【正文】 利益的需要而發(fā)生。征用時，一般還應(yīng)依法給予被征用人以適當(dāng)?shù)难a償。5．沒收沒收也是一種國家所為的強制行為。國家有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)，在執(zhí)法過程中，可以依法對違法的公民、法人采取沒收其非法所有的財物。如人民法院在案件判決中，可以依法沒收罪犯的財產(chǎn)，其中包括罪犯所有的房屋。可見，沒收也是一種房屋所有權(quán)的原始取得方式。6．公私合營與國家經(jīng)租公私合營與國家經(jīng)租(以下簡稱“經(jīng)租”)是我國20世紀(jì)50年代實行城市私房社會主義改造所運用的兩種主要措施。公私合營和經(jīng)租，是指政府采取贖買政策，將私房轉(zhuǎn)歸國家所有的一種社會主義改造方式，通常簡稱“私改”。公私合營是私房主以投資入股的方式，將自己的私房交歸公有，由國家按股份發(fā)給定息的行為。房屋的經(jīng)租，是指出租房屋的私房主，自愿將已經(jīng)出租的私房交給國家，并由國家進(jìn)行出租，按比例付給原私房主部分租金的一種行為。這兩種措施的采用，都是在原私房主自覺自愿的情況下進(jìn)行的。因此，通過這兩種和平的社會主義改造方式，國家取代了原私房主而享有被經(jīng)租或公私合營的房屋所有權(quán)。此外，關(guān)于原始取得，在我國臺灣民法上還有時效取得。所謂時效取得是指以所有的意思和平，公然、連續(xù)占有他人所有的未登記的房屋屆滿一定期間，可以請求登記為該房屋的所有權(quán)人的一種取得所有權(quán)的方式。房屋所有權(quán)之時效取得，應(yīng)具備以下條件：1．占有他人房屋此項占有應(yīng)是和平公然的占有。2．須經(jīng)過法定期間此項法定期間，因占有人有無善意或愿望而有所不同。如果在開始占有時，占有人為善意且無過失，此期間較短，反之較長。3．限于他人未經(jīng)登記的房屋所謂未經(jīng)登記，是指自始未經(jīng)登記機(jī)關(guān)將權(quán)屬狀況記載于登記簿。根據(jù)登記與否，現(xiàn)實生活中的房屋可分為未經(jīng)登記的房屋和已經(jīng)登記的房屋。前者又可以分為兩種情形：一種是實際占用人就是真正權(quán)利人，此時，由于并不存在一個法律上的所有權(quán)，因而發(fā)生權(quán)屬糾紛的潛在可能性不大；一種是實際占用人并非真正權(quán)利人，在這種針對同一棟房屋存在兩個對立的利益主體而又沒有一個可以定紛止?fàn)幍姆缮系乃袡?quán)存在的情形下，且不說易生糾紛，更為重要的是，如果任這種錯位的狀態(tài)無限期地持續(xù)下去，將非常不利于房屋的管理和利用。取得時效制度正是為了滿足這種需要而設(shè)計的法律制度?，F(xiàn)實生活中已登記的房屋也可分為兩種情形：一種是登記名義人就是真正權(quán)利人，此時，由于法律上的所有權(quán)和事實上的所有權(quán)一致，因而發(fā)生權(quán)屬糾紛的可能性也不大；一種是登記名義人并非真正權(quán)利人，此時，登記的本質(zhì)屬性與法律的公平正義理念發(fā)生尖銳沖突。因為：根據(jù)登記系物權(quán)變動的生效要件的原理，登記名義人自其完成登記之時起，取得了法律上的所有權(quán)，也就是說登記名義人取得房屋權(quán)系登記的當(dāng)然效力；公平、正義系法律的終極目的，面對真正權(quán)利人孤苦無助的局面，法律絕對不能無動于衷。事實上，各國法律也確實未袖手旁觀，大都為事實上的所有權(quán)準(zhǔn)備了一條通向被承認(rèn)進(jìn)而受保護(hù)的道路，即異議登記和更正登記，也就是說只有通過異議登記和更正登記轉(zhuǎn)變?yōu)榉缮纤袡?quán)之后，事實上的所有權(quán)方能受到法律的直接保護(hù)。和登記取得時效理論相反，本書并不認(rèn)為已登記的房屋可以適用取得時效，即并不認(rèn)為登記取得時效制度有存在的必要性。所謂登記取得時效是指登記名義人雖未實際取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，但持續(xù)不斷地占有該不動產(chǎn)并以所有人的身份行使權(quán)利，自權(quán)利登記之日起滿一定期間，則登記名義人實際取得所有權(quán)。顯然，登記取得時效的目的也是為了調(diào)整登記名義人并非真正權(quán)利人的法律關(guān)系。在承認(rèn)“物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分”原則的立法體例下，登記取得時效理論至少有以下三處不周延之處：其一，誤以為在法律面前，事實上的所有權(quán)優(yōu)于法律上的所有權(quán)。嚴(yán)格地說，真正所有人的事實上的所有權(quán)并非權(quán)利，因為權(quán)利必以法律上之力為要素，事實上的所有權(quán)僅是對一種事實的描述，并未得到法律的直接承認(rèn)。即便如此，法律也并未棄之不管，而是為真正所有權(quán)人設(shè)置了異議登記和更正登記程序。其二，誤把除斥期間當(dāng)成時效期間。