【正文】 ？ （ 、自治區(qū)、直轄市人民政府 發(fā)的 ,必須根據(jù) （） 下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度的出讓土地使用權(quán)總面積方案 ,按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定 ,報(bào) （） 批準(zhǔn)。這里的“集體所有的土地 ” 是指 （ 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,在哪種情況下 ,國(guó)有土地使用權(quán)的出讓必須采取拍賣、招標(biāo)方式 （ 、旅游、娛樂和豪華住宅 ,具有拍賣、招標(biāo)條件的 ,可土地使用權(quán)取得后 ,該投資計(jì)劃被股東大會(huì)否決。公司欲改變?cè)摲恋氐挠猛?,為 此 ,它必須 （ 、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 ,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 ,土地使用者需要繼續(xù)使用該幅土地的 ,應(yīng)當(dāng)至遲于 （ C） 申請(qǐng)續(xù)期。 （ ，村辦林場(chǎng)一片。 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ,應(yīng)當(dāng)具備下列哪些條件 （ ABCD） 合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本 《城市房地產(chǎn)管理法》 ,以出讓方式取得土地使用權(quán)的 ,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) ,必須符合下列哪些條件 （ ABC） 使用權(quán)出讓金 ,并取得了土地使用權(quán)證書 權(quán)出讓合同的約定進(jìn)行技資開發(fā) ,屬于房屋建設(shè)工程的 ,完成開發(fā)投資總額的百分之二 十五以上 ,屬于成片開發(fā)土地的 ,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 時(shí)房屋已經(jīng)建成的 ,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書 ,下列表述哪些是正確的 （ AC） ,房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押 押時(shí) ,該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押 有權(quán)的海發(fā)大廈的協(xié)議 ,金輪公司要想取得海發(fā)大廈所有權(quán) ,必須不存在下面哪些情形 （ AD） 限制的 金 未支付完畢 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,下列機(jī)構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) :（ BCD） 機(jī)構(gòu) （ ABCD） ,取得土地使用權(quán)證書 B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五 ,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付期限 政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記 ,取得商品房預(yù)售許可證明 ,下列的表述 正確的有 （ BC） ,并取得土地使用權(quán)證書而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ,由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金 ,沒收違法所得 C.違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的 ,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng) ,沒收違法所得 ,可以并處罰款 ，下列關(guān)于土地所有權(quán)的表述中哪些是正確的？ （ AC） A．城市市區(qū)的土地屬于全民所有，即國(guó)家所有 C．農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的 以外，屬于集體所有 。對(duì)于本案，下列哪些說法是正確的？ （ BD） B．丙公司擁有這份土地的使用權(quán) D．甲公司有權(quán)依《經(jīng)濟(jì)合同法》要求乙公司承擔(dān)違約責(zé)任 ，政府可以依照土地管理法的規(guī)定，收回國(guó)有土地使用權(quán)？ （ CD） C．縣政府超越批準(zhǔn)權(quán)限，將一片農(nóng)用地批給某外商用于建設(shè)別墅區(qū) D．某工廠的自用鐵路，因該廠轉(zhuǎn)產(chǎn)，長(zhǎng)期棄置失修，現(xiàn)已經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢 ，因使用單位違法用地，被土地管理部門依法收回土地使用權(quán)。也不能種植多年生作物。請(qǐng)指出下列哪些表述是正確的？ （ AB） A．在房屋抵押后，陳玉、韓東與劉鋒間的租賃合同繼續(xù)有效 B．在以出賣共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，如果陳玉與劉鋒都愿意購買時(shí)，陳玉有優(yōu)先購買權(quán) ，下列機(jī)構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)？ （ ACD） A．房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) C．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu) D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 房地產(chǎn)法 不定項(xiàng)選擇題 《城市房地產(chǎn)管理 法》的規(guī)定 ,該法所稱房地產(chǎn)交易包括下列哪些內(nèi)容 （ ABD） 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,土地使用權(quán)的出讓方式有 （ ABC） ,如確屬必需 ,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)予劃撥 （ BC） C.某縣境內(nèi)信仰天主教的人特別多 ,縣政府準(zhǔn)備修一座天主教教堂 ,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的 ,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期 限開發(fā)土地 ,滿二年未動(dòng)工開發(fā)的 ,國(guó)家將無償收回土地使用權(quán) ,但是 ,下列哪些情況例外 （ ABD） 。 房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象： 包括：房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。 