【正文】 七、 狹義無權(quán)代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨立仃立的合同與無權(quán)處分合同。這就使海潤房地產(chǎn)公司沒有理由相信陳杰有代理權(quán)。（ 5分） 二、 根據(jù)陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。庭審中，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。 如何維權(quán)？ （一）合同法 《合同法》第 15條規(guī)定：“ 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。 。 (2)如果認(rèn)購協(xié)議己經(jīng)把將來要簽訂的本合同的條件已經(jīng)作了明確的約定，而購房人不同意依預(yù)約合同的條件去簽訂本合同，則購房人應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，開發(fā)商有權(quán) 拒絕向購房人返還定金 ?！?—— 說明此備案不是預(yù)售合同生效要件。 其二， 開發(fā)商與買受人地位相對不平等。 這樣的規(guī)則，同樣適用于 商品房買賣合同 。 建設(shè)部 《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》 等主要調(diào)整商品房買賣的行政法規(guī)，并不適用于二手房買賣。協(xié)議同時約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款 60000元。 （一）選定房屋 現(xiàn)場查驗所購 房屋的位置、價款、朝向、結(jié)構(gòu)、面積、周邊環(huán)境等，了解房屋建造材料、 結(jié)構(gòu) 等，最后選定所要購買的房屋。 其二，民事責(zé)任。 認(rèn)購書為一種預(yù)約合同 ，它是和本約合同相對應(yīng)的一種合同。 。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的： 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積 發(fā)生誤差的處理方式。 依據(jù)《合同法》第 54條之規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。 根據(jù)我國《合同法》第四十八條的規(guī)定，無權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，才能對被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)。 六、 本案系海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司進(jìn)行拆遷，順城公司系代表海潤房地產(chǎn)公司實施相關(guān)行為，無須承擔(dān)連帶責(zé)任。 《合同法》第 47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效。 五、 海潤房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。又根據(jù)陳杰與海潤房地產(chǎn)所簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款 1250000元全部領(lǐng)取，上述款項中含電器移機(jī)費 925元、搬家費 1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 139425元。然而，交付房屋時購房人卻發(fā)現(xiàn)原先廣告中的許諾都成了泡影。 。 （ l）因主合同的主要條件未能達(dá)成一致而未能簽訂商品房預(yù)售或出售合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金 返還給購房人 。 預(yù)售合同備案的效力： 最高院的《商品房解釋》第 6條規(guī)定：“ 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 （二）商品房預(yù)售的特點 其一， 交易標(biāo)的不確定。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當(dāng)事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時再履行過戶登記手續(xù)。 商品房買賣 —— 二手房買賣不屬于商品房買賣。同日，李某向吳某交付了訂金 20230元。在購房合同中 明確房屋編號很重要。 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的 商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效 。認(rèn)購書也應(yīng)當(dāng)符合合同的成立要件和生效要件。 一方當(dāng)事人拒絕簽訂本約時，守約方只能主張認(rèn)購書的違約責(zé)任，而不能直接認(rèn)定為本約合同已經(jīng)成立生效。合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款 ； （二） 面積誤差比絕對值 超出 3%時， 買受人有權(quán)退房 。 （一）民事責(zé)任 1．合同法。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實施，故其不應(yīng)成為本案的被告?！保?5分） 四、 狹義的無權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動；第二，超越代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)，但其實施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無權(quán)代理?？陀^上，正是海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對陳麗麗等人財產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。