【正文】 賣行為是否有效？③此案如何處理？ 答：①甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無效。甲與乙之間因沒有辦理抵押登記，因此抵押合同無效。因抵押協(xié)議無效，甲有權(quán)處分自己房屋，且雙方依法辦理過戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權(quán)。若甲不能償還債務(wù)，乙可向法院起訴，要求甲償還債務(wù)并賠償損失?，F(xiàn)李立為擔(dān)保孫兵所負(fù)的債務(wù)，將其對(duì)上述房屋中 的共有份額抵押給吳剛，該抵押已得到張好同意， 并在通知了周利后在房屋管理局作了登記。依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)均對(duì)租賃關(guān)系不發(fā)生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設(shè)定抵押之事實(shí)告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。張好是房屋共有人，對(duì)房屋享有物權(quán)，李立是承租人，屬于債 權(quán)關(guān)系。 十五、房地產(chǎn)抵押案例甲因欠乙債務(wù) 10 萬元，故以其價(jià)值 15 萬元的三層樓房作為抵押。乙對(duì)該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，受償范圍包括主債務(wù)、利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。（此處需掌握抵押權(quán)的成立要件，即登記成立）②如果甲乙未辦理抵押登記，則抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利，對(duì)房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。④乙對(duì)新增房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。”在處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分的新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的范圍包括土地使用權(quán)及土地上的房屋等建筑物。抵押權(quán)是設(shè)定在 先的物權(quán)，而租賃權(quán)是設(shè)定在后的一種債權(quán)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的原則，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)。承租人不得對(duì)抗買受人，租賃關(guān)系隨之解除。抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃關(guān)系均不發(fā)生影響，法律只要求抵押人書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。⑦抵押人有權(quán)將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須通知抵押權(quán)人、告知受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。”實(shí)際上它規(guī)定了抵押物的轉(zhuǎn)讓行為具有抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)的效力。 十六、購房人有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司嗎？光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費(fèi)的收取發(fā)生了矛盾 ， 致使小區(qū)的垃圾幾天沒人清理，時(shí)值盛夏，可想而知。試問：小區(qū)業(yè)主是否有這個(gè)權(quán)利來更換物業(yè)管理公司？ 答：購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，就已接受了開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，許多物業(yè)管理公司以此為理由，告訴業(yè)主無權(quán)更換物業(yè)管理公司。國務(wù)院 2021 年 5月頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（ 2021 年 9月 1日起實(shí)施）第 11 條明確規(guī)定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的一項(xiàng)職責(zé)。 十七、對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記有異議，該怎么辦 ？王某兄弟二人一起繼承了父親留下的一處三居室住房。 后來，大哥沒有和弟弟商量就自己到房管局申請(qǐng)辦理房產(chǎn)登記。弟弟看到公告后才得知此事，那么，他在這時(shí)怎樣才能維護(hù)自己對(duì)繼承的房屋應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利呢？ 答：房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的房屋進(jìn)行審核以后，在確認(rèn)權(quán)屬并發(fā)給房產(chǎn)證之前，將申請(qǐng)登記的房屋狀況和審核后的有關(guān)情況在規(guī)定的地點(diǎn)張榜公布。如果與該房屋產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系的人，對(duì)申請(qǐng)人所申請(qǐng)的房屋產(chǎn)權(quán)登記有異議，那么完全可以通過這種方式，告知房管機(jī)關(guān)相應(yīng)情況，以免房管機(jī)關(guān)不準(zhǔn)確地進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，因而發(fā)生糾紛。 十八、甲欲將其擁有的一棟別墅出售，在確定出售價(jià)格時(shí)，考慮到其應(yīng)向國家稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。 請(qǐng)問：假如你是律師，應(yīng)如何回答甲的咨詢？ 答：①進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)繳納的稅種主要包括以下三項(xiàng)： A 作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在精心房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)根 據(jù)法律規(guī)定繳納土地增值稅。 B 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物營業(yè)稅，該營業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓人或出賣人從受讓方或購買方取得的全部收入的 5%的稅率計(jì)征。