【正文】 利。(三)房屋所有權(quán)是不動產(chǎn)物權(quán)根據(jù)物權(quán)的客體是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，可把物權(quán)分為動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)，作此種區(qū)分的意義在于動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法是不同的，動產(chǎn)一般可隨人而動，因而通常以占有作為動產(chǎn)物權(quán)的公示方法；而不動產(chǎn)通常不可移動(或移動必?fù)p其價值)，并且通常不動產(chǎn)對于人類生產(chǎn)生活的重要性要遠(yuǎn)大于動產(chǎn)，因此不動產(chǎn)物權(quán)以登記為其公示方法?？梢?，房地產(chǎn)法所稱房屋并不限于我們習(xí)慣所稱的房子。生活用房是人們休養(yǎng)生息、恢復(fù)體力的基礎(chǔ)性設(shè)施，包括臥室、公用生活設(shè)施；享受用房，主要指文化娛樂房舍，如療養(yǎng)院、劇院、舞廳等；生產(chǎn)用房，主要包括廠房、倉庫，車站、機(jī)場、商場及城市基礎(chǔ)設(shè)施等等。（二）房屋在性質(zhì)上是不動產(chǎn)世界上公認(rèn)的不動產(chǎn)，最早只有土地，后來房屋也位列其中。一經(jīng)竣工，就固定地附著于一定位置的土地上，不能移動。因此，房屋也是典型的不動產(chǎn)之一。（三）房屋所有權(quán)的變動以登記為公示手段所謂房屋所有權(quán)的變動，是指房屋所有權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的總稱。這一規(guī)定表明，我國對房屋所有權(quán)的變動，采取登記公示的方式。四、房屋所有權(quán)的分類房屋所有權(quán)是一個屬概念，為了便于進(jìn)一步把握它的特征，也便于實踐中的操作，我們根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，將房屋所有權(quán)作出如下分類：1．住宅所有權(quán)與非住宅所有權(quán)這一分類以所有權(quán)的客體是否是住宅為標(biāo)準(zhǔn)。住宅主要包括私人住房、單位和集體宿舍，以及國有民用的住宅樓宇等。這類房屋主要包括廠房、商廈、旅社．展覽館、度假村等。國有房屋所有權(quán)的主體是國家，其客體范圍相當(dāng)廣泛，主要有城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直管的公房、國家授權(quán)的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自管的公房等；集體房屋所有權(quán)的主體，主要是指城市集體經(jīng)濟(jì)組織、事業(yè)單位、各類社會團(tuán)體等，其客體主要指為滿足自身需要的生產(chǎn)用房和生活用房；私房所有權(quán)的主體指城市公民個體、外國人、無國籍人，其客體主要為生活用房。劃分這四種房屋所有權(quán)的意義在于：(1)在我國，這四類房屋所有權(quán)將長期并存。隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立、發(fā)展和住房商品化的改革，私房數(shù)量將迅速增多，相應(yīng)地，混合所有權(quán)類型的房屋也會不斷出現(xiàn)。第一是立法上，國務(wù)院及其有關(guān)部委先后制定頒布了專門調(diào)整私房、直管公房、自管公房的法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件。如個人房屋所有權(quán)一般依新建、買受、繼承等方式取得。三是所有權(quán)的存續(xù)時間上，國有房屋所有權(quán)無存續(xù)時間的限制，只要房屋存在，國家的所有權(quán)即存在；而私房則不同。但國家為維護(hù)公民的房產(chǎn)權(quán)益，除特別需要外，私房土地使用權(quán)的使用期，都得依法延續(xù)下去。在民法上，具體的物權(quán)的客體必是獨立的特定化的物。然而，現(xiàn)實生活是紛繁復(fù)雜的，這種過于僵硬的關(guān)于獨有的規(guī)定已不能滿足社會的現(xiàn)實需要，于是，法律在房屋所有權(quán)的獨有之外創(chuàng)制了區(qū)分所有。這里的房屋，可以是獨立的一間平房，也可以是一幢樓房，甚至相互毗連的樓群。只要一幢獨立的建筑物，歸一個人(自然人和法人)所有，那么即屬于獨有所有權(quán)。一個客體、一個所有權(quán)，一個人的意志可以支配整個房屋，無論是對房屋的使用，還是處分都非常簡單——一個人說了算。(2)建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的部分和由多個所有人共同使用的共同部分時，每一所有人享有的對其專用部分的專有權(quán)、對共用部分的共有權(quán)以及各個所有權(quán)人之間基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)的結(jié)合。