【正文】 然，二者購買水平有所不同，因而不能構(gòu)成“同等條件”，乙對其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購買的權(quán)利。因抵押協(xié)議無效，甲有權(quán)處分自己房屋，且雙方依法辦理過戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權(quán)。④乙對新增房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。 十六、購房人有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司嗎？光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費的收取發(fā)生了矛盾 ， 致使小區(qū)的垃圾幾天沒人清理，時值盛夏，可想而知。 請問：假如你是律師，應(yīng)如何回答甲的咨詢？ 答：①進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)繳納的稅種主要包括以下三項： A 作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在精心房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)根 據(jù)法律規(guī)定繳納土地增值稅。公司欲改變該幅土地的用途 ,為此 ,它必須 ( D ) D 取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 ,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 43. 某公司因生產(chǎn)建設(shè)需要取得了一幅國有土地的使用權(quán) ,可土地使用權(quán)取得后該計劃被股東大會否決。 2021 年將自己的房屋租給乙，租賃期限為兩年。 ，約定甲公司以自有的流光大廈作為抵押，貸款 8000萬元。 經(jīng)開發(fā)建成商品房后， 2021 年將該宗房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司將房屋以福利價賣給自己的職工居住。如果與該房屋產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系的人，對申請人所申請的房屋產(chǎn)權(quán)登記有異議，那么完全可以通過這種方式，告知房管機(jī)關(guān)相應(yīng)情況，以免房管機(jī)關(guān)不準(zhǔn)確地進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，因而發(fā)生糾紛。⑦抵押人有權(quán)將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓時必須通知抵押權(quán)人、告知受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。乙對該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，受償范圍包括主債務(wù)、利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。 問題：①甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？②甲與丙之間的房屋買賣行為是否有效？③此案如何處理？ 答：①甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無效。對此乙提出異議。乙與被告簽訂的合同為有效合同。② A 共同共有人在未征得其他共有人同意情況下無權(quán)擅自處分共有財產(chǎn)。因為違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。張云多次找到村委會交涉，未果。 雙方依約履行完畢。 二、原告：李甲、李乙。同年 7 月，趙某生前好友劉某找到王某，向其出示了原建房協(xié)議等證據(jù)材料，該建房協(xié)議書明確寫明趙某所留房屋系趙某和劉某二人合資興建，并約定二人各有一半產(chǎn)權(quán)。 房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的順序：是指在同一財產(chǎn)上設(shè)定了兩個或兩個以上的抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人受償?shù)南群蟠涡颉? 房屋租賃合同的主要條款： 租賃期限、租賃用途、租賃 價格、修繕責(zé)任及當(dāng)事人的姓名或名稱及住所、出租房屋的坐落面積、轉(zhuǎn)租的約定、變更和解除合同的條件以及違約責(zé)任等。 土地使用者變更土地用途時，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。 土地使用權(quán)出讓合同 ：是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 房地產(chǎn)法 ：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。五十年后 ,該幅國有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理 ,請選出符合法律規(guī)定的項 （ ABCD） 49年申請續(xù)期 ,經(jīng)批準(zhǔn)并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,支付土地使用權(quán)出讓金后 ,重新取得該國有土地使用權(quán) ,依法律 ,程序提前收回該幅土地使用權(quán) ,但應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償 ,即使該公司申請續(xù)期 ,國家也可以根據(jù)社會公共利益的需要無償收回該幅國有土地使用權(quán) D.使用期限屆滿 ,該公司未申請續(xù)期 ,其獲 得的土地使用權(quán)終止 ,由國家無償收回 。 （ ，村辦林場一片。請指出下列哪些表述是正確的？ （ AB） A．在房屋抵押后，陳玉、韓東與劉鋒間的租賃合同繼續(xù)有效 B．在以出賣共有份額的方式實現(xiàn)該抵押權(quán)時，如果陳玉與劉鋒都愿意購買時，陳玉有優(yōu)先購買權(quán) ，下列機(jī)構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)？ （ ACD） A．房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) C．房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu) D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 房地產(chǎn)法 不定項選擇題 《城市房地產(chǎn)管理 法》的規(guī)定 ,該法所稱房地產(chǎn)交易包括下列哪些內(nèi)容 （ ABD） 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,土地使用權(quán)的出讓方式有 （ ABC） ,如確屬必需 ,可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)予劃撥 （ BC） C.