契稅實(shí)行比例稅率，稅率為 3%5%。 天津電大《房地產(chǎn)法》一體化復(fù)習(xí)題 單選題 1. 《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定 ,集體所有的土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后 ,該幅土地的使用權(quán)可以有償出讓。 B 1995年 1月 1 日 4. 超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿 2年未動(dòng)工開發(fā)的，該土地使用權(quán)依法（ A） A可以無償收回 5. 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總額的多少比例以上并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的可以進(jìn)行房屋預(yù)售（ D） D25% 6. 按照法律規(guī)定，國有 土地使用權(quán)出讓方未依照合同約定提供土地使用權(quán)，則（ C） C受讓方有權(quán)解除合同并可請(qǐng)求給予違約賠償 7. 拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額等事項(xiàng)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由下列哪個(gè)機(jī)構(gòu)解決（ 房屋所在地縣級(jí)人民政府 ）。 A 大于 B 小于 C 等于 D 大于或等于 12. 對(duì)物業(yè)管理委托合同享有批準(zhǔn)權(quán)的是（ D） D業(yè)主大會(huì) 13. 對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的契稅（ B）B．征 14. 房地產(chǎn)抵押合同的生效日期為（ B） B自房地產(chǎn)抵押合同辦完抵押登記時(shí) 15. 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上又新增房屋，需實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，應(yīng)如何處理（ D） D可以將新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但拍賣新增房屋所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償 16. 房地產(chǎn)法律關(guān)系是法律調(diào)整的（ C） C 結(jié)果 17. 房地產(chǎn)法所稱房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房屋租賃和（ B） B房地產(chǎn)抵押 18. 房地產(chǎn)交易的形式不包括（ B） B 房地產(chǎn)開發(fā) 19. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)有（ D） 20. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件之一是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成投資總額的（ C）% 21. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是（ A） A民事法律行為 22. 房屋發(fā)生擴(kuò)建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時(shí)所進(jìn)行的登記屬于（ B） B變更登記 23. 房屋共有人出售自己的共有分額 時(shí)，其他共有人在同等條件下享有（ A） A優(yōu)先購買權(quán) 24. 房屋共有是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有（ A） A所有權(quán) 25. 房屋所有人出賣已出租的房屋，須提前（ B ）通知承租人。 經(jīng)開發(fā)建成商品房后， 2021 年將該宗房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司將房屋以福利價(jià)賣給自己的職工居住。 A5元 B10 元 C15 元 D20元 41. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 1999年 5月 2日取得一幅土地的使用權(quán) ,因建設(shè)資金未到位 ,原定 1999 年 7 月 1 日動(dòng)工開發(fā) ,直到 2021 年 6 月 2 日仍未進(jìn)行。公司欲改變?cè)摲恋氐挠猛?,為此 ,它必須 ( D ) D 取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 ,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 43. 某公司因生產(chǎn)建設(shè)需要取得了一幅國有土地的使用權(quán) ,可土地使用權(quán)取得后該計(jì)劃被股東大會(huì)否決。 C使用年限屆滿前一年 44. 農(nóng)村村民出賣，出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，應(yīng)如何處理（ D） D不予批準(zhǔn) 45. 契稅實(shí)行比例稅率，稅率為（ C） C 3%— 5% 46. 契稅實(shí)行的稅率是（ C） C比例稅率 47. 契稅是按房產(chǎn)價(jià)的一定比例一次性征收的稅，其納稅人是房地產(chǎn)的（ A） A取得人 48. 首次選聘物業(yè)管理公司在成立業(yè)主委員會(huì)之前的，由下列哪一個(gè)機(jī)構(gòu)選聘（ C） C建設(shè)單位 49. 書面租賃合同簽訂后，向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)的人是（ C） C出租人和承租人 50. 土地權(quán)屬確認(rèn)糾紛的處理一般采取的步驟是（ D） D先經(jīng)行政處理之后才能提起訴訟 51. 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估 ,應(yīng)當(dāng) (ABCD)A遵循公正、公平、公開的原則 B 按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序 C以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重量價(jià)格為基礎(chǔ) D同時(shí)參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格 98. 按房地產(chǎn)開發(fā)目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（ AB） A經(jīng)營性開發(fā) B自用性開發(fā) C新城區(qū)開發(fā) D舊城區(qū)改造 99. 