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)又被稱為“住宅所有權(quán)”、“樓層所有權(quán)”、“公寓所有權(quán)”、“單元住宅所有權(quán)”等等。區(qū)分所有建筑物的所有權(quán)人稱為區(qū)分所有權(quán)人。在現(xiàn)實生活中，數(shù)人共有一棟房屋的情形比比皆是，建筑物區(qū)分所有中的共有僅僅是它的一種特例。但必須注意的是共有并非一種獨立的所有權(quán)形態(tài)，僅是數(shù)人享有一個所有權(quán)而已。在共有狀態(tài)下，存在一個所有權(quán)和一個客體(一幢房屋)，但存在兩個或兩個以上的所有權(quán)主體。共有存在于一個客體。也就是說，共有的客體既包括不可分割的房屋，又包括可以分割或劃分為相對獨立的單元的房屋。共同共有是具有潛在份額，但在共有關(guān)系存續(xù)期間共有人不得自由處分其應(yīng)有部分，也不得分割共有物的一種共有關(guān)系。不過，這里的份額應(yīng)理解為價值上的份額，而不是實物匕的份額。這種各共有人的份額，一旦針對特定部分的房屋，那么這種共有，即轉(zhuǎn)化為區(qū)分所有。在現(xiàn)實生活中，共同共有的典型形式，是夫妻共有的房產(chǎn)。一般居民為了共同居住而合資共建房屋，可以采取按份共有的形式，也可以構(gòu)成區(qū)分所有。當(dāng)然，判斷是否共同所有還是區(qū)分所有，主要看共同所有人如何登記，是登記為區(qū)分所有，還是共同所有。共有又可以區(qū)分為共同共有和按份共有，共同共有在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，但與按份共有一樣，同樣是可以分割的共有。第二節(jié) 新中國房屋所有權(quán)的發(fā)生與發(fā)展一、房屋所有權(quán)的取得（一）概念 房屋所有權(quán)的取得是指主體依據(jù)一定的法律事實而獲得支配某特定房屋并享受其利益的行為，又叫房屋所有權(quán)的發(fā)生，只不過取得系針對主體而言，而發(fā)生系針對權(quán)利自身而言。（二） 由于我們現(xiàn)行的一些法律文件已經(jīng)承認(rèn)這一原則，并且，我國將來的物權(quán)立法也極可能采用這一理論。二者具有直接的同一性。在動產(chǎn)物權(quán)場合，客觀上表現(xiàn)為交付，在不動產(chǎn)物權(quán)場合則表現(xiàn)為登記。針對物權(quán)變動的內(nèi)部效力，登記是物權(quán)變動的生效要件，而不是對抗要件，它與雙方當(dāng)事人為轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)達(dá)成協(xié)議的債權(quán)行為無關(guān)。登記手段和生效要件是“表”和“里”的關(guān)系，是登記這一物權(quán)行為的兩個方面。登記作為房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的生效要件，具有權(quán)利正確性推定作用，即登記簿記載某人享有某項物權(quán)，便推定該人享有該項物權(quán)。登記作為一種物權(quán)行為還應(yīng)具備不同于債權(quán)行為的生效要件：客觀上雙方當(dāng)事人必須到登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，因為物權(quán)行為是一種直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)的處分行為，而債權(quán)行為僅是一種負(fù)擔(dān)行為，所以法律對物權(quán)行為規(guī)定了嚴(yán)格的形式要求。而法院審判實踐，確立了不辦理過戶登記的房屋買賣合同一律無效的原則。比如，在當(dāng)事人將同一房屋賣給甲，甲支付價款實際居住，但未登記(原因可能在出賣人，也可能在甲)。當(dāng)乙起訴甲，要求搬出退還房屋時，法院會支持乙的主張。但是，對于甲，法院則認(rèn)定買賣合同無效，按無效合同判令出賣人退還已支付的價款給甲；如果法院認(rèn)定出賣人有過錯的話，還可能給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。此時的賠償，即可包括預(yù)期收益或可預(yù)見的損失。非因法律行為的取得非因法律行為的取得是指主體基于法律明確規(guī)定的事由，不必辦理登記即可取得房屋所有權(quán)。其二，法律承認(rèn)了以保護(hù)非因法律行為取得房屋所有權(quán)必須基于法律明確規(guī)定的特定事由，這些事由的發(fā)生，有的是基于法律的明確規(guī)定，如繼承、遺贈等，有的是基于國家公權(quán)介入，如：法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收。但須注意，權(quán)利人對于這些取得房屋所有權(quán)的特定事由應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。在此，公權(quán)力主要體現(xiàn)為法律的規(guī)定、法院的判決、政府的指令等。(2)依據(jù)特定的私法上的權(quán)利取得房屋所有權(quán)，在此特定的私法上的權(quán)利主要包括繼承和受遺贈。