為平衡、公平和秩序穩(wěn)定起見，真正權(quán)利人的異議和更正登記的權(quán)利應(yīng)當(dāng)在一定期間內(nèi)行使，逾期失效。此期間在性質(zhì)上屬于除斥期間，而不是時效期間。其三，登記時效取得以登記與時效期間兩個要素作為取得所有權(quán)的條件，這直接與登記當(dāng)然取得所有權(quán)的效力發(fā)生沖突。(二)繼受取得．繼受取得，又稱為傳來取得，是指依據(jù)原所有人的意思接受原所有人轉(zhuǎn)移之所有權(quán)。與原始取得不同，繼受取得以原所有人的所有權(quán)和原所有人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意思為根據(jù)。原所有人實際無所有權(quán)，或沒有轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意思，都不能發(fā)生所有權(quán)的繼受取得。因法律行為以及非因法律行為取得房屋所有權(quán)中的因繼承、遺贈而取得房屋所有權(quán)均屬繼受取得。 1 1．買受買受是指一方向?qū)Ψ街Ц秲r金，而對價取得對方的房屋所有權(quán)。買受人取得房屋所有權(quán)，必須買賣雙方一致的意思表示。這是非所有人繼受取得房屋所有權(quán)的主要方式。2．交換交換是指一方將自己所有的房屋，與他方所有的房屋進(jìn)行調(diào)換，找貼差價的一種民事法律行為。房屋交換，亦稱換房，是現(xiàn)實生活中常見的行為。交換之中任何一方要取得對方房屋的所有權(quán)，都必須以對方有房屋所有權(quán)和對方愿意換房為條件。3．繼承 ；繼承是指公民依照遺囑或法律規(guī)定，取得被繼承人的遺產(chǎn)的一種法律制度。公民的遺產(chǎn)包括房產(chǎn)。繼承人取得被繼承人遺留的房產(chǎn)，是以被繼承人生前擁有房屋所有權(quán)為依據(jù)的。在法定繼承的情況下，繼承人取得被繼承人的房產(chǎn)，是推定繼承人有死后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的意思；在遺囑繼承的情況下，繼承人取得房屋所有權(quán)，則直接體現(xiàn)被繼承人的意愿。因此，繼承是繼受取得房屋所有權(quán)的方式之一。4．受遺贈受遺贈是指繼承人以外的其他人依據(jù)死者生前的遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，取得死者遺產(chǎn)房屋所有權(quán)的法律行為。與繼承的區(qū)別在于，受遺贈人必須是非法定繼承人，可以是公民，亦可以是法人，其他組織乃至國家。5．其他繼受取得方法如法人終止后遺留的房產(chǎn)，即轉(zhuǎn)歸承受其權(quán)利義務(wù)的法人所有。這種取得也是繼受取得。二、房屋所有權(quán)的喪失房屋所有權(quán)的喪失是指房屋所有權(quán)基于一定法律事實而與其主體分離，又叫房屋所有權(quán)的消滅，只不過前者是站在權(quán)利主體的角度觀察問題，而后者是就所有權(quán)本身為觀察。根據(jù)客體房屋是否滅失，可將房屋所有權(quán)的消滅，分為絕對消滅或稱客觀消滅、相對消滅或稱主觀消滅。(一)絕對消滅是指由于客體房屋從其實體形態(tài)上歸于滅失，從而使房屋所有權(quán)絕對地歸于終局滅失，例如爆炸，地震、火災(zāi)等使一棟房屋倒塌或化為灰燼，從而附于其上的所有權(quán)也隨之不復(fù)存在。(二)相對消滅是指原房屋所有權(quán)由于權(quán)利人法律行為的實施而轉(zhuǎn)歸新的所有人。在相對消滅中作為房屋所有權(quán)客體的房屋并未在實體上滅失，只是所有權(quán)人發(fā)生了變化。導(dǎo)致房屋所有權(quán)相對消滅的法律事實，主要有買賣、交換、贈與、征收、沒收等。相對消滅是站在原所有人的角度而言的，如果站在所有權(quán)的角度而言，就是房屋所有權(quán)的變更，可見房屋所有權(quán)的相對消滅，消滅的并非所有權(quán)本身而是所有權(quán)原來的歸屬關(guān)系。故一般情況下，人們稱房屋所有權(quán)消滅僅指絕對消滅和拋棄所有權(quán)。拋棄所有權(quán)作為絕對消滅一特例，有必要單列出來加以說明。(三)拋棄所有權(quán)1．拋棄的概念拋棄房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)基于所有人的拋棄的單方法律行為而終局消滅。拋棄房屋所有權(quán)，不同于相對消滅；相對消滅本質(zhì)是房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，權(quán)利本身并未滅失，在相對消滅中，當(dāng)事人通過雙方法律行為使一方失權(quán)另一方得權(quán)；拋棄所有權(quán)則是原所有權(quán)的絕對消滅，拋棄之后，被拋棄的房屋成為無主財產(chǎn)，根據(jù)法定“先占主義”國家取得該房屋所有權(quán)，但此項所有權(quán)系原始取得，即已不是被拋棄的所有權(quán)，被拋棄的所有權(quán)已隨拋棄這一單方法律行為而消滅。