房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征： （ 1）房地產(chǎn)法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；（ 2）房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的廣泛性；（ 3）房產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性；（ 4）房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性。 土地征用的概念：是指國(guó)家或政府為了公共目的依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為。 什么是安置補(bǔ)助費(fèi)： 是指用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的多余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)助金額。 土地使用權(quán)出讓合同特點(diǎn)： （ 1）土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同（ 2）土地使用權(quán)出讓合同標(biāo)的的特殊性（ 3）土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同 土地使用權(quán)出讓人的主要權(quán)利： 解除合同。 收回土地使用權(quán)的權(quán)利。 土地使用者的權(quán)利： 解除出讓合同的權(quán)利。 有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。 土地使用期限屆滿，使用者負(fù)有返還土地 使用權(quán)的義務(wù)。 房地產(chǎn)開發(fā)的原則 ：（ 1）符合城市規(guī)劃的原則（ 2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一原則（ 3）鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) ：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng)（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)投資大（ 3）房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 法律對(duì)預(yù)售商品房的 管理規(guī)定： （ 1）商品房預(yù)售實(shí)行許可制度（ 2）商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度（ 3）商品房預(yù)售所得款項(xiàng)專款專用 房屋租賃 ：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 房屋出租人的權(quán)利義務(wù)： 約定向承租人收取房租； 的情況進(jìn)行監(jiān)督； ，承租人有權(quán)收回房屋；； 房屋承租人的權(quán)利義務(wù)： ，對(duì)租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利； 租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。 房地產(chǎn)抵押： 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不 履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的同一關(guān)系： （ 1）土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，即“房隨地走”。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件： 債務(wù)履行期限屆滿，抵 押權(quán)人的債權(quán)未受清償?！稉?dān)保法》 54 條規(guī)定抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。 房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系是什么？ 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記： 是指法律規(guī)定的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)登記。 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理？ 是指房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律和國(guó)家的政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動(dòng)。劉某據(jù)此要求確認(rèn)自己對(duì)房屋的部分產(chǎn)權(quán)，王某不承認(rèn)合資建房的事實(shí)，要求按產(chǎn)權(quán)證辦事，由她一方繼承全部房產(chǎn)。法院在調(diào)解過程中，將有關(guān)情況告訴了王某，而王某仍堅(jiān)持按產(chǎn)權(quán)證繼承全部房屋，不承認(rèn)劉某與張某的買賣關(guān)系。但實(shí)際生活中，也常常會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)證的記載與事實(shí)不符的情況，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)事求是的原則來確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)，這才公平合理，才能更好地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利。本案中，王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人，具有優(yōu)先購買權(quán)。被告：趙某。法院查明：二原告與被告系同母異父關(guān)系，買房時(shí)三人均未成年，產(chǎn)權(quán)原為二原告生父及被告生母夫妻共有，原產(chǎn)權(quán)人去世時(shí)未留遺囑，房產(chǎn)為原、被告三人共同繼承。②被告售房屬擅自處分共有房產(chǎn)，是對(duì)其他共有人的侵權(quán)，應(yīng)認(rèn)定為無效。如果王某同意返還該房產(chǎn)，被告應(yīng)對(duì)王某因此造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。 1993 年，包括養(yǎng)魚池在內(nèi)的小李莊部分土地被國(guó)家征用，小李莊村委會(huì)遂與張起就解除承包協(xié)議、賠償損失達(dá)成協(xié)議，履行時(shí)，張起領(lǐng)取了部分賠償款，尚有部分款項(xiàng)在發(fā)放時(shí)由于工作人員疏忽將錢發(fā)給了原承包人王軍，致使張起沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。