【正文】 母親就住在開發(fā)商劃定的拆遷范圍內(nèi)，所以夫婦倆都收到了限期勸說母親同意拆遷的通知書，而事實(shí)上，不僅是李靜，嘉禾縣所有的公職人員，只要家里有親屬屬于拆遷戶的，都無一例外地收到了這樣的通知書。當(dāng)天，李會明、李愛珍夫婦和陸水德三人站在房頂上抵制拆遷，被警方帶走，數(shù)天后，2人均被處以拘留，罪名分別為“暴力抗法”和“妨礙公務(wù)”。違規(guī)拆遷 郴州市嘉禾縣書記現(xiàn)在被撤職對嘉禾縣房屋拆遷中損害群眾合法權(quán)益問題，中央高度重視。調(diào)查表明，這是一起集體濫用行政權(quán)力、損害群眾利益的違法違規(guī)事件?，F(xiàn)已查明，嘉禾縣在未進(jìn)行規(guī)劃項(xiàng)目定點(diǎn)的情況下，未開發(fā)商發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；先辦理《建用地批準(zhǔn)書》，再補(bǔ)辦土地使用權(quán)掛牌出讓手續(xù)；在開發(fā)商未繳納土地出讓金的情況下，發(fā)放《國有土地使用證》。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強(qiáng)制推進(jìn)房屋拆遷，去年12月份以來，先后對11名公職人員進(jìn)行了降職、調(diào)離原工作崗位到邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作等錯誤處理，并錯誤拘捕李會明等3人。但嘉禾縣委、縣政府對上報告已經(jīng)進(jìn)行了自查自糾，實(shí)際卻繼續(xù)加大行政介入力度。這些行為不僅損害了干部群眾的合法權(quán)益，也造成了極為惡劣的影響。（2） 征收補(bǔ)償?shù)膶ο蟊徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?。（四）征收補(bǔ)償?shù)姆绞截泿叛a(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換第十九條 對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。第二十四條 市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。問：張某的房地產(chǎn)開發(fā)行為是否合法？案例二：某高校2006年7月以協(xié)議方式取得50畝國有土地使用權(quán)，然后開發(fā)成商業(yè)鋪面對外出租。 開發(fā)主體：政府或房地產(chǎn)開發(fā)商 土地性質(zhì)：國有土地使用權(quán) 開發(fā)對象：地產(chǎn)開發(fā)和建筑物開發(fā)“三通一平”：道路通、給排水管通、供電線路通；對土地進(jìn)行平整。（給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天然氣或煤氣、以及場地平整）（2） 特征涉及面廣；工程項(xiàng)目多；投資量大；風(fēng)險大；回報高；建設(shè)周期長。開發(fā)商通過招拍掛獲得土地開發(fā)資格后，對土地進(jìn)行開發(fā)即為二級開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則符合城市規(guī)劃；堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益相統(tǒng)一；嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)；設(shè)計、施工符合國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；居民住宅優(yōu)惠開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)種類專營企業(yè)兼營企業(yè)項(xiàng)目公司三、開發(fā)企業(yè)（專營）設(shè)立的條件和程序（一）設(shè)立條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有固定的經(jīng)營場所有符合規(guī)定的注冊資本《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》：100萬以上注冊資本。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。單位職工集資建房納入福利分房（經(jīng)濟(jì)適用房）制度管理。國有企業(yè)或事業(yè)單位的集資建房政策沒有取消，但審查已嚴(yán)格控制。參加集資、合作建房的對象，必須限定在本單位無房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。嚴(yán)禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分配或商品房開發(fā)?！冻擎?zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》1992年住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。目前國家實(shí)際上已經(jīng)否決了該方式，而取代的是廉租制度、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程等政策。愿望嘗試 “合作建房第一人”：北京人于凌罡2004年，他在博客上發(fā)起合作建房，號召大家湊錢拿地，自己建房，住成本價住房。2005年4月，他成立了北京合作藍(lán)城咨詢服務(wù)有限公司，通過聘請專業(yè)的服務(wù)人員和機(jī)構(gòu)，打理合作建房事宜，并推廣“藍(lán)城模式”。但多數(shù)時候在買地前，合作者都沒能湊夠拿地的錢。雖然有一次湊足了上億元資金，滿足了地塊最低資金要求，但競標(biāo)時，該地塊卻被另一開發(fā)商高價拿走。政府不支持。不信任，不盡責(zé)，期望太高，想以幾千元每平方米的價格拿到北京市四環(huán)路以內(nèi)的房子，現(xiàn)在六環(huán)外房價都上萬元了！ 成功實(shí)踐：溫州個人集資合作建房2006年，在溫州市市場營銷協(xié)會秘書長趙智強(qiáng)等的組織號召下，最終有260人成為溫州個人集資建房的會員，他們一共籌集了這一億多元的建設(shè)資金，每人平均集資30多萬元。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，房屋建成后的每平方米成本將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊樓盤的成本價，可以比同路段的便宜30%到40%。業(yè)余的人做專業(yè)的事，能做得好嘛？（中國人民大學(xué)公共政策研究中心 舒可心）蓋房子是非常復(fù)雜的事，不管大事小情，一群人整天要民主討論，效率怎樣保證？他們參與的時間成本，要比發(fā)展商貴的多。 特點(diǎn)（一）交易對象的特殊性包括土地使用權(quán)，房屋和其他建筑物的所有權(quán)。 特點(diǎn)商品房預(yù)售合同簽定時，購買人只獲得商品房的期待權(quán)。購買人的風(fēng)險比較大。后王某對該房結(jié)構(gòu)不滿意準(zhǔn)備退房，王某打聽到該開發(fā)商銷售房屋時沒有預(yù)售許可證，于是以此為由要求開發(fā)商退還首付款。實(shí)踐中，看五證： 用地規(guī)劃許可證 國有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工證 預(yù)售許可證 預(yù)售許可證取得的條件（一）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；（二）建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批文；（三）工程施工進(jìn)度計劃；（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)建設(shè)總投資50%以上的證明材料。