某縣境內(nèi)信仰天主教的人特別多 ,縣政府準(zhǔn)備修一座天主教教堂 ,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的 ,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期 限開發(fā)土地 ,滿二年未動工開發(fā)的 ,國家將無償收回土地使用權(quán) ,但是 ,下列哪些情況例外 （ ABD） 。 什么是安置補(bǔ)助費： 是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力而支付的補(bǔ)助金額。 有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。 法律對預(yù)售商品房的 管理規(guī)定： （ 1）商品房預(yù)售實行許可制度（ 2）商品房預(yù)售合同實行登記備案制度（ 3）商品房預(yù)售所得款項?？顚Ｓ? 房屋租賃 ：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件： 債務(wù)履行期限屆滿，抵 押權(quán)人的債權(quán)未受清償。 什么是房地產(chǎn)市場管理？ 是指房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律和國家的政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動進(jìn)行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動。本案中，王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人，具有優(yōu)先購買權(quán)。如果王某同意返還該房產(chǎn)，被告應(yīng)對王某因此造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。 五、張云系某縣甲村農(nóng)民， 1990年與某縣農(nóng)場職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強(qiáng)。 問題：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？②該市土地管理 部門的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，因為，以出讓方式獲得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成投資開發(fā)總額25%以上。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。甲認(rèn)為丙提出的價格較合理，決定將房屋買給丙。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購買權(quán)。 B 如果租賃在先、抵押在后。房產(chǎn)機(jī)關(guān)在初審后，發(fā)出了房產(chǎn)權(quán)屬登記公告。 8. 超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，可以（ C） C征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費 9. 承租人不按時交納租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，其法定條件是承租人不交納租金累計達(dá)到（ C） A 1個月 B 3 個月 C 6 個月 D 12 個月 10. 從立法實踐來看， 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為（ C）C 成立要件主義 11. 抵押的房地產(chǎn)的價值應(yīng)（ D ）它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。雙方辦理抵押手續(xù)后，銀行發(fā)放了貸款。五十年后 ,該幅國有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理 ,請選出符合法律規(guī)定的項 (ABCD ) A該公司可以在第 49 年申請續(xù)期 ,經(jīng)批準(zhǔn)并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,支付土地使用權(quán)出讓金后 ,重新取得該國有土地使用權(quán) B 國家可以根據(jù)社會公共利益的需要 ,依法律 ,程序提前收回該幅土地使用權(quán) ,但應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償 C使用期限屆滿 ,即使該公司申請續(xù)期 ,國家也可以根據(jù)社會公共利益的需要無償收回該幅國有土地使用權(quán) D使用期限屆滿 ,該公司未申請續(xù)期 ,其獲得的土地使用權(quán)終止 ,由國家無償收回 人民政府土地管理部門以拍賣方式將位于城區(qū)一幅 200 公頃的土地出讓給佳豐房地產(chǎn)開發(fā)公司，佳豐房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得該幅土地的使用權(quán)，使用年限為 50年。依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪些建設(shè)用地項目不能取得劃撥土地使用權(quán)？（ 南湖別墅區(qū)通往南山鎮(zhèn)的道路建設(shè)用地 ） 、抵押、出租時，應(yīng)遵循的原則是（ C）C 房隨地走或地隨房走 ，其使用年限為（ B） B土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使年限后的剩余年限 ，在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，該土地使用權(quán)應(yīng)由（ B） B辦理土地使用權(quán)變更登記的受讓人取得 55. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最基本的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是（ B ） A 針對性物業(yè)管理 B日常性物業(yè)管理 C 委托性的特約服務(wù) D 行政性管理 （ B） B 常規(guī)性公共服務(wù) （ A） A業(yè)主 （ C） C業(yè)主大會 （ C） C業(yè)主 （ D） D行政性的 （ C） C業(yè)主大會批準(zhǔn) （ D） D 管理和被管理關(guān)系 63. 物業(yè)管理最基本，最經(jīng)常的內(nèi)容是（ A） A日常綜合服務(wù)與管理 64. 