在此，僅以繼承為例來簡要說明一下非因法律行為取得房屋所有權(quán)的過程：我國《繼承法》第2條規(guī)定：繼承從被繼承人死亡時開始。但是，在這種情形下登記并非毫無意義，許多國家的法律均規(guī)定：在非因法律行為取得不動產(chǎn)所有權(quán)的場合，在登記之前，權(quán)利人不得行使處分權(quán)能。二、原始取得和繼受取得這是以取得房屋所有權(quán)是否依賴于原所有人的所有權(quán)與意思為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。(一)原始取得原始取得是指不依賴于原所有權(quán)人的所有權(quán)與意思而取得房屋所有權(quán)，又稱固有取得，非因法律行為取得房屋所有權(quán)中的第一和第三種情形均屬于原始取得。依據(jù)我國現(xiàn)行法律，原始取得的方式主要有：1．新建公民、法人在取得國有土地使用權(quán)后，利用該宗國有土地進(jìn)行建房，依法享有該新建房屋的所有權(quán)。新建作為一種取得方式，不是指簡單的房屋生產(chǎn)。違章建房，房主不享有新建的建筑物的所有權(quán)。代管經(jīng)過一定的期限仍無人受領(lǐng)房屋，該房屋即推定為無主房屋收歸國有。依(繼承法)第32條的規(guī)定，無人繼承的財產(chǎn)，歸國家所有。這里的無人繼承的財產(chǎn)當(dāng)然地包括房屋在內(nèi)。國家或集體組織取得該房屋的所有權(quán)，仍是一種原始取得。從行為性質(zhì)上看，征收、征用是一種國家行為，它排斥原房屋所有人的意愿，以國家單方面的意志為要件。征收、征用是基于公共利益的需要而發(fā)生。5．沒收沒收也是一種國家所為的強(qiáng)制行為。如人民法院在案件判決中，可以依法沒收罪犯的財產(chǎn)，其中包括罪犯所有的房屋。6．公私合營與國家經(jīng)租公私合營與國家經(jīng)租(以下簡稱“經(jīng)租”)是我國20世紀(jì)50年代實行城市私房社會主義改造所運用的兩種主要措施。公私合營是私房主以投資入股的方式，將自己的私房交歸公有，由國家按股份發(fā)給定息的行為。這兩種措施的采用，都是在原私房主自覺自愿的情況下進(jìn)行的。此外，關(guān)于原始取得，在我國臺灣民法上還有時效取得。房屋所有權(quán)之時效取得，應(yīng)具備以下條件：1．占有他人房屋此項占有應(yīng)是和平公然的占有。如果在開始占有時，占有人為善意且無過失，此期間較短，反之較長。根據(jù)登記與否，現(xiàn)實生活中的房屋可分為未經(jīng)登記的房屋和已經(jīng)登記的房屋。取得時效制度正是為了滿足這種需要而設(shè)計的法律制度。因為：根據(jù)登記系物權(quán)變動的生效要件的原理，登記名義人自其完成登記之時起，取得了法律上的所有權(quán)，也就是說登記名義人取得房屋權(quán)系登記的當(dāng)然效力；公平、正義系法律的終極目的，面對真正權(quán)利人孤苦無助的局面，法律絕對不能無動于衷。和登記取得時效理論相反，本書并不認(rèn)為已登記的房屋可以適用取得時效，即并不認(rèn)為登記取得時效制度有存在的必要性。顯然，登記取得時效的目的也是為了調(diào)整登記名義人并非真正權(quán)利人的法律關(guān)系。嚴(yán)格地說，真正所有人的事實上的所有權(quán)并非權(quán)利，因為權(quán)利必以法律上之力為要素，事實上的所有權(quán)僅是對一種事實的描述，并未得到法律的直接承認(rèn)。其二，誤把除斥期間當(dāng)成時效期間。此期間在性質(zhì)上屬于除斥期間，而不是時效期間。(二)繼受取得．繼受取得，又稱為傳來取得，是指依據(jù)原所有人的意思接受原所有人轉(zhuǎn)移之所有權(quán)。原所有人實際無所有權(quán)，或沒有轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意思，都不能發(fā)生所有權(quán)的繼受取得。 1 1．買受買受是指一方向?qū)Ψ街Ц秲r金，而對價取得對方的房屋所有權(quán)。這是非所有人繼受取得房屋所有權(quán)的主要方式。房屋交換，亦稱換房，是現(xiàn)實生活中常見的行為。3．繼承 ；繼承是指公民依照遺囑或法律規(guī)定，取得被繼承人的遺產(chǎn)的一種法律制度。繼承人取得被繼承人遺留的房產(chǎn)，是以被繼承人生前擁有房屋所有權(quán)為依據(jù)的。因此，繼承是繼受取得房屋所有權(quán)的方式之一。與繼承的區(qū)別在于，受遺贈人必須是非法定繼承人，可以是公民，亦可以是法人，其他組織乃至國家。這種取得也是繼受取得。二、房屋所有權(quán)的喪失房屋所有權(quán)的喪失是指房屋所有權(quán)基于一定法律事實而與其主體分離，又叫房屋所有權(quán)的消滅，只不過前者是站在權(quán)利主體的角度觀察問題，而后者是就所有權(quán)本身為觀察。(一)絕對消滅是指由于客體房屋從其實體形態(tài)上歸于滅失，從而使房屋所有權(quán)絕對地歸于終局滅失，例如爆炸，地震、火災(zāi)等使一棟房屋倒塌或化為灰燼，從而附于其上的所有權(quán)也隨之不復(fù)存在。在相對消滅中作為房屋所有權(quán)客體的房屋并未在實體上滅失，只是所有權(quán)人發(fā)生了變化。