【正文】 ？ （ 、自治區(qū)、直轄市人民政府 發(fā)的 ,必須根據 （） 下達的控制指標擬訂年度的出讓土地使用權總面積方案 ,按照國務院的規(guī)定 ,報 （） 批準。這里的“集體所有的土地 ” 是指 （ 《城市房地產管理法》的規(guī)定 ,在哪種情況下 ,國有土地使用權的出讓必須采取拍賣、招標方式 （ 、旅游、娛樂和豪華住宅 ,具有拍賣、招標條件的 ,可土地使用權取得后 ,該投資計劃被股東大會否決。公司欲改變該幅土地的用途 ,為 此 ,它必須 （ 、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 ,重新簽訂土地使用權出讓合同 ,相應調整土地使用權出讓金 ,土地使用者需要繼續(xù)使用該幅土地的 ,應當至遲于 （ C） 申請續(xù)期。 （ ，村辦林場一片。 《城市房地產管理法》的規(guī)定 ,設立房地產開發(fā)企業(yè) ,應當具備下列哪些條件 （ ABCD） 合國務院規(guī)定的注冊資本 《城市房地產管理法》 ,以出讓方式取得土地使用權的 ,轉讓房地產時 ,必須符合下列哪些條件 （ ABC） 使用權出讓金 ,并取得了土地使用權證書 權出讓合同的約定進行技資開發(fā) ,屬于房屋建設工程的 ,完成開發(fā)投資總額的百分之二 十五以上 ,屬于成片開發(fā)土地的 ,形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件 時房屋已經建成的 ,還應當持有房屋所有權證書 ,下列表述哪些是正確的 （ AC） ,房屋的所有權應當同時抵押 押時 ,該房屋占有范圍內的土地使用權應當同時抵押 有權的海發(fā)大廈的協議 ,金輪公司要想取得海發(fā)大廈所有權 ,必須不存在下面哪些情形 （ AD） 限制的 金 未支付完畢 《城市房地產管理法》的規(guī)定 ,下列機構中哪些屬于房地產中介服務機構 :（ BCD） 機構 （ ABCD） ,取得土地使用權證書 B.持有建設工程規(guī)劃許可證 ,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五 ,并已經確定施工進度和竣工交付期限 政府房地產管理部門辦理預售登記 ,取得商品房預售許可證明 ,下列的表述 正確的有 （ BC） ,并取得土地使用權證書而轉讓房地產的 ,由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金 ,沒收違法所得 C.違反《城市房地產管理法》的規(guī)定 ,未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產中介服務業(yè)務的 ,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業(yè)務活動 ,沒收違法所得 ,可以并處罰款 ，下列關于土地所有權的表述中哪些是正確的？ （ AC） A．城市市區(qū)的土地屬于全民所有，即國家所有 C．農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的 以外，屬于集體所有 。對于本案，下列哪些說法是正確的？ （ BD） B．丙公司擁有這份土地的使用權 D．甲公司有權依《經濟合同法》要求乙公司承擔違約責任 ，政府可以依照土地管理法的規(guī)定，收回國有土地使用權？ （ CD） C．縣政府超越批準權限，將一片農用地批給某外商用于建設別墅區(qū) D．某工廠的自用鐵路，因該廠轉產，長期棄置失修，現已經核準報廢 ，因使用單位違法用地，被土地管理部門依法收回土地使用權。也不能種植多年生作物。請指出下列哪些表述是正確的？ （ AB） A．在房屋抵押后，陳玉、韓東與劉鋒間的租賃合同繼續(xù)有效 B．在以出賣共有份額的方式實現該抵押權時，如果陳玉與劉鋒都愿意購買時，陳玉有優(yōu)先購買權 ，下列機構中哪些屬于房地產中介服務機構？ （ ACD） A．房地產咨詢機構 C．房地產價格評估機構 D．房地產經紀 房地產法 不定項選擇題 《城市房地產管理 法》的規(guī)定 ,該法所稱房地產交易包括下列哪些內容 （ ABD） 《城市房地產管理法》的規(guī)定 ,土地使用權的出讓方式有 （ ABC） ,如確屬必需 ,可以由縣級以上人民政府依法批準予劃撥 （ BC） C.某縣境內信仰天主教的人特別多 ,縣政府準備修一座天主教教堂 ,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的 ,必須按照土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)期 限開發(fā)土地 ,滿二年未動工開發(fā)的 ,國家將無償收回土地使用權 ,但是 ,下列哪些情況例外 （ ABD） 。 房地產法調整對象： 包括：房地產開發(fā)關系、交易關系、物業(yè)管理關系及房地產管理關系。 房地產法律關系的特征： （ 1）房地產法律關系性質的多重性；（ 2）房地產法律關系主體的廣泛性；（ 3）房產法律關系客體的特殊性；（ 4）房地產法律關系產生、變更、消滅具有嚴格的程序性。 