城市低收入住房困難家庭出現(xiàn)下列何種行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房（ AC） A 無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住的 B無正當(dāng)理由連續(xù) 3個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住的 C無正當(dāng)理由累計(jì) 6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的 D無正當(dāng)理由累計(jì)3 個(gè)月以上未交納廉租住房租金的 ，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房（ AC） A 無正當(dāng)理由連續(xù) 6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住的 B 無正當(dāng)理由連續(xù) 3個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住的 C無正當(dāng)理由累計(jì) 6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的 D無正當(dāng)理由累計(jì)3 個(gè)月以上未交納廉租住房租金的 ：（ ABCD ） 符合城市規(guī)劃的原則 有利于城市舊區(qū)改造原則 有利于城市 生態(tài)環(huán)境改善原則 保護(hù)文物古跡原則 ：（ ABCD ） 符合城市規(guī)劃的原則 有利于城市舊區(qū)改造原則 有利于城市生態(tài)環(huán)境改善原則 保護(hù)文物古跡原則 ABCD A 開發(fā)關(guān)系 B交易關(guān)系 C 物業(yè)管理關(guān)系 D 房地產(chǎn)管理關(guān)系 （ ABC） A 房屋 B 土地 C 行為 D 人身利益 ABCD A 管理主體 B 開發(fā)主體 C 交易主體 D 服務(wù)主體 主體包括 ABCD A 交易所 B 評(píng)估事物所 C 經(jīng)紀(jì)人 D 物業(yè)管理公司 ，堅(jiān)持（ ACD）相統(tǒng)一的原則。 A 申請(qǐng)登記 B 產(chǎn)權(quán)審查 C 公告通知 D 登記發(fā)證 119. 根據(jù)《城市房屋所有權(quán)登記暫行辦法》的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序一般包括（ ABCD）。 南亞金融危機(jī) ,作為投資一方的外方資金沒有到位 程動(dòng)工開發(fā)所必需的前期工作未完成造成動(dòng)工開發(fā)遲延 C.房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下跌 ,致使動(dòng)工開發(fā)將造成極大虧損 D.政府及政府有關(guān)部門的行為使得無法按期開發(fā)造成延誤的 《土地管理法》的規(guī)定，在征用的下列土地中，由國務(wù)院批準(zhǔn)的是（ AC） A 基本農(nóng)田 B 基本農(nóng)田以外的耕地超過 30 公頃 C其它土地超過 70 公頃 D工業(yè)土地 ,土地使用權(quán)可以因下列 哪些原因終止 (ABC ) 依公共利益需要 ,依法定程序收回 使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的未按出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地滿二年的 （ ABD）A居住用地 80 年 B工業(yè)用地 60 年 C教育，科技，文化，衛(wèi)生用地 50 年 D商業(yè)，旅游，娛樂用地 50 年 ，約定甲公司以自有的流光大廈作為抵押，貸款 8000萬元。現(xiàn)甲公司在流光大廈的土地上新建一幢溢彩樓。 ，約定甲公司以自有的流光大廈作為抵押，貸款 8000萬元?，F(xiàn)甲公司在流光大廈的土地上新建一 幢溢彩樓。 2021 年將自己的房屋租給乙，租賃期限為兩年。下列說法不正確的是（ ACD） A租 賃合同因房屋買賣行為而終止 B租賃合同繼續(xù)有效，乙可在原租賃合同規(guī)定期內(nèi)承租該房 C 甲與丙的房屋買賣行為無效 D 丙取得房屋所有權(quán)，乙無權(quán)承租該房 所有權(quán)的金色大廈的協(xié)議 ,金友公司要想取得金色大廈所有權(quán) ,必須不存在下面哪些情形 (AD ) A 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)權(quán)利以一定形式加以限制的 B金色大廈的所有權(quán)和該大廈占有范圍的國有土地使用權(quán)設(shè)定了抵押 C金色大廈已經(jīng)出租他人 ,期限為五年 D金色大廈占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的出讓金未支付完畢 司取得城區(qū)一塊國有土地的使用權(quán) ,使用年限為50年。佳豐房地產(chǎn)開發(fā)公司可采用下列何種方式處分其土地使用權(quán)？（ ABCD ） 無償贈(zèng)與給甲企業(yè) 因籌措建設(shè)資金而將土地抵押給銀行 將土地使用權(quán)出租給乙企業(yè) 與丙企業(yè)的土地使用權(quán)進(jìn)行置換 一幅 200 公頃的土地出讓給佳豐房地產(chǎn)開發(fā)公司，佳豐房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得該幅土地的使用權(quán)，使用年限為 50年?？h土地管理部門特批城北側(cè)一塊空地建商業(yè)中心 ,為了使該片土地的使用權(quán)出讓能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益 .決定采取下列方式進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓 ,請(qǐng)問下列哪些方式符合法律的規(guī)定 ( ABC) A采取拍賣的形式 B采取招標(biāo)的方式 C 如果拍賣、招標(biāo)的形式行不通 ,采取與土地使用者雙方協(xié)議的形式 D 采取雙方協(xié)議的形式 ,如果土地使用者不能接受國家所規(guī)定的最低價(jià)格 ,但不能低于國家所規(guī)定的最低價(jià)格的 10% ？（ ABCD） A 成本 B 利潤 C 稅金 D 地段差價(jià) ？（ ABCD） A 成本 B 利潤 C 稅金 D 地段差價(jià) （ ABCD） A 有4 名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員 B有 100 萬元以上的注冊(cè)資產(chǎn) C有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) D有固定的經(jīng)營場(chǎng)所 138. 實(shí)物配租的廉租住房來源主 要包括（ ABC） A政府新建、收購的住房 B騰退的公有住房 C社會(huì)捐贈(zèng)的住房 D開發(fā)商新建的商品房 139. 實(shí)物配租的廉租住房來源主要包括（ ABC） A政府新建、收購的住房 B騰退的公有住房 C社會(huì)捐贈(zèng)的住房 D開發(fā)商新建的商品房 ：（ ABCD） A 財(cái)產(chǎn)性 B平等性 C 期限性 D 出讓人的單一性和受讓人的廣泛性 ： ABCDA公共利益