拋棄房屋所有權(quán)也不同于一般的絕對消滅，一般的絕對消滅是由于地震、火災(zāi)、爆炸等非法律行為的民事法律事實使房屋滅失從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的消滅，拋棄房屋所有權(quán)系基于拋棄這一單行民事法律行為而使所有權(quán)消滅，也就是說，一般的絕對消滅意味著客體房屋的不復(fù)存在，而拋棄所有權(quán)無此含義。但二者均為所有權(quán)永遠(yuǎn)地歸于絕對消滅而言，拋棄房屋所有權(quán)實屬絕對消滅之一種情形。2．拋棄的構(gòu)成拋棄是一項處分行為即物權(quán)行為，物權(quán)行為包括雙方行為和單方行為，拋棄是單方物權(quán)行為。一般認(rèn)為它應(yīng)當(dāng)符合以下要件：(1)拋棄人必須是房屋所有人并且應(yīng)當(dāng)具有完全行為能力。也就是說，主體必須合格，非所有人拋棄他人所有的房屋，不但不能發(fā)生拋棄的法律后果，而且此種拋棄對房屋所有人造成損害時，拋棄人還應(yīng)負(fù)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任，如：承租人拋棄租賃房屋，因不履行照管義務(wù)而致該房屋有損，則承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任；由于房屋乃人們生活中最主要財產(chǎn)，而拋棄行為又是一種對物權(quán)的處分行為，因而要求拋棄人應(yīng)當(dāng)是完全民事行為能力人。另外，作為拋棄人的房屋所有人，應(yīng)當(dāng)是登記的所有人。事實上的所有人由于其對房屋尚未取得法律上的所有權(quán)，因而也就無所謂處分。(2)拋棄人必須有明確的意思表示。意思表示是民事法律行為的基本要素，拋棄作為一項民事法律行為也應(yīng)當(dāng)具備這一要素。與債權(quán)行為中的意思表示不同，拋棄這一物權(quán)行為的意思表示必須公示，就拋棄房屋所有權(quán)而言，公示的方法為注銷登記。當(dāng)然，房屋所有權(quán)人在進(jìn)行注銷登記之前，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)表示拋棄權(quán)利的意思；交回房屋所有權(quán)證書的，也可認(rèn)定其為拋棄行為。3．被拋棄房屋的歸屬對于被拋棄的不動產(chǎn)，多數(shù)國家采法定先占主義的立法例，即被拋棄的不動產(chǎn)由國家先占取得，在我國如果被拋棄的不動產(chǎn)系農(nóng)村不動產(chǎn)，則應(yīng)有當(dāng)?shù)氐膭趧尤罕娂w經(jīng)濟(jì)組織先占取得。房屋系屬不動產(chǎn)，因此，亦適用這一主義。第五節(jié) 房屋所有權(quán)與其占用的土地使用權(quán)房屋總是建在一定范圍的土地上，二者具有不可分離的自然屬性。如何規(guī)范房屋與土地之間的關(guān)系，這是任何一個國家的房地產(chǎn)立法不得不加以認(rèn)真解決的問題。一、土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)之間的關(guān)系(一)合一體例在合一體例中，土地為主物，房屋為從物，房屋因附加而成為土地的一部分，這一原則，最早產(chǎn)生于古羅馬。羅馬的不動產(chǎn)所有權(quán)就像是一個小領(lǐng)地，一切附加和進(jìn)入土地的物都必然地作為添附歸土地所有人所有；因此，建筑物的所有權(quán)，非地皮所有人莫屬。這一模式非常不利于建筑人權(quán)益的保護(hù)。(二)分離體例在分離體例中，土地和房屋分屬兩個不同的主體，土地歸土地所有人所有，房屋歸房屋所有人所有。所有權(quán)是一種法律上的支配力，所有人對其所有物，既可直接占有，也可間接占有，可見，土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)，在其本性上可以并存。但是，不同主體對土地和房屋的實際占有使用不可能并存；除非土地所有人和房屋所有人共有，否則，只能出現(xiàn)要么土地所有人讓與對土地的直接占有于房屋所有人而自己間接占有土地，要么房屋所有人讓與對房屋的直接占有于土地所有人而自己間接占有房屋。后一種情形現(xiàn)實中極為少見，經(jīng)常的出現(xiàn)的是前一種情形，正是由于房屋所有人占有使用他人土地的現(xiàn)實需要，催生了傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)制度，在我國則產(chǎn)生了具有社會主義特色的地上權(quán)——國有土地使用權(quán)。二、房屋所有權(quán)與其占用的土地使用權(quán)之間的關(guān)系在介紹房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的關(guān)系之前有必要比較一下我國現(xiàn)代民法上的土地使用權(quán)與傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)，從法律概念的角度看，二者存在著諸多區(qū)別，比如賴以存在社會制度不同等，從這兩種法律制度的功能(作用)來看，二者都是為了阻止土地對地上建筑物的吸附，即為了解決土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)在分離情況下土地和房屋客觀上不能被不同主體同時占用的矛盾，因此，從功能的角度看二者是同一概念。