房地產(chǎn)法第7講-閱讀頁(yè)
2025-03-04 10:58本頁(yè)面
【正文】 人向自己發(fā)出要約的意思表示。商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)?！? 如果商品房銷售廣告中所承諾的關(guān)于商品房及其物業(yè)小區(qū)的內(nèi)容已經(jīng)明確具體，而不是采用難以量化的模糊語言的，如采用綠化率不低于 50%、小區(qū)有游泳池、小學(xué)等表達(dá)方式的，應(yīng)當(dāng)將其視為要約。 （二）最高人民法院的司法解釋 最高人民法院《商品房解釋》第 3條規(guī)定：“ 商品房的 銷售廣告和宣傳資料 為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房 開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定 ，并對(duì) 商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的， 應(yīng)當(dāng)視為要約。” 二、售樓廣告和宣傳資料中的民事欺詐 房地產(chǎn)開發(fā)商為吸引購(gòu)房人，常故意在商品房預(yù)售宣傳、廣告中，作出一些難以實(shí)現(xiàn)的承諾，如，許諾解決當(dāng)?shù)貞艨凇⑻峁┿y行按揭和不可能有的配套設(shè)施等，誤導(dǎo)和誘騙購(gòu)房人，則 構(gòu)成欺詐 。 （一）民事責(zé)任 1．合同法。 。 案例分析 陳麗麗訴北京海潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司、 北京順城拆遷服務(wù)有限公司、陳杰房產(chǎn)所有權(quán)利紛案 【一審案件事實(shí)及證據(jù)】 經(jīng)審理查明： 2023年 3月 16日， 陳杰以被拆遷人委托代理人的名義 ，與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂“ 北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗 。庭審中，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個(gè)人在被拆遷房屋中經(jīng)營(yíng)飯館，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對(duì)法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托所實(shí)施。 【 原告訴稱 】 陳麗麗 訴稱：海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對(duì)法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰。 【被告辯稱】海潤(rùn)房地產(chǎn)公司辯稱 ：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實(shí)施，故其不應(yīng)成為本案的被告。 陳杰辯稱： 被拆遷的房屋系我父母購(gòu)買并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館，陳麗麗已明確表示放棄對(duì)被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。其中 1859元、 139425元和 925元共計(jì) 142209元?dú)w陳杰個(gè)人所有。（ 5分） 二、 根據(jù)陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第 1 25條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人。 三、 屬無權(quán)代理，因?yàn)殛惤懿⑽传@得陳麗麗等人的委托授權(quán)。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無效。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權(quán)，因此合同中有關(guān)陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)的約定部分無效。”（ 5分） 四、 狹義的無權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動(dòng)；第二，超越代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)，但其實(shí)施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無權(quán)代理。 本案屬根本無代理權(quán)的無權(quán)代理。 本案不屬于表見代理。這就使海潤(rùn)房地產(chǎn)公司沒有理由相信陳杰有代理權(quán)。 共同侵權(quán)： 是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的行為人，由于共同的過錯(cuò)致他人合法權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的侵權(quán)行為?！? 共同侵權(quán)行為具有如下特征 ：（ 1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個(gè)或者兩個(gè)以上。（ 3）是指數(shù)個(gè)加害人的侵權(quán)行為造成一個(gè)、不可分割的損害后果。（ 4）責(zé)任的連帶性?？陀^上，正是海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對(duì)陳麗麗等人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤(rùn)房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。 根據(jù)《合同法》第 396條的規(guī)定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。就本案而言，順城拆遷公司系接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的委托而從事拆遷業(yè)務(wù)，其拆遷房屋所產(chǎn)生的后果當(dāng)然也要直接歸海潤(rùn)房地產(chǎn)公司承擔(dān)。 七、 狹義無權(quán)代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立仃立的合同與無權(quán)處分合同?！? 《合同法》第 51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。 海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權(quán)益，已構(gòu)成了共同侵權(quán)。 演講完畢，謝謝觀看！
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