房地產(chǎn)法第7講-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 交付條件的房屋。 其二， 開(kāi)發(fā)商與買受人地位相對(duì)不平等。（見(jiàn)《預(yù)售辦法》第 5條） 《商品房預(yù)售許可證》： 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向 房地產(chǎn)管理部門 申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》而預(yù)售商品房的，縣級(jí)以上人民政府 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門 可責(zé)令開(kāi)發(fā)商 停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款 1%以下的罰款 ?！比绻贤瑹o(wú)效，按照《合同法》第 58條規(guī)定處理，如果因無(wú)效 給買受人造成損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任 ?！?—— 說(shuō)明此備案不是預(yù)售合同生效要件。 —— 市場(chǎng)活動(dòng)中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象較為普遍 。 開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)這種認(rèn)購(gòu)書的主要目的： 就是約束認(rèn)購(gòu)人在約定時(shí)間內(nèi)前來(lái)簽訂預(yù)售合同或出售合同。對(duì)違反認(rèn)購(gòu)書約定的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 二、認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)與效力 （一）如何認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書的違約情形 （ 最高院《商品房解釋》第 4條 ） 1. 購(gòu)房者未按認(rèn)購(gòu)書約定時(shí)間前來(lái)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商簽訂合同的 顯屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 (2)如果認(rèn)購(gòu)協(xié)議己經(jīng)把將來(lái)要簽訂的本合同的條件已經(jīng)作了明確的約定，而購(gòu)房人不同意依預(yù)約合同的條件去簽訂本合同，則購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商有權(quán) 拒絕向購(gòu)房人返還定金 。 認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金，在簽訂預(yù)售或出售合同以后如不退回則轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款 （三）認(rèn)購(gòu)書違約責(zé)任的承擔(dān) 認(rèn)購(gòu)書的違約責(zé)任不同于商品房買賣合同的違約責(zé)任 。 如果認(rèn)購(gòu)書所約定的定金或違約金的數(shù)額低于守約方造成的損失，則守約方可以按照實(shí)際損失額來(lái)主張賠償責(zé)任。 預(yù)售合同范本主要條款：（ 1）預(yù)售行為合法的依據(jù)，如土地使用權(quán)情況、建設(shè)工程情況以及預(yù)售許可證等； (2)預(yù)售商品房的坐落位置； (3)預(yù)售商品房的面積（含套內(nèi)面積和公攤面積）； (4)預(yù)售單價(jià)和總價(jià)； (5)付款方式及期限；（ 6）竣工、交付及產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的時(shí)間；（ 7）風(fēng)險(xiǎn)的移轉(zhuǎn)； (8)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)； (9)前期物業(yè)管理事項(xiàng)；（ 10）合同的登記備案事項(xiàng)；（ 11）合同的解除條款；（ 12）違約責(zé)任及爭(zhēng)議的解決方式。 。這樣，就賦予廣告內(nèi)容以合同的約束力。實(shí)踐中，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的較多。買受人不退房的（買受人會(huì)獲得一些好處） ，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人 。 如何維權(quán)？ （一）合同法 《合同法》第 15條規(guī)定：“ 要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。” 如果商品房銷售廣告中所承諾的關(guān)于商品房及其物業(yè)小區(qū)的內(nèi)容已經(jīng)明確具體，而不是采用難以量化的模糊語(yǔ)言的，如采用綠化率不低于 50%、小區(qū)有游泳池、小學(xué)等表達(dá)方式的，應(yīng)當(dāng)將其視為要約?！? 二、售樓廣告和宣傳資料中的民事欺詐 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為吸引購(gòu)房人，常故意在商品房預(yù)售宣傳、廣告中，作出一些難以實(shí)現(xiàn)的承諾，如，許諾解決當(dāng)?shù)貞艨?、提供銀行按揭和不可能有的配套設(shè)施等，誤導(dǎo)和誘騙購(gòu)房人，則 構(gòu)成欺詐 。 。庭審中，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。 【 原告訴稱 】 陳麗麗 訴稱：海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對(duì)法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。 【被告辯稱】海潤(rùn)房地產(chǎn)公司辯稱 ：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館。 陳杰辯稱： 被拆遷的房屋系我父母購(gòu)買并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館，陳麗麗已明確表示放棄對(duì)被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。（ 5分） 二、 根據(jù)陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。 三、 屬無(wú)權(quán)代理，因?yàn)殛惤懿⑽传@得陳麗麗等人的委托授權(quán)。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權(quán)，因此合同中有關(guān)陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)的約定部分無(wú)效。 本案屬根本無(wú)代理權(quán)的無(wú)權(quán)代理。這就使海潤(rùn)房地產(chǎn)公司沒(méi)有理由相信陳杰有代理權(quán)?！? 共同侵權(quán)行為具有如下特征 ：（ 1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個(gè)或者兩個(gè)以上。（ 4）責(zé)任的連帶性。 根據(jù)《合同法》第 396條的規(guī)定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。 七、 狹義無(wú)權(quán)代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立仃立的合同與無(wú)權(quán)處分合同。 海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒(méi)有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過(guò)失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權(quán)益，已構(gòu)成了
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