【正文】 ?二是要有自治管理的法律依據(jù)?！眹?guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖未直接明文規(guī)定業(yè)主自治管理問題，但在明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)相互之間關(guān)系、職責(zé)時(shí)指出：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 三、前期物業(yè)管理的特征 ? 1．建設(shè)單位的主導(dǎo)性 ? 2．業(yè)主地位的被動(dòng)性 3．前期物業(yè)服務(wù)合同期限的不確定性 ? 4．監(jiān)管的必要性 三、業(yè)主自治管理的含義 ? 關(guān)于業(yè)主自治管理的概念，我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)范性文件都只作出了原則性規(guī)定，并未作出明確具體的要求。 建設(shè)單位如何選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。此時(shí)，由于業(yè)主大會(huì)未能召開，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，只能由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)１．３萬余元。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和持續(xù)的活動(dòng)。 （一） 自行管理與委托管理 我國(guó)《物權(quán)法》第 81條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。一個(gè)完整的物業(yè)一般包括四個(gè)構(gòu)成部分： 建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施和建筑地塊。 ①面積誤差比絕對(duì)值在百分之三以內(nèi) (含百分之三 )的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。 (8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。按套 (單元 )計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后町以在合同中直接約定總價(jià)款。 (4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。 (1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 ? 《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房現(xiàn)售作了一些禁止性規(guī)定。 (1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (4)已通過竣工驗(yàn)收； (5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； (6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房現(xiàn)售的客體是已竣工驗(yàn)收合格的房屋。《城市房地產(chǎn)管理法》在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作出全面規(guī)定的同時(shí)，對(duì)商品房銷售中的預(yù)售條件又進(jìn)行了細(xì)化。商品房銷售的形勢(shì)某種程度上說，可以看成是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的晴雨表、風(fēng)向標(biāo)。 第二節(jié) 城市房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 ? 一、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！钡诹粭l規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。我國(guó)相關(guān)法律對(duì)房地產(chǎn)的登記制度規(guī)定得較為詳細(xì)、具體?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 3．房地產(chǎn)交易為要式法律行為 ? 房地產(chǎn)交易通過各種交易合同形式實(shí)現(xiàn)，而且房地產(chǎn)交易引起的房地產(chǎn)權(quán)屬變更必須辦理房地產(chǎn)權(quán)屆登記手續(xù)，才能完成。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和成交價(jià)格申報(bào)制度。因此，我國(guó)房地產(chǎn)立法采用公示登記制度來管理房地產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)。 1．標(biāo)的物位置的固定性 ? 房地產(chǎn)交易的這種特性主要是由土地及定著于其上的建筑物和構(gòu)筑物的自然屬性決定的。 第一節(jié) 城市房地產(chǎn)交易概述 ?一、房地產(chǎn)交易的概念 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成房地產(chǎn)開發(fā)后，必須經(jīng)過交換過程才能最終被消費(fèi)者所利用，這個(gè)交換過程就是房地產(chǎn)交易。 ? 3．城市房地產(chǎn)開發(fā)與金融業(yè)聯(lián)系緊密 。 3．依城市房地產(chǎn)開發(fā)行為的目的，城市房地產(chǎn)開發(fā)可分為以經(jīng)營(yíng)為目的的房地產(chǎn)開發(fā)和以自用為目的的房地產(chǎn)開發(fā) ，城市房地產(chǎn)開發(fā)可分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè) 5. 依房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本結(jié)合方式，房地產(chǎn)開發(fā)可分為合作開發(fā)、合資開發(fā)和獨(dú)資開發(fā)等。房屋建設(shè)是在基礎(chǔ)設(shè)施上進(jìn)行的一種再開發(fā)的行為。通過土地開發(fā)達(dá)到“三通一平” (水通、電通、路通和場(chǎng)地平整 )或者“七通一平” (道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和場(chǎng)地平整 )，把自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┏鞘衅渌O(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)的建筑用地，也就是我們通常所講的將生地變?yōu)槭斓?，為城市建設(shè)提供新的建設(shè)地段。農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，只有通過國(guó)家征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地 2．