【正文】 附屬物；調(diào)換后，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 四、拆遷安置 安置用戶質(zhì)量和安全要求：符合國(guó)家質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn) 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：拆遷人隊(duì)被拆遷人或承租人在過(guò)渡期內(nèi)自行過(guò)渡可能發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)助，也稱過(guò)渡費(fèi)。 第六章 城市房地產(chǎn)交易法律制度 第一節(jié) 城市房地產(chǎn)交易概述 一、房地產(chǎn)交易的概念和特征 概念：是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問(wèn)題 ：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán) 及土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 轉(zhuǎn)讓主體：房地產(chǎn)權(quán)利人，包括所有人、經(jīng)營(yíng)人和使用人等。 轉(zhuǎn)讓方式：⑴房地產(chǎn)買賣。⑶其他合法方式：作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，企業(yè)收購(gòu)、兼并、合并，以房地產(chǎn)抵債，其他。 （ 2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 （ 4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。 （ 6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。 允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件： （ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件：①按照出讓合同約定已經(jīng) 支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書。③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 （ 3）劃撥取得的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)可以不辦理出讓手續(xù)而以收益上繳國(guó)家或其他處理的： ①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、水利等項(xiàng)目用地、法律規(guī)定的其他用地；②私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；③按規(guī)定出售公有住宅的；④同一土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)不可分割的；⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫時(shí)無(wú)法確定用途、年限等；⑥根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；⑦縣級(jí)以上政府規(guī)定的暫時(shí)或不需要采取出讓方式的其他情形。 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 概念：指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人或原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：⑴房合同以土合同為前提；⑵房合同的土地使用年限受原土合同的制約；⑶房合同較土合同又有其新的內(nèi)容。 法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》 2020年 4月 4日 商品房現(xiàn)售的實(shí)施 （ 1）現(xiàn)售條件：①開發(fā)企業(yè)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；②取得土地使用權(quán)證或批準(zhǔn)；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④通過(guò)竣工驗(yàn)收；⑤拆遷安置落實(shí)；⑥水電、通訊配套設(shè)施達(dá)到交付使用，其他具備交付使用條件或確定交付日期的；⑦物業(yè)管理方案落實(shí)。 （ 2）交付：提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》 二、商品房預(yù)售 概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房 價(jià)款的行為。 商品房預(yù)售的實(shí)施 （ 1）商品房預(yù)售條件：①交付全部出讓金，取得使用權(quán)證書；②建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)資金達(dá)到建設(shè)總投資 25%以上，并確定施工進(jìn)度和交付日期。成交價(jià)格申報(bào)制度。 預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓：禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 （ 2）實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，防范私下交易行為。自不動(dòng)產(chǎn)交付之后，應(yīng)由買受人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵 押的性質(zhì)：⑴是一種從屬權(quán)利。⑶是一種優(yōu)先受償權(quán)。⑵用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。⑷已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。⑹依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押以登記為要件，抵押合同自登記之日起生效。 三、房地產(chǎn)抵押的范圍 房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍：主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如未在合同列入，抵押權(quán)的效力不及于違約金。抵押設(shè)定后新增房屋不屬于抵押物。 四、房地產(chǎn) 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式 ：協(xié)議折價(jià)、拍賣、變賣，或向人民法院起訴。 五、房地產(chǎn)抵押合同 條款：主債權(quán)；抵押物的情況；期限；責(zé)任；滅失條件；違約；爭(zhēng)議解決；時(shí)間地點(diǎn)；其他。保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；保證抵押權(quán)人充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。不得妨礙抵押人依法行使權(quán)利；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，及時(shí)返還清償后的剩余價(jià)值。 條件：不得出租的房屋：⑴未依法取得房屋所有權(quán)證的；⑵司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；⑶共有房屋未取得共有人同意的；⑷權(quán)屬有爭(zhēng)議的；⑸屬于違法建筑的；⑹不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑺已抵押、未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑻不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 ；⑼有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。 