房地產(chǎn)法第7講-wenkub.com
2025-02-20 10:58 本頁面
【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ ?！? 《合同法》第 51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。就本案而言，順城拆遷公司系接受海潤房地產(chǎn)公司的委托而從事拆遷業(yè)務(wù)，其拆遷房屋所產(chǎn)生的后果當(dāng)然也要直接歸海潤房地產(chǎn)公司承擔(dān)。客觀上，正是海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對陳麗麗等人財產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。（ 3）是指數(shù)個加害人的侵權(quán)行為造成一個、不可分割的損害后果。 共同侵權(quán)： 是指兩個或者兩個以上的行為人，由于共同的過錯致他人合法權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的侵權(quán)行為。 本案不屬于表見代理?！保?5分） 四、 狹義的無權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動；第二，超越代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)，但其實(shí)施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無權(quán)代理。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無效。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第 1 25條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人。其中 1859元、 139425元和 925元共計 142209元?dú)w陳杰個人所有。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實(shí)施，故其不應(yīng)成為本案的被告。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個人在被拆遷房屋中經(jīng)營飯館，海潤房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤房地產(chǎn)公司委托所實(shí)施。 案例分析 陳麗麗訴北京海潤房地產(chǎn)有限公司、 北京順城拆遷服務(wù)有限公司、陳杰房產(chǎn)所有權(quán)利紛案 【一審案件事實(shí)及證據(jù)】 經(jīng)審理查明： 2023年 3月 16日， 陳杰以被拆遷人委托代理人的名義 ，與海潤房地產(chǎn)公司簽訂“ 北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗 。 （一）民事責(zé)任 1．合同法。 （二）最高人民法院的司法解釋 最高人民法院《商品房解釋》第 3條規(guī)定：“ 商品房的 銷售廣告和宣傳資料 為要約邀請，但是出賣人就商品房 開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定 ，并對 商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的， 應(yīng)當(dāng)視為要約。商業(yè)廣告等為要約邀請。廣告中可能作出有關(guān) 商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在小區(qū)設(shè)施環(huán)境等方面的承諾 。合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款 ； （二） 面積誤差比絕對值 超出 3%時， 買受人有權(quán)退房 。 二、合同條款爭議的解決 。 。 。 一方當(dāng)事人拒絕簽訂本約時，守約方只能主張認(rèn)購書的違約責(zé)任，而不能直接認(rèn)定為本約合同已經(jīng)成立生效。 ， 守約方可以向違約方主張違約金。 (3)如果開發(fā)商在簽訂預(yù)售或出售合同時，提出了與認(rèn)購協(xié)議約定不同的條件而導(dǎo)致商品房預(yù)售或出售合同無法簽訂的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任。 （二）認(rèn)購書中的定金的性質(zhì) —— 對認(rèn)購書而言屬于解約定金，即當(dāng)事人可以適用定金罰則為代價而拒絕簽訂主合同。認(rèn)購書也應(yīng)當(dāng)符合合同的成立要件和生效要件。 了解認(rèn)購書的性質(zhì)和效力； 熟悉 商品房買賣合同內(nèi)容：通常條款和補(bǔ)充條款、條款糾紛的解決和售樓廣告的法律效力。 四 、 買受人對預(yù)售合同權(quán)利的處分 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 45條規(guī)定： “ 商品房預(yù)售的 ， 商品房買受人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題 ， 由國務(wù)院規(guī)定 ?！? —— 旨在對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益。 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的 商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效 。 預(yù)售許可證是預(yù)售合同生效要件?，F(xiàn)行法規(guī)定了 商品房預(yù)售許可制度、預(yù)售款監(jiān)管、預(yù)售合同的備案制 度等行政措施。期待權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán) ，只是這種債權(quán)經(jīng) 預(yù)告登記 可以對抗在后的買受人。在購房合同中 明確房屋編號很重要。（詳見《銷售辦法》第 7條） 。否則就不可能存在商品房預(yù)售。因?yàn)椋?辦理產(chǎn)權(quán)證 不是雙方簽訂買賣合同的前提條件。同日，李某向吳某交付了訂金 20230元。由此簽訂的合同為商品房預(yù)售合同（也是房屋買賣合同）。 （二）商品房買賣：預(yù)售和現(xiàn)售 為了推進(jìn)我國商品房的建設(shè)，我國政府推行了商品房預(yù)售制度。
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