城市房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容主要包括進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建沒 城市房地產(chǎn)開發(fā)不僅局限于我們?nèi)粘Ｋ私獾某鞘猩唐贩块_發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，工業(yè)、商業(yè)、金融、旅游等行業(yè)中的房屋建設(shè)也屬于城市房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容。 (3)城市房屋拆遷，使土地、房屋的產(chǎn)權(quán)得到明晰，解決了大量的歷史遺留問題。 (二 )城市房屋拆遷的法律特征 ? (1)城市房屋拆遷是綜合性的行為 。 ? (4)土地的增值性 二、土地管理的概念 ?土地管理是指國(guó)家運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段，為維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系、合理組織土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動(dòng)。土地的經(jīng)濟(jì)特性主要包括以下幾個(gè)方面。 (2)土地質(zhì)量的差異性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性則是指利用土地的過程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。人類活動(dòng)影響土地的性質(zhì)和用途。海洋和陸地是地球表面的兩大部分，相互之間有著區(qū)別明顯的自然地理特征。土地是自然的產(chǎn)物，不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，但人類活動(dòng)可以引起土地有關(guān)組成要素性質(zhì)的變化，田而引起土地性質(zhì)和用途的變化。這一定義包括以下幾層含義 (1)土地是綜合休。只要房屋存在，房屋所有權(quán)人的所有權(quán)就有可能一直存在，權(quán)利人在取得所有權(quán)時(shí)不受權(quán)利期限的限制。同一房屋上不可能存在兩個(gè)房屋所有權(quán)。依此項(xiàng)權(quán)能，當(dāng)所有人對(duì)其所有房屋進(jìn)行占有、使用、收益及處分時(shí)，如遇到他人的非法干涉與妨害，可以根據(jù)其受干涉、妨害的具體情況，請(qǐng)求排除妨害、返還原物、恢復(fù)原狀、賠償損失。事實(shí)處分，是使房屋的物質(zhì)形態(tài)發(fā)生變更和消滅，如將房屋拆除等。 ④處分權(quán)能。使用權(quán)能可以由所有權(quán)人行使，也可以由非所有權(quán)人行使 (如承租人 )。在一定條件下，占有可以與房屋所有權(quán)分離。這種支配權(quán)的表現(xiàn)形式體現(xiàn)在房屋所有權(quán)的權(quán)能方面。 (1)城市房屋所有權(quán)的主體可以是自然人，也可以是法人或者其他組織。如劃撥土地使用權(quán)只能由法律規(guī)定的特定主體 (國(guó)家機(jī)關(guān)、非營(yíng)利的單位 )擁有 (尤其是新產(chǎn)生的劃撥土地使用權(quán) )，集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體亦有限制。從房地產(chǎn)權(quán)屬的含義可以看出，房地產(chǎn)權(quán)屬和房地產(chǎn)權(quán)利是兩個(gè)相互聯(lián)系、密不可分的概念。 各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表 地區(qū) 每平方米平均稅額（元） 上海 45 北京 40 天津 35 江蘇、浙江、福建、廣東 30 遼寧、湖北、湖南 25 河北、安徽、江西、山東、河南、重慶、四川 22。國(guó)務(wù)院， 2023年12月 1日， 08年 1月 1日生效 耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：一）人均耕地不超過 1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?10元至 50元；二）人均耕地超過 1畝但不超過 2畝的地區(qū)，每平方米為 8元至 40元；三）人均耕地超過 2畝但不超過 3畝的地區(qū)，每平方米為 6元至30元；四）人均耕地超過 3畝的地區(qū)，每平方米為 5元至 25元。 7月 1日生效。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，堅(jiān)決無償收回 （ 4）司法解釋愈發(fā)關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域中的新問題 ?2023年 6月 11日《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》 2023年 4月 28日《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 2023年 10月 26日《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 2023年 6月 18日《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件法律問題的解釋》 2023年 7月 29日《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 （ 5）修訂城市房地產(chǎn)管理法（ 2023年 8月 30日） ? 為防止物權(quán)法實(shí)施后我國(guó)城市拆遷出現(xiàn)無法可依的狀況，全國(guó)人大常委會(huì) 2023年 8月24日開始審議城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，授權(quán)國(guó)務(wù)院就征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋與拆遷補(bǔ)償先制定行政法規(guī)。“圈狼”“保羊” B. 舍棄土地管理分級(jí)限額審批，確立以土地用途為核心的新型土地管理制度 C. 調(diào)整了各級(jí)政府土地管理職責(zé)，強(qiáng)化國(guó)家對(duì)土地管理 D. 重視對(duì)民事主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù) E. 強(qiáng)化土地執(zhí)政，加大對(duì)土地違法行為的處罰力度 （ 2）踐行土地儲(chǔ)備制度 ? 土地儲(chǔ)備制度的改善 （ 1）修改《土地管理法》，增加國(guó)家實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的條款，以土地管理基本法的形式明確土地收購(gòu)儲(chǔ)備的合法性依據(jù) （ 2）修改《拍賣法》，準(zhǔn)許土地使用權(quán)拍賣可適用 （ 3）制定《土