房地產(chǎn)法第7講-全文預覽
【正文】 ─ 100% 合同約定面積 第三節(jié) 售樓廣告與宣傳資料的效力 一、廣告法律效力的一般規(guī)則 房地產(chǎn)開發(fā)商為了推銷自己的商品房，會利用各種宣傳媒介做商品 房預售廣告 。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的： 當事人應當在合同中載明 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積 發(fā)生誤差的處理方式。 、材料及裝修標準、設(shè)備。 。 （二）補充條款 商品房預售合同除以上主要條款外， 購房人尚可與預售人約定下列補充條款： 、日照時間、采光程度等自然條件。 。以下簡要分析認購書違約責任的承擔方式： 。如果雙方當事人就認購協(xié)議約定的條件之外的事項未能達成一致，從而未能簽訂商品房預售或出售合同的，購房人和開發(fā)商都不存在違約行為，亦不應承擔違約責任；此時，開發(fā)商 應將定金返還給購房人。 ，對認購人而言并不一定構(gòu)成違約。 認購書為一種預約合同 ，它是和本約合同相對應的一種合同。 第十二章 商品房買賣合同 學習目的： 商品房買賣關(guān)系的締結(jié)要經(jīng)歷 認購和簽署合同 兩個環(huán)節(jié)。但該條第二款 認為如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，則從其約定；只是在當事人一方已經(jīng)履行主要義務，而且對方接受的情形下，不能以有約定而輕易地否定合同效力。 三、預售合同的備案 《城市房地產(chǎn)管理法》第 44條規(guī)定 ：“ 商品房預售人 應當按照國家有關(guān)規(guī)定（自商品房預售合同簽訂之日起 30日內(nèi) ）將預售合同報縣級以上人民政府 房產(chǎn)管理部門和土地管理部門 登記備案。 其二，民事責任。房屋是否具備預售的條件買受人通常只要看開發(fā)商是否取得 預售許可證 。 這兩點決定了對商品房預售必須實施必要的 行政監(jiān)督 。 商品房預售交易中買受人的權(quán)利和義務： 買受人通常已經(jīng)支付完首付款或全部款項； 只獲得將來取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，這種權(quán)利被稱為 期待權(quán)。 （一）選定房屋 現(xiàn)場查驗所購 房屋的位置、價款、朝向、結(jié)構(gòu)、面積、周邊環(huán)境等，了解房屋建造材料、 結(jié)構(gòu) 等，最后選定所要購買的房屋。燃氣、通訊等 配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件 ，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （ 7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實 。開發(fā)商不得以未取得房屋產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)證）而主張房屋買賣合同無效。 【分析】 顯然，法院不能支持吳某夫妻的主張。協(xié)議同時約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款 60000元。 商品房預售（期房買賣） ： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 正在建設(shè)中的商品房 預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 個人購買商品房適用消費者權(quán)益保護法。 房 地 產(chǎn) 法 主講：羅正相 （人文院） 電話： 13870918979 《房地產(chǎn)法》 第七講 第三篇 房地產(chǎn)交易 第十一章 商品房買賣基礎(chǔ) 學習目的： 了解 商品房買賣的概念、流程和法律管制框架； 熟悉 現(xiàn)行法和實踐中行政主管部門對商品房買賣的監(jiān)管； 掌握 商品房預售的風險及其現(xiàn)行法確立的主要應對措施，如商品房預售許可制度、預售款監(jiān)管、預售合同的備案制度及對預購人的權(quán)利保護。 建設(shè)部 《商品房銷售管理辦法》、《商品房預售管理辦法》 等主要調(diào)整商品房買賣的行政法規(guī)，并不適用于二手房買賣。由此簽訂的合同為商品房買賣合同。 【案情】 2023年 5月 26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開發(fā)公司購置的某套房屋出售給李某，價格為80000元，李某預付訂金 20230元。吳某夫妻則辯稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽仃的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應該予以解除。 這樣的規(guī)則，同樣適用于 商品房買賣合同 。供電、供熱 ” 返本銷售 —— 售后包租 —— 這些銷售形式存在最大風險隱患就是可能存在欺詐： 開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至攜款逃匿； 三、商品房買賣的一般流程 商品房買賣一般經(jīng)過以下流程： 選定房屋 —— 簽署買賣合同 ——簽署抵押或按揭貸款合同 —— 交付房屋 —— 辦理登記。包括已經(jīng)開始建造但未竣工或已經(jīng)竣工但尚不具備
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