【正文】 關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年3月24日）第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。約束力（1）要約邀請(qǐng)：有？無(wú)？（2）要約：有？無(wú)？（三）預(yù)售商品房的所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移的時(shí)間所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間合同簽訂時(shí)？合同登記備案時(shí)？房屋交付時(shí)？辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)？思考：汶川大地震給預(yù)售房導(dǎo)致的損失，其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？幾種情形？ 合同簽定后房屋交付前； 交付后到產(chǎn)權(quán)證辦理前？ 產(chǎn)權(quán)證辦理后?！逗贤ā返谝话偃龡l 標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《物權(quán)法》第六條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。第9條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間所有權(quán)轉(zhuǎn)移？交付？《合同法》第一百四十二條 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)司法解釋》第11條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。（4） 登記備案對(duì)預(yù)售合同效力的影響未登記——合同無(wú)效？未登記——合同有效？未登記影響所有權(quán)轉(zhuǎn)讓效力？《城市商品房預(yù)售管理辦法》：第十條 商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登備案手續(xù)?！段餀?quán)法》：第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)司法解釋》：第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！段餀?quán)法》：第二十條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（5） 預(yù)售欺詐是否適用《消法》雙倍退款條款《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》：第四十九條 經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。 應(yīng)該？ 不應(yīng)該？《四川省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》：第三十三條 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房屋買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，有下列欺詐行為，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)退還已收購(gòu)房款及支付利息，并承擔(dān)已收購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（1） 隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（2） 隱瞞所售房屋、土地已經(jīng)抵押的事實(shí)；（3） 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立生效后，又將該已銷(xiāo)售的商品房出賣(mài)的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。（6） 預(yù)購(gòu)商品房的是否可再轉(zhuǎn)讓可以？Why？ 不可以？Why?《城市房地產(chǎn)管理法》：第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海?） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3） 依法收回土地使用權(quán)的；（4） 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（6） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；第四十六條 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 預(yù)售房轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)：合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。 合同轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型（1）權(quán)利轉(zhuǎn)讓?zhuān)?）義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?）概括轉(zhuǎn)讓第七十九條 債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。第八十條 債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。第八十四條 債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。第八十八條 當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。（7） 預(yù)售房的抵押第七十五條 下列權(quán)利可以質(zhì)押：（1） 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；（2） 依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；（3） 依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)，專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；（4） 依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。（8） 商品房預(yù)售款的監(jiān)管第3節(jié) 商品房的現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售的含義是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 商品房現(xiàn)售的條件（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基數(shù)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。第4節(jié) 商品房銷(xiāo)售合同 商品房銷(xiāo)售合同的含義指商品房出賣(mài)人與承購(gòu)人就商品房的買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)而達(dá)成的協(xié)議。 商品房銷(xiāo)售合同訂立程序邀約承諾三、商品房銷(xiāo)售合同的重要內(nèi)容當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷(xiāo)售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；1解決爭(zhēng)議的方法；1違約責(zé)任；1雙方約定的其他事項(xiàng)第5節(jié) 二手房的交易 了解房屋的產(chǎn)權(quán)屬性商品房？農(nóng)村私房？公房？單位房改房？安置房？ 了解房屋的使用情況 了解房屋的質(zhì)量 了解房屋的配套設(shè)施和服務(wù) 了解房屋的相關(guān)費(fèi)用結(jié)算情況 合同的簽定房屋的交付、房款的支付、相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)辦理。 稅費(fèi)交納 產(chǎn)權(quán)辦理第6節(jié) 房屋租賃 房屋租賃的含義 房屋租賃的范圍有下列情形之一的房屋不得出租：（1） 未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3） 共有房屋未取得共有人同意的；（4） 權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5） 屬于違法建筑的；（6） 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7） 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8） 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（9） 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 相關(guān)法律問(wèn)題（一）租賃合同登記之功能成立要件生效要件對(duì)抗第三人要件無(wú)任何影響（二）房屋轉(zhuǎn)租能否轉(zhuǎn)租能否轉(zhuǎn)租獲利轉(zhuǎn)租能否改變用途（三）買(mǎi)賣(mài)能否影響租賃買(mǎi)賣(mài)不破租賃承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（四）租賃期限最長(zhǎng)20年。超過(guò)6個(gè)月，須簽定書(shū)面租賃合同，否則視為無(wú)限期租賃合同，但不超過(guò)20年。第7節(jié) 房屋抵押 含義指?jìng)鶛?quán)人或第三人以其所有或合法使用的房產(chǎn)做為債權(quán)的擔(dān)保。 抵押房屋范圍 抵押登記的效力第8章 物業(yè)管理法律制度第1節(jié) 概述 物業(yè)管理概念物業(yè)（property）：指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地。物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 物業(yè)管理的主體業(yè)主：基本主體——主導(dǎo)作用物業(yè)管理公司——實(shí)施主體 物業(yè)管理對(duì)象：主要是物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)。 物業(yè)管理的法律性質(zhì)和特征物業(yè)管理是一種民事關(guān)系物業(yè)管理關(guān)系基于委托合同而產(chǎn)生物業(yè)管理具有有償性三、物業(yè)管理的內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)房屋建筑主體的管理；物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的管理；公共環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理；保安管理；消防管理；車(chē)輛道路管理；公共代辦性質(zhì)的服務(wù)；物業(yè)維修基金的管理；財(cái)務(wù)管理；1資料檔案管理；1協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理。（二）專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)日常生活服務(wù)；商業(yè)服務(wù)；文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)；金融服務(wù)類(lèi)；代理與中介服務(wù)。第2節(jié) 業(yè)主 業(yè)主的概念房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)（一）權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、業(yè)主公約（一）含義又稱(chēng)公共契約或管理公約，是全體業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用、維修、管理等事項(xiàng)，以書(shū)面形式訂立的自治規(guī)范。（2） 內(nèi)容物業(yè)的名稱(chēng)、區(qū)域范圍、戶數(shù)；公共部分與單獨(dú)所有部分的劃分；業(yè)主參與管理物業(yè)管理的權(quán)利；各業(yè)主配合物業(yè)管理的承諾；物業(yè)管理費(fèi)用的分擔(dān)以及物業(yè)收益的分配方法；業(yè)主公約的修改程序；違反業(yè)主公約的責(zé)任；業(yè)主認(rèn)為需要明確的其他事項(xiàng)。三、成立與生效時(shí)間住宅入住達(dá)一定比例，并經(jīng)入住業(yè)主一定比例的業(yè)主簽定后生效。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)之日生效。四、業(yè)主大會(huì)（一）含義由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。（2） 業(yè)主大會(huì)的權(quán)利制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（三）業(yè)主大會(huì)的成立同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。（4） 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)會(huì)議類(lèi)型：定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 召開(kāi)會(huì)議通知召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。 業(yè)主委員會(huì)（一）含義是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。（2） 性質(zhì)和法律地位性質(zhì)：業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。法律地位業(yè)主大會(huì)是否具備獨(dú)立的民事主體資格？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。（3） 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)： 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 監(jiān)督管理規(guī)約的事實(shí)； 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職