關(guān)于房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的關(guān)系，有兩種立法例。(一)結(jié)合體例在結(jié)合體例下，房屋所有權(quán)與地上權(quán)緊密結(jié)合，不可分離，此體例以德國為代表，雖然德國民法典第94條原則上接受了羅馬法土地所有權(quán)吸附房屋所有權(quán)的原則，但是德國1919年的地上權(quán)條例則強化了地上權(quán)的地位，從此，在地上權(quán)的法律關(guān)系中，建筑物不再是土地或土地所有權(quán)的附屬物，而是地上權(quán)的附屬物。(二)分離體例在此體例下，房屋所有權(quán)既可以地上權(quán)為基礎(chǔ)，亦可以土地租賃權(quán)為基礎(chǔ)。例如，日本民法和不動產(chǎn)登記法將建筑物視為獨立于土地之物，也就是將土地與建筑物分別處理，日本《借地借家法)第2條第1項規(guī)定，“借地權(quán)，是指以所有建筑物為目的的地上權(quán)和土地租賃權(quán)。”根據(jù)日本法，房屋所有權(quán)并不必然附屬于地上權(quán)，即房屋所有人占用土地的權(quán)利基礎(chǔ)可以是地上權(quán)，也可以是土地租賃權(quán)，后者為債權(quán)。三、我國的現(xiàn)行制度在我國，關(guān)于土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)的關(guān)系立法采取的是分離體例，即土地和房屋可分別歸屬不同主體，這主要體現(xiàn)于憲法第10條和第13條的規(guī)定，憲法第10條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。憲法第13條規(guī)定，國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。為了解決土地和房屋雖可由不同主體所有但客觀上不能由不同主體分別利用的矛盾，我國創(chuàng)制了在功能上和傳統(tǒng)民法中的地上權(quán)完全一樣的土地使用權(quán)制度(這種制度僅僅限于在城市國有土地上設(shè)定土地使用權(quán)，針對農(nóng)村的宅基地使用權(quán)尚無明確的法律規(guī)定)。關(guān)于土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間的關(guān)系，我國立法采取的是結(jié)合體例，這種結(jié)合包括三個方面的內(nèi)容：(一)主體同一針對某一特定房屋及占用范圍的土地，土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人必須是同一人即土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體一致。主體同一主要體現(xiàn)于我國現(xiàn)行的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章中。體現(xiàn)在：《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法)第3條規(guī)定，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實行權(quán)利人一致原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離。城市房屋權(quán)屬登記管理辦法)第6條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則。城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第1款也規(guī)定，地上建筑物，其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物，附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。(二)一同處分房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)均不能單獨移轉(zhuǎn)，必須同時移轉(zhuǎn)，此即為一同處分。一同處分主要體現(xiàn)于《城市房地產(chǎn)管理法》和(城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的相關(guān)規(guī)定中。房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人主體一致原則必然要求，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓該土地之上