下列不導(dǎo)致土地使用權(quán)終止的情形有（ B） B因地震而導(dǎo)致地面建筑物倒塌 65. 下列不屬 于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的是（ B） B房地產(chǎn)兼營企業(yè) 66. 下列不屬于業(yè)主委員會的權(quán)利的是（ A） A通過業(yè)主委員會的章程 67. 下列不屬于業(yè)主委員會權(quán)利的是（ D） D通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程 68. 下列房產(chǎn)抵押合同中，屬于有效合同的是（ C） C甲將自己合法所有的房產(chǎn)抵押給乙，并辦理了抵押登記 69. 下列哪些形式不屬于房地產(chǎn)交易形式（ D） D繼承 70. 下列以業(yè)主委員會作為常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)是（ A）A 業(yè)主大會 71. 下列制定房地產(chǎn)法規(guī)的有權(quán)主體是（ C） C 國務(wù)院 72. 下面是對土地使用權(quán)出讓合同所作的表 述 ,不符合法律規(guī)定的一項是 ( A)A土地使用權(quán)出讓 ,應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府與土地使用者簽訂書面出讓合同 73. 現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，征用耕地的安置補(bǔ)償費為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的（ C） C 4 倍 — 6倍 74. 現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的（ C） C6 倍 — 10 倍 75. 新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)將單套的建筑面積控制在（ A） A50 平方米以內(nèi) B60 平方米以內(nèi) C70 平方米以內(nèi) D80 平方米以內(nèi) 76. 業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)是（ D）會 D業(yè)主委員會 77. 業(yè)主委員會每屆任期為（ B） 78. 業(yè)主委員會聘任下列哪個機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)處理本會日常事務(wù)（ B） B執(zhí)行秘書 79. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用基本農(nóng)田的要由哪個部門批準(zhǔn)（ D） D國務(wù)院 80. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地?zé)o須國務(wù)院批準(zhǔn)（ D） D荒地 50 公頃 81. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地須國務(wù)院批準(zhǔn)（ D） D蔬菜生產(chǎn)基地 10 公頃 82. 依房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為單項開發(fā)，小區(qū)開發(fā)和（ A） A成片開發(fā) 83. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，未動工建設(shè)超過法定 期限的，應(yīng)按規(guī)定繳納閑置費，該法定期限為（ B） B 1 年以上 84. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的，超過兩年未使用的（ D）Ｄ經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權(quán) 85. 以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的是（ D） D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 86. 以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)主要特征的是（ A） A建設(shè)周期短 87. 以下不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記功能的是（ B） B收益 88. 以下不屬于國有土地使用權(quán)有償出讓的是（ D） D劃撥 89. 以下不屬于農(nóng)民集體土地范圍的是（ A） A城市市區(qū)土 90. 以下不屬于物業(yè)管理的 基本環(huán)節(jié)的是（ D） D物業(yè)管理整頓接管階段 91. 以下不屬于現(xiàn)代化物業(yè)管理特點的是（ B） B行政化 92. 以下房產(chǎn)可以抵押的是（ B） B未列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 93. 以下關(guān)系中屬于民事性質(zhì)房地產(chǎn)關(guān)系的是（ D） D 房屋租賃 94. 以下哪些程序不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立必備程序（ C） C公證 95. 以下屬于房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己房屋進(jìn)行事實上處分的是（ C） C拆除 96. 租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽定租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報房屋所在地房管機(jī)關(guān)（ B）B 備案 多選題 97. 《城市房地產(chǎn)管理 法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。 C作為房地產(chǎn)的受讓人，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)繳納契稅。這顯然是不合理的，同時也違背合同的自愿原則。⑤房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當(dāng)將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時抵押。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開辦一商店。 2個月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認(rèn)定張某與孫某的租賃合同無效并賠償其損失。丙與被告的合同無效。 案情： 1995 年 1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同，規(guī)定甲購