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)，交付使用日期，預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。 種類（1）定約擔(dān)保定金（2）履約擔(dān)保定金作用擔(dān)保作用、懲罰作用、預(yù)付作用。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。 定金糾紛的處理（1）消費(fèi)者無權(quán)收回定金的情況。（3）消費(fèi)者要求返還定金的情況。例： 張某與某開發(fā)商簽定購房協(xié)議并交付5萬元定金，后張某以房屋結(jié)構(gòu)不滿意為由要求退還定金。 張某與某開發(fā)商簽定購房協(xié)議并交付5萬元定金，后開發(fā)商將房屋賣與他人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月24日）第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。（2） 預(yù)售廣告的約束力預(yù)售廣告的性質(zhì) 要約？要約邀請？2007年5月2日，劉某到某開發(fā)商售樓處看房，售樓人員向其提供了宣傳資料。但交房時發(fā)現(xiàn)房屋與宣傳資料有不一致，宣傳資料上顯示兩個臥室都帶陽臺，可實(shí)際交付房屋只有主臥有陽臺。但開發(fā)商認(rèn)為只是宣傳資料，合同并未約定次臥須帶陽臺，不存在違約。（2） 特殊情況：要約要約：希望同他人訂立合同的意思表示。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返谝话偃龡l 標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間所有權(quán)轉(zhuǎn)移？交付？《合同法》第一百四十二條 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登備案手續(xù)?！渡唐贩抠I賣司法解釋》：第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！段餀?quán)法》：第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。（5） 預(yù)售欺詐是否適用《消法》雙倍退款條款《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》：第四十九條 經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任；（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。（6） 預(yù)購商品房的是否可再轉(zhuǎn)讓可以？Why？ 不可以？Why?《城市房地產(chǎn)管理法》：第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（2） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3） 依法收回土地使用權(quán)的；（4） 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（6） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；第四十六條 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。 合同轉(zhuǎn)讓的類型（1）權(quán)利轉(zhuǎn)讓（2）義務(wù)轉(zhuǎn)讓（3）概括轉(zhuǎn)讓第七十九條 債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。第八十四條 債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。（7） 預(yù)售房的抵押第七十五條 下列權(quán)利可以質(zhì)押：（1） 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；（2） 依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；（3） 依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；（4） 依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。 商品房現(xiàn)售的條件（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基數(shù)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。第4節(jié) 商品房銷售合同 商品房銷售合同的含義指商品房出賣人與承購人就商品房的買賣事項(xiàng)而達(dá)成的協(xié)議。 稅費(fèi)交納 產(chǎn)權(quán)辦理第6節(jié) 房屋租賃 房屋租賃的含義 房屋租賃的范圍有下列情形之一的房屋不得出租：（1） 未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3） 共有房屋未取得共有人同意的；（4） 權(quán)屬有爭議的；（5） 屬于違法建筑的；（6） 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7） 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8） 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9） 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。超過6個月，須簽定書面租賃合同，否則視為無限期租賃合同，但不超過20年。 抵押房屋范圍 抵押登記的效力第8章 物業(yè)管理法律制度第1節(jié) 概述 物業(yè)管理概念物業(yè)（property）：指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地。 物業(yè)管理的主體業(yè)主：基本主體——主導(dǎo)作用物業(yè)管理公司——實(shí)施主體 物業(yè)管理對象：主要是物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)。（二）專項(xiàng)服務(wù)日常生活服務(wù)；商業(yè)服務(wù)；文化、教育、衛(wèi)生、體育類；金融服務(wù)類；代理與中介服務(wù)。 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)（一）權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。三、業(yè)主公約（一）含義又稱公共契約或管理公約，是全體業(yè)主對物業(yè)的使用、維修、管理等事項(xiàng)，以書面形式訂立的自治規(guī)范。三、成立與生效時間住宅入住達(dá)一定比例，并經(jīng)入住業(yè)主一定比例的業(yè)主簽定后生效。四、業(yè)主大會（一）含義由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。（三）業(yè)主大會的成立同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 召開會議通知召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。（2） 性質(zhì)和法律地位性質(zhì)：業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。