變更：協(xié)商一致。⑵因不可抗力而致使合同不能繼續(xù)履行的。⑵將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的。⑷拖欠租金累計(jì) 6個(gè)月以上的。⑹利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的。⑻其他。第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人賠償損失。出租人無(wú)權(quán)直接請(qǐng)求次承租人支付租金。轉(zhuǎn)租應(yīng)訂立承租合同，辦理登記備案手續(xù)。經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。 成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。種類分為：公房租金、私房租金。 房屋租賃與抵押的關(guān)系： 買賣不破租賃 （ 1）抵押人將出租財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)告知抵押權(quán)人和承租人，租賃合同繼續(xù)有效； （ 2）將已抵押財(cái)產(chǎn)出租的，出租人不得以租賃合同對(duì)抗抵押權(quán)人行使權(quán)利。⑵ 19821985年公有住房補(bǔ)貼出 售試點(diǎn)。⑷ 1988年后以多種方式推進(jìn)房改。⑵租、售、建并舉的原則。⑷新舊機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則。 第二節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度的政策和立法 一、城鎮(zhèn)住房制度改革的重要政策和立法 ： 1999年《住房公積金管理?xiàng)l例》 二、城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法的主要內(nèi)容 關(guān)于公房提租與補(bǔ)貼：逐步提高的方法，由物價(jià)指數(shù)和群眾承受能力等因素統(tǒng)籌安排。 “個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用 ”原則。 （ 2）售房對(duì)象：有城鎮(zhèn)戶口、居住的在職職工或離退休職工中的現(xiàn)住戶。 （ 4）優(yōu)惠待遇：房?jī)r(jià)折扣，如現(xiàn)住房折扣、工齡折扣、一次性付款折扣；稅費(fèi)減免。 （ 6）售房程序：辦理過(guò)戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)辦理土地使用權(quán)變更登記。 第三節(jié) 公房售后產(chǎn)權(quán) 一、公房售后產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題 以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的公房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，售房收入歸個(gè)人。 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承， 5年后在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金和土地收益后，售房收入單位和個(gè)人按比例分配，原單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 三、公房售后產(chǎn)權(quán)共有的類型 ：共同共有關(guān)系 四、售后公房共有關(guān)系的特點(diǎn) 以家庭身份關(guān)系為前提； 對(duì)售后公房的處分應(yīng)征得全體成員的同意； 各個(gè)家庭成員不得轉(zhuǎn)讓共有權(quán)或在共有權(quán)上設(shè)定負(fù)擔(dān)； 各個(gè)家庭成員對(duì)售后公房所發(fā)生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。（ 2）已制定出售收益分配管理辦法。（ 4）其他。 三、出售的程序 ：申請(qǐng)、審批、辦理交易手續(xù)、過(guò)戶登記（交易手續(xù)完畢后 30日內(nèi)）。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋：出售前如按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息，全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有； 直接上市出售，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按產(chǎn)權(quán)比例分成。 二、物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理關(guān)系是民事關(guān)系； 物業(yè)管理關(guān)系基于服務(wù)合同而產(chǎn)生； 物業(yè)管理關(guān)系具有有償性。 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：⑴日常生活類；⑵商業(yè)服務(wù)類；⑶文化、教育、衛(wèi)生、體育類；⑷金融服務(wù)類服務(wù)。 第二節(jié) 物業(yè)管理主體 —— 業(yè)主 一、業(yè)主 業(yè)主的概念：是物業(yè)的所有人，對(duì)物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 業(yè)主的義務(wù)：⑴遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；⑵遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維 護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑶執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；⑷按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；⑸按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑹其他義務(wù)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)的召開：（ 1）定期會(huì)議；（ 2）臨時(shí)會(huì)議， 20%以上業(yè)主提議；（ 3）召開會(huì)議 15日前通知全體業(yè)主；⑶制定和修改公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案全體業(yè)主 2/3以上通過(guò)，其他與會(huì)業(yè)主 1/2以上通過(guò)。 業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)：非法人組織 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)： ⑴召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)話情況；⑵代表 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；⑶及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑷監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；⑸業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理 一、前期物業(yè)管理的含義 ：指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前所實(shí)施的物業(yè)管理。 臨時(shí)公約內(nèi)容與正式的業(yè)主公約沒(méi)本質(zhì)區(qū)別，不得侵害物業(yè)受買人的合法權(quán)益。 