【正文】 二、業(yè)主自治管理的原則 ? 1．依法自治原則 2．民主管理原則 3．接受監(jiān)督原則 4．公益優(yōu)先的原則 演講完畢，謝謝觀看！ 。實現(xiàn)業(yè)主自治管理必須具備兩個基本條件： ?一是有業(yè)主自治管理的機構(gòu)?！薄段飿I(yè)管理條例》第二章關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定、業(yè)主大會法律地位及其職責(zé)的規(guī)定、業(yè)主委員會地位和職責(zé)的規(guī)定，實質(zhì)上就是業(yè)主自治管理的依據(jù)和內(nèi)容 綜合《物業(yè)管理條例》及其他物業(yè)管理的規(guī)范性文件，可以認為：所謂的業(yè)主自治管理，是指由業(yè)主依法組成自治團體，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、管理及業(yè)主的共同利益等，采取公益、民主、自律的管理方式進行的自我管理?！? 2023年 12月 1日施行的《天津市物業(yè)管理條例》總則部分規(guī)定：“物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會化、市場化管理體制。 1994年的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第四條規(guī)定，“住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式”。 根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定，如何選聘前期物業(yè)管理企業(yè)要按照物業(yè)的性質(zhì)來確定：住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅建設(shè)單位必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè) (只有在投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的情況下，經(jīng)依法批準后方可協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè) )；其他類型的物業(yè)，建設(shè)單位自行決定是否采取招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。”“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。因此，有必要對建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理企業(yè)作出明確具體的規(guī)定。從實踐來看，前期物業(yè)服務(wù)對后期正常的物業(yè)管理起著十分重要的作用。 （二）前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘 ? 房屋出售后，由于出售率或者人住率未達到應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會的法定條件或者其他原因而導(dǎo)致業(yè)主委員會末成立的，有必要也應(yīng)當(dāng)對物業(yè)進行管理。 二、 前期物業(yè)管理概述 ? （一）前期物業(yè)管理的概念 ? 作為《物業(yè)管理條例》的配套規(guī)章， 2023年 9月 1日施行的建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條規(guī)定：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。２小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。 電梯墜樓 ,誰負責(zé) ?…… ?2023年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。當(dāng)時客戶進入大廈時大廈停車場的車輛管理員對該車輛進行了發(fā)卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責(zé)車輛的保管請各位車主自行保管！）。該盜賊供認自己是從小區(qū)的一個忘記上鎖的側(cè)門進入小區(qū)行竊的。李某認為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。 物業(yè)管理的內(nèi)容 ? 就住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)小區(qū)而言，物業(yè)管理的內(nèi)容通常包括以下內(nèi)容： ? ； ? 、綠化管理工作； ? ； ? 、電、氣等圖紙、檔案資料的保存管理工作； ? 、公式與保存等。 委托管理： 也就是我們熟悉的委托物業(yè)管理服務(wù)公司對建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)進行管理與維護。因此，對于區(qū)分所有建筑小區(qū)內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理，可分為自行管理與委托管理。后者在社會分工日益發(fā)展的背景下，顯得尤為重要。 二、物業(yè)管理 為使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活，需要建立對物業(yè)的系統(tǒng)有序的管理與維修養(yǎng)護，即“物業(yè)管理”。 《城市房地產(chǎn)管理法》 2.《 城市商品房預(yù)售管理辦法》 3. 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》4.《商品房銷售管理辦法》 第七章 物業(yè)管理業(yè)與業(yè)主自治管理 ?一、 物業(yè)概念 ?一般認為，“物業(yè)”指的是已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。 ②面積誤差比絕對值超出百分之三時，買受人有權(quán)退房。商品房銷售以建筑面積為面積計算單位時，面積誤差按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定進行處理。 (9)面積差異的處理方式。 (7)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。 (5)交付使用條件及日期。按套(單元 )計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房銷售可以按套 (單元 )計價，也可 以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。 (3)商品房的銷售方式，包括銷售依據(jù)、現(xiàn)房還是預(yù)售房等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書號等要在合同中反映出來。從該示范文本的內(nèi)容看，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要條款。 (4)商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售 三、商品房預(yù)售合同 ?商品房現(xiàn)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人達成的由買受人支付房價款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合要求的商品房交付給買受人并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人權(quán)利義務(wù)的書面協(xié)議。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)前期物業(yè)管理的協(xié)議，并遵守房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的《業(yè)主臨時公約》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 二、商品房預(yù)售的條件 ?商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件。未竣工或者雖竣工但未驗收，或者驗收不合格的房屋不能現(xiàn)售。 一、商品房理售的概念 ?商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。另外，為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益， 2023年 4月 4日建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》，以行政規(guī)章的形式對商品房銷售進行規(guī)范。近些年來，國家十分重視商品房銷售管理問題。商品房銷售不僅房地產(chǎn)開發(fā)商十分關(guān)注，普通群眾亦十分關(guān)注。從實際情況看，許多群眾是從商品房買賣中了解掌握房地產(chǎn)知識，了解國家房地產(chǎn)政策，了解物業(yè)管理的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條對“其他合法方式”作了具體的規(guī)定，主要包括：(1)以房地產(chǎn)作價人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)后發(fā)生變更的； (2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； (3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，(4)以房地產(chǎn)抵債的； (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地行政主管部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。如《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與抵押必須依法辦理法定登記手續(xù)，房屋的租賃必須向房產(chǎn)管理部門登記備案?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其他地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 1．房地一體原則 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓、抵押。對此，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)市場估價的專業(yè)人員，通過資格考試，取得資格證書，并進行注冊后，方可上崗工作。房地產(chǎn)評估，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，并且參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。 同時，房地產(chǎn)交易的專業(yè)性強。 2．房地產(chǎn)交易標的額大，專業(yè)性強 ? 房地產(chǎn)作為典型的不動產(chǎn)，具有價值巨大和增值的特性，因此房地產(chǎn)交易較一般商品交易更加復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)交易的雙方是通過所有權(quán)和使用權(quán)證書及交易合同進行交易，完成交易的標志是房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移或者是房地產(chǎn)權(quán)利主體的變更。一般商品的交易，當(dāng)出讓人將商品交付給受讓人時，商品往往都要發(fā)生空間上的轉(zhuǎn)移。但較之其他商品交易，房地產(chǎn)交易的特殊性也是鮮明的，具體表現(xiàn)如下。 房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為標的而進行的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等活動的總稱。通過本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)交易的概念和特征；理解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問題；了解和掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋預(yù)售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房屋出典、房屋贈與和房屋交換等吏易行為的主要法律要求。 介紹城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 ?方法：以案例說明 第六章 房地產(chǎn)交易法律制度 ? 學(xué)習(xí)提要 本章闡述我國城市房地產(chǎn)交易法律制度，包括：城