于商品房買賣合同?！颈桓孓q稱】海潤房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館。庭審中，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。在沒有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來看屬于效力待定的合同。五、海潤房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。 本案中，海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過錯的共同性，即陳杰故意在無陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補償協(xié)議，而海潤房地產(chǎn)公司明知對方無合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補償協(xié)議?！逗贤ā返?7條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效。此后我于2001年11月6日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預售契約，亦未交付房屋。認購書簽訂后，楊正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部購房款。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 具體就本案來看，本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認購書可以認定為商品房買賣合同，即商品房預售合同。利息計算時間為2001年11月1日至返還之日止。其后，甲公司以A樓房作價1 000萬元、丙公司以現(xiàn)金1 000萬元，出資共同設立丁有限公司。同時，乙公司將其持有的上述1 000萬元匯票背書轉(zhuǎn)讓給陳某。（2） 不合法。賈某的不屬于破產(chǎn)債權(quán)，而為股東出資。合同約定：趙云梧購買位于北京市海淀區(qū)上地南路6號院2一4一603室商品房一套，房屋單價每平方米4350元。【原告訴稱】趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實真相、欺騙的手段，即把北京市計劃委員會批復其建造的職工住宅當作商品房賣給我。【問題】 一、原告的訴求涉及到商品房買賣合同糾紛案件處理中的什么問題：參考答案：懲罰性賠償。三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？ 參考答案：第一問：商品房先出賣后抵押也稱商品房的先賣后抵：是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?！边@是我國現(xiàn)行法律對懲罰性賠償進一步確定。獲得拍賣款1 050萬元。如到期未還，%，延期兩個月；延期后仍不能歸還的，朱某有權(quán)變賣抵押房屋，從房款中受償。2003年8月，袁某的朋友葛某想來該市發(fā)展，就委托袁某幫助其購買住房一套。本案中，袁某是黃某和葛某的代理人，存在雙方代理的情形，但袁某事先就將此情況告訴了黃某和葛某，并得到兩人的認可。第一屆中海雅園管委會屆滿后，未召開產(chǎn)權(quán)人大會，選舉新的管委會委員。中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)公司在2001年5月20日和被告簽訂物業(yè)委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司，并應按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務。但實踐中，物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，往往還有一段過程。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。尤其需要注意的是，該合同明確約定了管理期限為五年。本案中，作為建設單位的中海興業(yè)公司所制定的《房屋使用、管理、維修公約》經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室核準同意，而發(fā)生相應的效力 業(yè)主臨時公約一般由建設單位在出售物業(yè)之前預先制定，這是因為建設單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。在本案中，前期物業(yè)服務合同仍然處于約定期限范圍內(nèi)。本案中，中海雅園管委會未經(jīng)業(yè)主大會決議，是無權(quán)解聘物業(yè)管理企業(yè)的，其未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與其他公司所簽訂物業(yè)管理委托合同也是無效的。 三、本案的物業(yè)管理委托合同約定的5年管理服務期限提前終止？參考答案：需待中海雅園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會成立，選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)后，在業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的條件下，才能使前期物業(yè)服務合同提前終止。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會。因此，在物業(yè)建成之后，業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動。這個階段的物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。我方目前對中海雅園進行物業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權(quán)人的意見，我方行為并無不當。中海雅園管委會在選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約的約定，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人大會通過并授權(quán)。1999年2月，中海興業(yè)公司報經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡稱海淀小區(qū)辦）核準同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約。同時，袁某也將此事告訴了黃某，黃某表示同意。1999年6月，趙將設定抵鉀的兩間房屋租給陳某居住，租期2年，陳某知道該房已設定抵鉀。同年10月，國有資產(chǎn)管理局要求兩銀行將300萬元作為土地出讓金上繳，但遭拒絕?！渡唐贩夸N售管理辦法》（2001年6月）第二十條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認定抵押合同有效成立。懲罰性損害賠償具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。海開公司于2000年6月28日把海淀區(qū)上地南路6號院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海開公司無證據(jù)說明該抵押已解除。海淀房地產(chǎn)公司于2000年6月28日變更為海開公司。乙公司仍是A樓房的產(chǎn)權(quán)人