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè) 一、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的概念和設(shè)立條件 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的概念：依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。 設(shè)立條件：⑴有單位名稱和固定的辦公場(chǎng)所；⑵有管理機(jī)構(gòu)和同經(jīng)營(yíng)管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員；⑶有符合公司登記管理要求的注冊(cè)資本；⑷有維修、服務(wù)和管理的規(guī)章制度。 二、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的法 律地位 依合同實(shí)施物業(yè)管理； 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人； 與業(yè)主委員會(huì)合作。⑵對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。⑷有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。⑹有權(quán)選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：⑴履行物業(yè)管理服務(wù)合同，依法經(jīng)營(yíng)；⑵接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；⑶重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn) ；⑷接受行政管理部門監(jiān)督指導(dǎo)；⑸定期向全體業(yè)主公布管理費(fèi)用收支賬目；⑹物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)。 四、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理 ：三級(jí)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮巍? 第五節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)合同 一、物業(yè)管理服務(wù)合同的概念 ：指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托 從事物業(yè)管理服務(wù)，由委托方與受托方訂立約定雙方權(quán)利、義務(wù)的書面協(xié)議。 物業(yè)合同是依法必須簽訂的，委托合同當(dāng)事人可以自愿選擇簽訂 簽訂物業(yè)合同的物業(yè)管理公司必須符合相應(yīng)的資質(zhì)條件，不能任意選擇 合同簽訂，雙方都依照法律和合同行動(dòng)；委托合同的受委托人是按照委托人指示處理事務(wù) 物業(yè)公司獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)責(zé)任，管理取得的財(cái)產(chǎn)、損失等后果不一定歸于業(yè)主，要依法區(qū)分、界定。 第九章 住房金融法律問(wèn)題 第一節(jié) 住房信貸 一、住房信貸管理 嚴(yán)格審查開發(fā)貸款發(fā)放條件：對(duì)象應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高。 強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理：貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例最高不得超過(guò) 80%，嚴(yán)禁對(duì)借款人 “零首付 ”貸 款。 規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理：房低借比不得超過(guò) 60%，最長(zhǎng)不得 10年，并為現(xiàn)房。 加強(qiáng)住房金融業(yè)務(wù)監(jiān)管：中國(guó)人民銀行。借款人須提供擔(dān)保。 程序：提出申請(qǐng)、貸款人審查、發(fā)放貸款。 貸款期限和利率：最長(zhǎng)不得超過(guò) 20年。 借款合同的變更和終止：雙方協(xié)商同意，簽訂變更協(xié)議。保證人喪失擔(dān)保能力或分立合并的，變更擔(dān)保人，重新辦理?yè)?dān)保手續(xù)。 三、經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款 概念：指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款。借款人應(yīng)具備條件：（ 1）在貸款行開立銀行賬戶；（ 2）管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好；（ 3）信用良好，具備還貸能力；（ 4）落實(shí)保證單位或合法抵押物、質(zhì)物；（ 5）項(xiàng)目列入國(guó)家建設(shè)計(jì)劃，劃撥取得土地，能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)；（ 6）取得四證 P17；（ 7）基礎(chǔ)、公共設(shè)施及時(shí)配套；（ 8）投入的自有資金 不低于一定比例；（ 9）項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)需求；（ 10）其他條件。 貸款管理：商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)逐級(jí)上報(bào)審批。 第二節(jié) 住房公積金 一、住房公積金的概念 ：指國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)以及 其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。政府及專家占 1/3，工會(huì)和職工代表占 1/3，單位代表占 1/3。 （ 2）職責(zé)：制定調(diào)整具體管理措施；擬訂公積金繳存比例；確定公積金的最高貸款額度；審批公積金歸集和使用計(jì)劃；審批公積金增值收益分配方案；審批公積 金歸集使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告?？梢栽诳h級(jí)市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。 三、住房公積金的繳存 住房公積金專戶和賬戶的設(shè)立及繳存登記： （ 1）住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)在受委托銀行設(shè)立住房 公積金專戶。 （ 2）單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立、撤銷、新增職工之日起 30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記。公積金的列支：機(jī)關(guān)在預(yù)算；事業(yè)單位在預(yù)算或費(fèi)用；企業(yè)在成本中列支。⑵離休、退休的。⑷出境定居的。⑹房租超出家庭工資 收入的規(guī)定比例的。 住房公積金貸款：購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。貸款必須提供擔(dān)保。住房公積金管理中心的管理費(fèi)用從增值收益中撥付。 住房公積金管理中心和職工 ：有權(quán)督促單位履行繳存、變更和注銷登記；賬戶的設(shè)立轉(zhuǎn)移或封存；足額繳存。 第十章 房地產(chǎn)稅收法律制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述 一、房地產(chǎn)稅收的概念 ：狹義的指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅。 二、房地產(chǎn)稅收征收應(yīng)注意的問(wèn)題 ： 稅收中性與稅收調(diào)節(jié)相結(jié)合。 合理兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人三方面利益。 稅款征收：⑴納稅擔(dān)保；⑵稅收保全；⑶強(qiáng)制執(zhí)行。 第二節(jié) 幾種具體的房地產(chǎn)稅 一、土地增值稅 概念：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的