土地征用的概念：是指國家或政府為了公共目的依法強制取得他人土地并給予補償的一種行為。 什么是安置補助費： 是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力而支付的補助金額。 土地使用權出讓合同特點： （ 1）土地使用權出讓合同是一種民事合同（ 2）土地使用權出讓合同標的的特殊性（ 3）土地使用權出讓合同是一種要式合同 土地使用權出讓人的主要權利： 解除合同。 收回土地使用權的權利。 土地使用者的權利： 解除出讓合同的權利。 有權在取得的土地使用權上設置抵押權。 土地使用期限屆滿，使用者負有返還土地 使用權的義務。 房地產開發(fā)的原則 ：（ 1）符合城市規(guī)劃的原則（ 2）堅持經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一原則（ 3）鼓勵和扶持建設居民住宅的原則 房地產開發(fā)的特點 ：（ 1）房地產開發(fā)是多部門協作活動（ 2）房地產開發(fā)投資大（ 3）房地產開發(fā)周期較長 房地產轉讓 ：是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。 產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 法律對預售商品房的 管理規(guī)定： （ 1）商品房預售實行許可制度（ 2）商品房預售合同實行登記備案制度（ 3）商品房預售所得款項?？顚Ｓ? 房屋租賃 ：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 房屋出租人的權利義務： 約定向承租人收取房租； 的情況進行監(jiān)督； ，承租人有權收回房屋；； 房屋承租人的權利義務： ，對租用的房屋享有占有、使用、收益的權利； 租賃的房屋享有優(yōu)先購買權和優(yōu)先承租權。 房地產抵押： 是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押人提供債務履行擔保的行為，債務人不 履行債務時，抵押權人有依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。 房地產抵押中土地使用權與地上建筑物的同一關系： （ 1）土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，即“房隨地走”。 實現房地產抵押權的條件： 債務履行期限屆滿，抵 押權人的債權未受清償?！稉７ā?54 條規(guī)定抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。 房地產抵押與地上新增建筑物的關系是什么？ 房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 房地產權屬登記： 是指法律規(guī)定的房地產管理機構，對房地產的權屬狀況進行持續(xù)登記。 什么是房地產市場管理？ 是指房地產市場管理機構按照房地產經濟的客觀規(guī)律和國家的政策法規(guī)，對房地產市場經營活動進行計劃、組織、指揮、協調和監(jiān)督的活動。劉某據此要求確認自己對房屋的部分產權，王某不承認合資建房的事實，要求按產權證辦事，由她一方繼承全部房產。法院在調解過程中，將有關情況告訴了王某，而王某仍堅持按產權證繼承全部房屋，不承認劉某與張某的買賣關系。但實際生活中，也常常會出現房產證的記載與事實不符的情況，在這種情況下，應當依據實事求是的原則來確認房屋的產權，這才公平合理，才能更好地保護當事人的合法權利。本案中，王某繼承趙某的遺產成為房屋共有人，具有優(yōu)先購買權。被告：趙某。法院查明：二原告與被告系同母異父關系，買房時三人均未成年，產權原為二原告生父及被告生母夫妻共有，原產權人去世時未留遺囑，房產為原、被告三人共同繼承。②被告售房屬擅自處分共有房產，是對其他共有人的侵權，應認定為無效。如果王某同意返還該房產，被告應對王某因此造成的損失負賠償責任。 1993 年，包括養(yǎng)魚池在內的小李莊部分土地被國家征用，小李莊村委會遂與張起就解除承包協議、賠償損失達成協議，履行時，張起領取了部分賠償款，尚有部分款項在發(fā)放時由于工作人員疏忽將錢發(fā)給了原承包人王軍，致使張起沒有得到應有的補償。③本案中，村委會因過失將款項發(fā)給原承包人王軍，王軍應屬“不當得利”，張起有權要求其返還。 問題：①市政府批準征地行為是否合法，為什么？②本案應如何處理？ 答：①依《民法通則》的規(guī)定，承包人未經發(fā)包方同意擅自轉包或轉讓的行為無效。 五、張云系某縣甲村農民， 1990年與某縣農場職工陳力結婚，生一子，陳強。無奈，張云起訴到法院。 2021年 10月，批準用地的文件下達，某公司如數繳納了征地費用，相關手續(xù)也相繼辦齊。（《土地法》37條）因此，對該公司的行為，可以采取繳納土地閑置費，收回土地使用權以及恢復耕種等 措施。 