③本案中，村委會(huì)因過失將款項(xiàng)發(fā)給原承包人王軍，王軍應(yīng)屬“不當(dāng)?shù)美?，張起有?quán)要求其返還。 問題：①市政府批準(zhǔn)征地行為是否合法，為什么？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①依《民法通則》的規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無效。 五、張?jiān)葡的晨h甲村農(nóng)民， 1990年與某縣農(nóng)場(chǎng)職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強(qiáng)。無奈，張?jiān)破鹪V到法院。 2021年 10月，批準(zhǔn)用地的文件下達(dá)，某公司如數(shù)繳納了征地費(fèi)用，相關(guān)手續(xù)也相繼辦齊。（《土地法》37條）因此，對(duì)該公司的行為，可以采取繳納土地閑置費(fèi)，收回土地使用權(quán)以及恢復(fù)耕種等 措施。 問題：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？②該市土地管理 部門的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，因?yàn)椋猿鲎尫绞将@得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成投資開發(fā)總額25%以上。本案中，該市 土地管理部門作出的沒收違法所得，但本案并未發(fā)生可以無償收回土地使用權(quán)的情形。 問題：①該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？②縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)工廠用地 70 年是否合法，為什么？③按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用 權(quán)？ 答：①該土地使用權(quán)出讓合同無效。③該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：應(yīng)當(dāng)首先由省級(jí)人民政府辦理批準(zhǔn)手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，然后在將土地使用權(quán)出讓，工廠繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用證書，取得土 地使用權(quán)。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。因此本案甲未征得乙同意，無權(quán) 處分共有樓房。 十、原告：某單位甲 (簡(jiǎn)稱甲 )；原告：某單位乙 (簡(jiǎn)稱乙 )。 1996 年 1月，被告又與乙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由乙購買同一標(biāo)的商品房，售價(jià) 500 萬元，交付日期為 1996 年 12 月。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。該合同具備了商品房預(yù)售合同的有效條件，即投 資達(dá)到法定比例，取得預(yù)售許可證，合同登記備案。乙與被告的合同繼續(xù)履行。被告在未交付土地使用權(quán)出讓金情況下，通過簽訂無效合同獲得的一切違法所得，由有關(guān)行政主管部門予以沒收，并可處以罰款。甲認(rèn)為丙提出的價(jià)格較合理，決定將房屋買給丙。 2021年 8月，乙向法院起訴，要求甲將房屋優(yōu)先賣給他。 十二、張某與周某是同事，張某長(zhǎng)期借住周某一套住房居住，后張某購得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書面的租賃合同， 約定租金每月 800 元，租期 1年。我國(guó)《城市房屋租賃管理辦法》 27 條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全轉(zhuǎn)租給他人。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。因?yàn)楦鶕?jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。③因抵押協(xié)議無效，乙不能處分該抵押物，也沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 問題：①房屋抵押后，張好、李立與周利間的租賃合同是否繼續(xù)有效？為什么？②以出賣共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押時(shí)，如果張好與周利都愿意購買，誰有優(yōu)先購買權(quán)？為什么？ 答：①租賃合同繼續(xù)有效。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購買權(quán)。丙的抵押權(quán)成立在后，根據(jù)前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的理論，丙只能在乙優(yōu)先受償后就房屋殘值優(yōu)先受償。房地產(chǎn)法第 51 條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。⑥ A如果抵押在前、租賃在后。 B 如果租賃在先、抵押在后。物權(quán)本應(yīng)有追及效力，但我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者與抵押權(quán)人約定的第三人提存。其實(shí)，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理公司的不滿由來已久，所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司，重新選擇一家服務(wù)好 的物業(yè)公司來進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同生效的，原來的前期物業(yè)服務(wù)合同終止。房產(chǎn)機(jī)關(guān)在初審后，發(fā)出了房產(chǎn)權(quán)屬登記公告。本案中弟弟可以在規(guī)定的期限內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)證據(jù)，申請(qǐng)復(fù)核或復(fù)查。國(guó)家對(duì)土地增值額按四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)征土地增值稅。②甲作為轉(zhuǎn)讓人，主要承擔(dān)繳納上述土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩個(gè)稅種的稅收義務(wù)。 8. 超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以（ C） C征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi) 9. 承租人不按時(shí)交納租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，其法定條件是承租人不交納