【正文】 (2)房屋建設(shè)。房屋建設(shè)是在基礎(chǔ)設(shè)施上進(jìn)行的一種再開發(fā)的行為。 1．依城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營規(guī)模的大小，城市房地產(chǎn)開發(fā)可分為單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)，成片開發(fā)三類。 3．依城市房地產(chǎn)開發(fā)行為的目的，城市房地產(chǎn)開發(fā)可分為以經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)開發(fā)和以自用為目的的房地產(chǎn)開發(fā) ，城市房地產(chǎn)開發(fā)可分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè) 5. 依房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本結(jié)合方式，房地產(chǎn)開發(fā)可分為合作開發(fā)、合資開發(fā)和獨(dú)資開發(fā)等。 1．城市房地產(chǎn)開發(fā)綜合性強(qiáng)、涉及面廣，是多部門的協(xié)作活動(dòng)。 ? 3．城市房地產(chǎn)開發(fā)與金融業(yè)聯(lián)系緊密 。房地產(chǎn)交易法律制度，旨在規(guī)范交易當(dāng)事人的房地產(chǎn)市場行為，保護(hù)正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)交易活動(dòng)及當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止非法的房地產(chǎn)交易活動(dòng)和壟斷經(jīng)營，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。 第一節(jié) 城市房地產(chǎn)交易概述 ?一、房地產(chǎn)交易的概念 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成房地產(chǎn)開發(fā)后，必須經(jīng)過交換過程才能最終被消費(fèi)者所利用，這個(gè)交換過程就是房地產(chǎn)交易。從法律的視角來看，房地產(chǎn)交易的本質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利在不同的市場主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移 二、房地產(chǎn)交易的特征 ?房地產(chǎn)交易與其他商品交易相比，具有共性：兩者都是發(fā)生在平等主體之間的民事法律行為，交易雙方之間產(chǎn)生的是民事法律關(guān)系，在交易當(dāng)中應(yīng)當(dāng)遵循民法的一般原則如平等、自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用原則等。 1．標(biāo)的物位置的固定性 ? 房地產(chǎn)交易的這種特性主要是由土地及定著于其上的建筑物和構(gòu)筑物的自然屬性決定的。而房地產(chǎn)交易則不同，其標(biāo)的物房地產(chǎn)屬不動(dòng)產(chǎn)，不能移動(dòng)，一旦移動(dòng)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值就可能發(fā)生減少甚至喪失。因此，我國房地產(chǎn)立法采用公示登記制度來管理房地產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)。在交易過程中，無論是房地產(chǎn)的交易雙方還是房地產(chǎn)管理部門，往往都保持謹(jǐn)慎態(tài)度。我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和成交價(jià)格申報(bào)制度。其他要求從事房地產(chǎn)市場估價(jià)業(yè)務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)爻鞘腥嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意，并經(jīng)工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，成立房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，方可經(jīng)營。 3．房地產(chǎn)交易為要式法律行為 ? 房地產(chǎn)交易通過各種交易合同形式實(shí)現(xiàn)，而且房地產(chǎn)交易引起的房地產(chǎn)權(quán)屬變更必須辦理房地產(chǎn)權(quán)屆登記手續(xù)，才能完成?！? 三、房地產(chǎn)交易的原則 ?房地產(chǎn)交易的特殊性決定了房地產(chǎn)交易必須遵守下列原則。《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 2．依法登記原則 ? 房地產(chǎn)交易必須依法登記。我國相關(guān)法律對(duì)房地產(chǎn)的登記制度規(guī)定得較為詳細(xì)、具體?！钡谖迨艞l規(guī)定：“我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！钡诹粭l規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！? 3．成交價(jià)格申報(bào)原則 ?國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。 第二節(jié) 城市房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 ? 一、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 第三節(jié) 商品房現(xiàn)售 ? 商品房銷售是城市房屋買賣中最為常見的形式。商品房銷售的形勢某種程度上說，可以看成是我國房地產(chǎn)業(yè)的晴雨表、風(fēng)向標(biāo)。商品房銷售管理不僅關(guān)系我國房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展，也關(guān)系人民群眾的切身利益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作出全面規(guī)定的同時(shí)，對(duì)商品房銷售中的預(yù)售條件又進(jìn)行了細(xì)化。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，我國現(xiàn)行商品房的銷售管理包括兩個(gè)方面：一是商品房現(xiàn)售，另一個(gè)是商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售的客體是已竣工驗(yàn)收合格的房屋。商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合一定的條件。 (1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (4)已通過竣工驗(yàn)收； (5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； (6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ? 《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房現(xiàn)售作了一些禁止性規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2023年 9月，建設(shè)部、國家工商行政管理局聯(lián)合制定了《商品房買賣合同 (示范文本 )》[建住房 (2023)200號(hào) ]并下發(fā)各地參照?qǐng)?zhí)行。 (1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。 (2)商品房基本狀況，包括商品房項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù) (土地使用權(quán)的取得方式、規(guī)劃用途、規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可證號(hào)等 )。 (4)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套 (單元 )計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后町以在合同中直接約定總價(jià)款。 (6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。 (8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 ①面積誤差比絕對(duì)值在百分之三以內(nèi) (含百分之三 )的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起三十日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。一個(gè)完整的物業(yè)一般包括四個(gè)構(gòu)成部分： 建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施和建筑地塊。物業(yè)管理的主體是物業(yè)的所有權(quán)人，權(quán)利人可以自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，也可以委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)等進(jìn)行管理。 （一） 自行管理與委托管理 我國《物權(quán)法》第 81條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。 自行管理 ：自住型物業(yè)管理，指業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和持續(xù)的活動(dòng)。 ? 業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？ 某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房內(nèi)的財(cái)物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。 提供停車位客戶轎車丟失怎么辦？ ? 近日某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟失。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)。誰料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場昏迷。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)１．３萬余元。”根據(jù)該辦法，并結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》一些原則規(guī)定，可對(duì)前期物業(yè)管理作如下定義：所謂前期物業(yè)管理，是指房屋出售后至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止，山建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。此時(shí)，由于業(yè)主大會(huì)未能召開，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，只能由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇前期物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，必須充分考慮和維護(hù)未來業(yè)主的合法權(quán)益，需要從未來業(yè)主的角度來認(rèn)真考察、比較各物業(yè)管理企業(yè)的長短處，選擇符合大多數(shù)業(yè)主需要的物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行前期物業(yè)管理。 建設(shè)單位如何選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！睘榕浜稀段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，建設(shè)部于 2023年 6月 26日公布了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，對(duì)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)進(jìn)行規(guī)范。 三、前期物業(yè)管理的特征 ? 1．建設(shè)單位的主導(dǎo)性 ? 2．業(yè)主地位的被動(dòng)性 3．前期物業(yè)服務(wù)合同期限的不確定性 ? 4．監(jiān)管的必要性 三、業(yè)主自治管理的含義 ? 關(guān)于業(yè)主自治管理的概念，我國現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)范性文件都只作出了原則性規(guī)定，并未作出明確具體的要求。 1997年 1月 1日施行的《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定： “物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屆地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，逐步實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理。”國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖未直接明文規(guī)定業(yè)主自治管理問題，但在明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)相互之間關(guān)系、職責(zé)時(shí)指出：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 業(yè)主自治管理并非是單個(gè)或者部分業(yè)主對(duì)專屬于個(gè)體事務(wù)的管理，也不是每個(gè)業(yè)主都直接去行使、管理具體的物業(yè)管理事務(wù)。 ?二是要有自治管理的