問題：①甲房地產開發(fā)公司與乙房地產開發(fā)公司的土地使用權轉讓合同是否有效，為什么？②該市土地管理 部門的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產開發(fā)公司與乙房地產開發(fā)公司的土地使用權轉讓合同無效，因為，以出讓方式獲得的土地使用權必須符合以下條件才能轉讓：第一，按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成投資開發(fā)總額25%以上。本案中，該市 土地管理部門作出的沒收違法所得，但本案并未發(fā)生可以無償收回土地使用權的情形。 問題：①該土地使用權出讓合同是否有效？為什么？②縣級人民政府批準工廠用地 70 年是否合法，為什么？③按照有關法律規(guī)定，該工廠應該怎樣取得土地使用 權？ 答：①該土地使用權出讓合同無效。③該工廠取得土地使用權的合法方式應該是：應當首先由省級人民政府辦理批準手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲型恋?，然后在將土地使用權出讓，工廠繳納土地使用權出讓金，并依法登記領取土地使用證書，取得土 地使用權。丙支付房款后，雙方到房產管理部門辦理了變更登記手續(xù)。因此本案甲未征得乙同意，無權 處分共有樓房。 十、原告：某單位甲 (簡稱甲 )；原告：某單位乙 (簡稱乙 )。 1996 年 1月，被告又與乙簽訂了一商品房預售合同，由乙購買同一標的商品房，售價 500 萬元，交付日期為 1996 年 12 月。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權利，協商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。該合同具備了商品房預售合同的有效條件，即投 資達到法定比例，取得預售許可證，合同登記備案。乙與被告的合同繼續(xù)履行。被告在未交付土地使用權出讓金情況下，通過簽訂無效合同獲得的一切違法所得，由有關行政主管部門予以沒收，并可處以罰款。甲認為丙提出的價格較合理，決定將房屋買給丙。 2021年 8月，乙向法院起訴，要求甲將房屋優(yōu)先賣給他。 十二、張某與周某是同事，張某長期借住周某一套住房居住，后張某購得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書面的租賃合同， 約定租金每月 800 元，租期 1年。我國《城市房屋租賃管理辦法》 27 條規(guī)定：“承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全轉租給他人。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。因為根據《擔保法》的規(guī)定，房地產抵押應當辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。③因抵押協議無效，乙不能處分該抵押物，也沒有優(yōu)先受償的權利。 問題：①房屋抵押后，張好、李立與周利間的租賃合同是否繼續(xù)有效？為什么？②以出賣共有份額的方式實現該抵押時，如果張好與周利都愿意購買，誰有優(yōu)先購買權？為什么？ 答：①租賃合同繼續(xù)有效。依物權優(yōu)先于債權原則，張好享有優(yōu)先購買權。丙的抵押權成立在后，根據前權優(yōu)于后權的理論，丙只能在乙優(yōu)先受償后就房屋殘值優(yōu)先受償。房地產法第 51 條規(guī)定：“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。⑥ A如果抵押在前、租賃在后。 B 如果租賃在先、抵押在后。物權本應有追及效力，但我國擔保法規(guī)定：“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者與抵押權人約定的第三人提存。其實，小區(qū)居民對物業(yè)管理公司的不滿由來已久，所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司，重新選擇一家服務好 的物業(yè)公司來進行物業(yè)管理。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同生效的，原來的前期物業(yè)服務合同終止。房產機關在初審后，發(fā)出了房產權屬登記公告。本案中弟弟可以在規(guī)定的期限內向登記機關提交有關證據，申請復核或復查。國家對土地增值額按四級超額累進稅率計征土地增值稅。②甲作為轉讓人，主要承擔繳納上述土地增值稅和營業(yè)稅兩個稅種的稅收義務。 8. 超過土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，可以（ C） C征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費 9. 承租人不按時交納租金的，出租人有權解除租賃合同，其法定條件是承租人不交納