【正文】 從該示范文本的內(nèi)容看，商品房買賣合同應當明確以下主要條款。 (1)當事人名稱或者姓名和住所。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書號等要在合同中反映出來。 (2)商品房基本狀況，包括商品房項目建設的依據(jù) (土地使用權的取得方式、規(guī)劃用途、規(guī)劃許可證號、施工許可證號等 )。 (3)商品房的銷售方式，包括銷售依據(jù)、現(xiàn)房還是預售房等。 (4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房銷售可以按套 (單元 )計價，也可 以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。按套(單元 )計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。按套 (單元 )計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后町以在合同中直接約定總價款。 (5)交付使用條件及日期。 (6)裝飾、設備標準承諾。 (7)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。 (8)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬。 (9)面積差異的處理方式。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。商品房銷售以建筑面積為面積計算單位時，面積誤差按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定進行處理。 ①面積誤差比絕對值在百分之三以內(nèi) (含百分之三 )的，據(jù)實結(jié)算房價款。 ②面積誤差比絕對值超出百分之三時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起三十日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。 《城市房地產(chǎn)管理法》 2.《 城市商品房預售管理辦法》 3. 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》4.《商品房銷售管理辦法》 第七章 物業(yè)管理業(yè)與業(yè)主自治管理 ?一、 物業(yè)概念 ?一般認為，“物業(yè)”指的是已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地。一個完整的物業(yè)一般包括四個構(gòu)成部分： 建筑物本體、附屬設備、公共設施和建筑地塊。 二、物業(yè)管理 為使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活，需要建立對物業(yè)的系統(tǒng)有序的管理與維修養(yǎng)護，即“物業(yè)管理”。物業(yè)管理的主體是物業(yè)的所有權人，權利人可以自行對物業(yè)進行管理，也可以委托物業(yè)管理服務企業(yè)等進行管理。后者在社會分工日益發(fā)展的背景下，顯得尤為重要。 （一） 自行管理與委托管理 我國《物權法》第 81條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理”。因此，對于區(qū)分所有建筑小區(qū)內(nèi)建筑物及其附屬設施的管理，可分為自行管理與委托管理。 自行管理 ：自住型物業(yè)管理，指業(yè)主不委托專業(yè)管理機構(gòu)而由自己直接實施管理。 委托管理： 也就是我們熟悉的委托物業(yè)管理服務公司對建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)進行管理與維護。由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和持續(xù)的活動。 物業(yè)管理的內(nèi)容 ? 就住宅類建筑物區(qū)分所有權小區(qū)而言，物業(yè)管理的內(nèi)容通常包括以下內(nèi)容： ? ； ? 、綠化管理工作； ? ； ? 、電、氣等圖紙、檔案資料的保存管理工作； ? 、公式與保存等。 ? 業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應否賠償？ 某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房內(nèi)的財物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負責小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認自己是從小區(qū)的一個忘記上鎖的側(cè)門進入小區(qū)行竊的。 提供停車位客戶轎車丟失怎么辦？ ? 近日某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟失。當時客戶進入大廈時大廈停車場的車輛管理員對該車輛進行了發(fā)卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！）。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)。 電梯墜樓 ,誰負責 ?…… ?2023年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當場昏迷。２小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負責電梯運行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等共計１．３萬余元。 二、 前期物業(yè)管理概述 ? （一）前期物業(yè)管理的概念 ? 作為《物業(yè)管理條例》的配套規(guī)章， 2023年 9月 1日施行的建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條規(guī)定：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”根據(jù)該辦法，并結(jié)合《物業(yè)管理條例》一些原則規(guī)定，可對前期物業(yè)管理作如下定義：所謂前期物業(yè)管理，是指房屋出售后至業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時止，山建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 （二）前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘 ? 房屋出售后，由于出售率或者人住率未達到應當召開第一次業(yè)主大會的法定條件或者其他原因而導致業(yè)主委員會末成立的，有必要也應當對物業(yè)進行管理。此時，由于業(yè)主大會未能召開，業(yè)主委員會尚未成立，只能由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。從實踐來看，前期物業(yè)服務對后期正常的物業(yè)管理起著十分重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇前期物業(yè)管理企業(yè)時，必須充分考慮和維護未來業(yè)主的合法權益，需要從未來業(yè)主的角度來認真考察、比較各物業(yè)管理企業(yè)的長短處，選擇符合大多數(shù)業(yè)主需要的物業(yè)管理企業(yè)來進行前期物業(yè)管理。因此，有必要對建設單位選聘前期物業(yè)管理企業(yè)作出明確具體的規(guī)定。 建設單位如何選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！薄白≌飿I(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！睘榕浜稀段飿I(yè)管理條例》的實施，建設部于 2023年 6月 26日公布了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，對前期物業(yè)管理招標投標進行規(guī)范。 根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定，如何選聘前期物業(yè)管理企業(yè)要按照物業(yè)的性質(zhì)來確定：住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅建設單位必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè) (只有在投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的情況下，經(jīng)依法批準后方可協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè) )；其他類型的物業(yè)，建設單位自行決定是否采取招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 三、前期物業(yè)管理的特征 ? 1．建設單位的主導性 ? 2．業(yè)主地位的被動性 3．前期物業(yè)服務合同期限的不確定性 ? 4．監(jiān)管的必要性 三、業(yè)主自治管理的含義 ? 關于業(yè)主自治管理的概念，我國現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)范性文件都只作出了原則性規(guī)定，并未作出明確具體的要求。 1994年的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第四條規(guī)定，“住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式”。 1997年 1月 1日施行的《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定： “物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合、屆地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，逐步實行社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理?！? 2023年 12月 1日施行的《天津市物業(yè)管理條例》總則部分規(guī)定：“物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合的社會化、市場化管理體制。”國務院的《物業(yè)管理條例》雖未直接明文規(guī)定業(yè)主自治管理問題，但在明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會相互之間關系、職責時指出：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。”《物業(yè)管理條例》第二章關于業(yè)主的權利和義務的規(guī)定、業(yè)主大會法律地位及其職責的規(guī)定、業(yè)主委員會地位和職責的規(guī)定，實質(zhì)上就是業(yè)主自治管理的依據(jù)和內(nèi)容 綜合《物業(yè)管理條例》及其他物業(yè)管理的規(guī)范性文件，可以認為：所謂的業(yè)主自治管理，是指由業(yè)主依法組成自治團體，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、管理及業(yè)主的共同利益等，采取公益、民主、自律的管理方式進行的自我管理。 業(yè)主自治管理并非是單個或者部分業(yè)主對專屬于個體事務的管理，也不是每個業(yè)主都直接去行使、管理具體的物業(yè)管理事務。實現(xiàn)業(yè)主自治管理必須具備兩個基本條件： ?一是有業(yè)主自治管理的機構(gòu)。 ?二是要有自治管理的法律依據(jù)。 二、業(yè)主自治管理的原則 ? 1．依法自治原則 2．民主管理原則 3．接受監(jiān)督原則 4．公益優(yōu)先的原則 演講完畢，謝謝觀看！