相對消滅是站在原所有人的角度而言的，如果站在所有權(quán)的角度而言，就是房屋所有權(quán)的變更，可見房屋所有權(quán)的相對消滅，消滅的并非所有權(quán)本身而是所有權(quán)原來的歸屬關(guān)系。拋棄所有權(quán)作為絕對消滅一特例，有必要單列出來加以說明。拋棄房屋所有權(quán)，不同于相對消滅；相對消滅本質(zhì)是房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，權(quán)利本身并未滅失，在相對消滅中，當(dāng)事人通過雙方法律行為使一方失權(quán)另一方得權(quán)；拋棄所有權(quán)則是原所有權(quán)的絕對消滅，拋棄之后，被拋棄的房屋成為無主財產(chǎn)，根據(jù)法定“先占主義”國家取得該房屋所有權(quán)，但此項所有權(quán)系原始取得，即已不是被拋棄的所有權(quán)，被拋棄的所有權(quán)已隨拋棄這一單方法律行為而消滅。但二者均為所有權(quán)永遠(yuǎn)地歸于絕對消滅而言，拋棄房屋所有權(quán)實屬絕對消滅之一種情形。一般認(rèn)為它應(yīng)當(dāng)符合以下要件：(1)拋棄人必須是房屋所有人并且應(yīng)當(dāng)具有完全行為能力。另外，作為拋棄人的房屋所有人，應(yīng)當(dāng)是登記的所有人。(2)拋棄人必須有明確的意思表示。與債權(quán)行為中的意思表示不同，拋棄這一物權(quán)行為的意思表示必須公示，就拋棄房屋所有權(quán)而言，公示的方法為注銷登記。3．被拋棄房屋的歸屬對于被拋棄的不動產(chǎn)，多數(shù)國家采法定先占主義的立法例，即被拋棄的不動產(chǎn)由國家先占取得，在我國如果被拋棄的不動產(chǎn)系農(nóng)村不動產(chǎn)，則應(yīng)有當(dāng)?shù)氐膭趧尤罕娂w經(jīng)濟(jì)組織先占取得。第五節(jié) 房屋所有權(quán)與其占用的土地使用權(quán)房屋總是建在一定范圍的土地上，二者具有不可分離的自然屬性。一、土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)之間的關(guān)系(一)合一體例在合一體例中，土地為主物，房屋為從物，房屋因附加而成為土地的一部分，這一原則，最早產(chǎn)生于古羅馬。這一模式非常不利于建筑人權(quán)益的保護(hù)。所有權(quán)是一種法律上的支配力，所有人對其所有物，既可直接占有，也可間接占有，可見，土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)，在其本性上可以并存。后一種情形現(xiàn)實中極為少見，經(jīng)常的出現(xiàn)的是前一種情形，正是由于房屋所有人占有使用他人土地的現(xiàn)實需要，催生了傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)制度，在我國則產(chǎn)生了具有社會主義特色的地上權(quán)——國有土地使用權(quán)。關(guān)于房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的關(guān)系，有兩種立法例。(二)分離體例在此體例下，房屋所有權(quán)既可以地上權(quán)為基礎(chǔ)，亦可以土地租賃權(quán)為基礎(chǔ)?！备鶕?jù)日本法，房屋所有權(quán)并不必然附屬于地上權(quán)，即房屋所有人占用土地的權(quán)利基礎(chǔ)可以是地上權(quán)，也可以是土地租賃權(quán)，后者為債權(quán)。憲法第13條規(guī)定，國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間的關(guān)系，我國立法采取的是結(jié)合體例，這種結(jié)合包括三個方面的內(nèi)容：(一)主體同一針對某一特定房屋及占用范圍的土地，土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人必須是同一人即土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體一致。體現(xiàn)在：《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法)第3條規(guī)定，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實行權(quán)利人一致原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離。城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第1款也規(guī)定，地上建筑物，其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物，附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。一同處分主要體現(xiàn)于《城市房地產(chǎn)管理法》和(城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的相關(guān)