房地產(chǎn)法第7講(參考版)
2025-02-24 10:58本頁面
【正文】 陳杰、北京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣 276948元?！? 八、 法院認(rèn)定該協(xié)議屬于部分無效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個(gè)人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無效。 《合同法》第 47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔(dān)連帶責(zé)任于法無據(jù)。根據(jù)委托合同，受托人一般以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果，直接歸委托人承受。 六、 本案系海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司進(jìn)行拆遷，順城公司系代表海潤房地產(chǎn)公司實(shí)施相關(guān)行為，無須承擔(dān)連帶責(zé)任。 本案中，海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過錯(cuò)的共同性，即陳杰故意在無陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而海潤房地產(chǎn)公司明知對方無合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。（ 2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過錯(cuò)，即加害人對損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過失。《民法通則》第 130條規(guī)定：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 五、 海潤房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。因?yàn)樵谕徶?，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。 表見代理： 是指代理人雖無代理權(quán)，在其實(shí)施代理行為時(shí)，如果善意的相對人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。 根據(jù)我國《合同法》第四十八條的規(guī)定，無權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，才能對被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。但本案并不能確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議全部無效，因?yàn)殛惤茈m無權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個(gè)人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定則合法有效。在沒有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來看屬于效力待定的合同。 余款 1107791元應(yīng)在陳杰、陳明、陳雅麗、陳麗麗之間均分，每人得拆遷款 276947元。又根據(jù)陳杰與海潤房地產(chǎn)所簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。余款為 1250000元 ﹣ 142209元 =1107791元應(yīng)在征收補(bǔ)償權(quán)利人之間均分。 問 題： 一、 本案房屋征收補(bǔ)償款 1250000元包含了對哪些方面的補(bǔ)償？如何在被征收人中分配？ 二、 本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？ 三、 本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議的效力如何？ 四、 狹義的無權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理 ?本案屬于表見代理嗎？ 五、 本案當(dāng)事人海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？兩者應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？ 六、 本案中順城拆遷公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？ 七、 常見的效力待定合同有哪些？ 八、 本案該如何判決？ 參考答案： 一、 房屋拆遷補(bǔ)償款 1250000元包括了：（一）被征收 房屋價(jià)值的補(bǔ)償 ；（二）因征收房屋造成的搬遷補(bǔ)償 1859元；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 139425元；（四）電器移機(jī)費(fèi) 925元?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系 未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù) ?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤房地產(chǎn)公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款 312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營飯館，但 產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有 。 上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)款憑證在案佐證。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款 1250000元全部領(lǐng)取，上述款項(xiàng)中含電器移機(jī)費(fèi) 925元、搬家費(fèi) 1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 139425元。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤房地產(chǎn)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，為此訴至法院。 依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第 49條之規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失 ，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的 1倍。 依據(jù)《合同法》第 54條之規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。房地產(chǎn)開發(fā)商除了承擔(dān)民事責(zé)
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