【正文】 從該示范文本的內(nèi)容看，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要條款。 (1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書號等要在合同中反映出來。 (2)商品房基本狀況，包括商品房項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù) (土地使用權(quán)的取得方式、規(guī)劃用途、規(guī)劃許可證號、施工許可證號等 )。 (3)商品房的銷售方式，包括銷售依據(jù)、現(xiàn)房還是預(yù)售房等。 (4)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房銷售可以按套 (單元 )計(jì)價(jià)，也可 以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元 )計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。按套 (單元 )計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后町以在合同中直接約定總價(jià)款。 (5)交付使用條件及日期。 (6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。 (7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。 (8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。 (9)面積差異的處理方式。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位時(shí)，面積誤差按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定進(jìn)行處理。 ①面積誤差比絕對值在百分之三以內(nèi) (含百分之三 )的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。 ②面積誤差比絕對值超出百分之三時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起三十日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。 《城市房地產(chǎn)管理法》 2.《 城市商品房預(yù)售管理辦法》 3. 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》4.《商品房銷售管理辦法》 第七章 物業(yè)管理業(yè)與業(yè)主自治管理 ?一、 物業(yè)概念 ?一般認(rèn)為，“物業(yè)”指的是已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。一個(gè)完整的物業(yè)一般包括四個(gè)構(gòu)成部分： 建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施和建筑地塊。 二、物業(yè)管理 為使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活，需要建立對物業(yè)的系統(tǒng)有序的管理與維修養(yǎng)護(hù)，即“物業(yè)管理”。物業(yè)管理的主體是物業(yè)的所有權(quán)人，權(quán)利人可以自行對物業(yè)進(jìn)行管理，也可以委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)等進(jìn)行管理。后者在社會(huì)分工日益發(fā)展的背景下，顯得尤為重要。 （一） 自行管理與委托管理 我國《物權(quán)法》第 81條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。因此，對于區(qū)分所有建筑小區(qū)內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理，可分為自行管理與委托管理。 自行管理 ：自住型物業(yè)管理，指業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。 委托管理： 也就是我們熟悉的委托物業(yè)管理服務(wù)公司對建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理與維護(hù)。由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和持續(xù)的活動(dòng)。 物業(yè)管理的內(nèi)容 ? 就住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)小區(qū)而言，物業(yè)管理的內(nèi)容通常包括以下內(nèi)容： ? ； ? 、綠化管理工作； ? ； ? 、電、氣等圖紙、檔案資料的保存管理工作； ? 、公式與保存等。 ? 業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？ 某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房內(nèi)的財(cái)物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費(fèi)，自己住宅的安全卻沒有得到保護(hù)，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小區(qū)的一個(gè)忘記上鎖的側(cè)門進(jìn)入小區(qū)行竊的。 提供停車位客戶轎車丟失怎么辦？ ? 近日某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟失。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)入大廈時(shí)大廈停車場的車輛管理員對該車輛進(jìn)行了發(fā)卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請各位車主自行保管?。Ｔ摽蛻衄F(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)。 電梯墜樓 ,誰負(fù)責(zé) ?…… ?2023年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場昏迷。２小時(shí)后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)１．３萬余元。 二、 前期物業(yè)管理概述 ? （一）前期物業(yè)管理的概念 ? 作為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的配套規(guī)章， 2023年 9月 1日施行的建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！备鶕?jù)該辦法，并結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》一些原則規(guī)定，可對前期物業(yè)管理作如下定義：所謂前期物業(yè)管理，是指房屋出售后至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止，山建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 （二）前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘 ? 房屋出售后，由于出售率或者人住率未達(dá)到應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會(huì)的法定條件或者其他原因而導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)末成立的，有必要也應(yīng)當(dāng)對物業(yè)進(jìn)行管理。此時(shí)，由于業(yè)主大會(huì)未能召開，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，只能由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。從實(shí)踐來看，前期物業(yè)服務(wù)對后期正常的物業(yè)管理起著十分重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇前期物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，必須充分考慮和維護(hù)未來業(yè)主的合法權(quán)益，需要從未來業(yè)主的角度來認(rèn)真考察、比較各物業(yè)管理企業(yè)的長短處，選擇符合大多數(shù)業(yè)主需要的物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行前期物業(yè)管理。因此，有必要對建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理企業(yè)作出明確具體的規(guī)定。 建設(shè)單位如何選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！薄白≌飿I(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！睘榕浜稀段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，建設(shè)部于 2023年 6月 26日公布了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，對前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)進(jìn)行規(guī)范。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，如何選聘前期物業(yè)管理企業(yè)要按照物業(yè)的性質(zhì)來確定：住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅建設(shè)單位必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè) (只有在投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的情況下，經(jīng)依法批準(zhǔn)后方可協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè) )；其他類型的物業(yè)，建設(shè)單位自行決定是否采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 三、前期物業(yè)管理的特征 ? 1．建設(shè)單位的主導(dǎo)性 ? 2．業(yè)主地位的被動(dòng)性 3．前期物業(yè)服務(wù)合同期限的不確定性 ? 4．監(jiān)管的必要性 三、業(yè)主自治管理的含義 ? 關(guān)于業(yè)主自治管理的概念，我國現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)范性文件都只作出了原則性規(guī)定，并未作出明確具體的要求。 1994年的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定，“住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式”。 1997年 1月 1日施行的《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定： “物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屆地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，逐步實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理?！? 2023年 12月 1日施行的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》總則部分規(guī)定：“物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場化管理體制。”國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖未直接明文規(guī)定業(yè)主自治管理問題，但在明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)相互之間關(guān)系、職責(zé)時(shí)指出：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二章關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定、業(yè)主大會(huì)法律地位及其職責(zé)的規(guī)定、業(yè)主委員會(huì)地位和職責(zé)的規(guī)定，實(shí)質(zhì)上就是業(yè)主自治管理的依據(jù)和內(nèi)容 綜合《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他物業(yè)管理的規(guī)范性文件，可以認(rèn)為：所謂的業(yè)主自治管理，是指由業(yè)主依法組成自治團(tuán)體，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及業(yè)主的共同利益等，采取公益、民主、自律的管理方式進(jìn)行的自我管理。 業(yè)主自治管理并非是單個(gè)或者部分業(yè)主對專屬于個(gè)體事務(wù)的管理，也不是每個(gè)業(yè)主都直接去行使、管理具體的物業(yè)管理事務(wù)。實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治管理必須具備兩個(gè)基本條件： ?一是有業(yè)主自治管理的機(jī)構(gòu)。 ?二是要有自治管理的法律依據(jù)。 二、業(yè)主自治管理的原則 ? 1．依法自治原則 2．民主管理原則 3．接受監(jiān)督原則 4．公益優(yōu)先的原則 演講完畢，謝謝觀看！