【正文】 然，二者購買水平有所不同，因而不能構(gòu)成“同等條件”，乙對其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購買的權(quán)利。因抵押協(xié)議無效，甲有權(quán)處分自己房屋，且雙方依法辦理過戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權(quán)。④乙對新增房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。 十六、購房人有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司嗎？光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費(fèi)的收取發(fā)生了矛盾 ， 致使小區(qū)的垃圾幾天沒人清理，時(shí)值盛夏，可想而知。 請問：假如你是律師，應(yīng)如何回答甲的咨詢？ 答：①進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)繳納的稅種主要包括以下三項(xiàng)： A 作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在精心房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)根 據(jù)法律規(guī)定繳納土地增值稅。公司欲改變該幅土地的用途 ,為此 ,它必須 ( D ) D 取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 ,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 43. 某公司因生產(chǎn)建設(shè)需要取得了一幅國有土地的使用權(quán) ,可土地使用權(quán)取得后該計(jì)劃被股東大會(huì)否決。 2021 年將自己的房屋租給乙，租賃期限為兩年。 ，約定甲公司以自有的流光大廈作為抵押，貸款 8000萬元。 經(jīng)開發(fā)建成商品房后， 2021 年將該宗房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司將房屋以福利價(jià)賣給自己的職工居住。如果與該房屋產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系的人，對申請人所申請的房屋產(chǎn)權(quán)登記有異議，那么完全可以通過這種方式，告知房管機(jī)關(guān)相應(yīng)情況，以免房管機(jī)關(guān)不準(zhǔn)確地進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，因而發(fā)生糾紛。⑦抵押人有權(quán)將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須通知抵押權(quán)人、告知受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。乙對該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，受償范圍包括主債務(wù)、利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。 問題：①甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？②甲與丙之間的房屋買賣行為是否有效？③此案如何處理？ 答：①甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無效。對此乙提出異議。乙與被告簽訂的合同為有效合同。② A 共同共有人在未征得其他共有人同意情況下無權(quán)擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。因?yàn)檫`反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。張?jiān)贫啻握业酱逦瘯?huì)交涉，未果。 雙方依約履行完畢。 二、原告：李甲、李乙。同年 7 月，趙某生前好友劉某找到王某，向其出示了原建房協(xié)議等證據(jù)材料，該建房協(xié)議書明確寫明趙某所留房屋系趙某和劉某二人合資興建，并約定二人各有一半產(chǎn)權(quán)。 房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序：是指在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了兩個(gè)或兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)人受償?shù)南群蟠涡颉? 房屋租賃合同的主要條款： 租賃期限、租賃用途、租賃 價(jià)格、修繕責(zé)任及當(dāng)事人的姓名或名稱及住所、出租房屋的坐落面積、轉(zhuǎn)租的約定、變更和解除合同的條件以及違約責(zé)任等。 土地使用者變更土地用途時(shí)，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。 土地使用權(quán)出讓合同 ：是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 房地產(chǎn)法 ：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。五十年后 ,該幅國有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理 ,請選出符合法律規(guī)定的項(xiàng) （ ABCD） 49年申請續(xù)期 ,經(jīng)批準(zhǔn)并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,支付土地使用權(quán)出讓金后 ,重新取得該國有土地使用權(quán) ,依法律 ,程序提前收回該幅土地使用權(quán) ,但應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償 ,即使該公司申請續(xù)期 ,國家也可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要無償收回該幅國有土地使用權(quán) D.使用期限屆滿 ,該公司未申請續(xù)期 ,其獲 得的土地使用權(quán)終止 ,由國家無償收回 。 （ ，村辦林場一片。請指出下列哪些表述是正確的？ （ AB） A．在房屋抵押后，陳玉、韓東與劉鋒間的租賃合同繼續(xù)有效 B．在以出賣共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，如果陳玉與劉鋒都愿意購買時(shí)，陳玉有優(yōu)先購買權(quán) ，下列機(jī)構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)？ （ ACD） A．房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) C．房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu) D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 房地產(chǎn)法 不定項(xiàng)選擇題 《城市房地產(chǎn)管理 法》的規(guī)定 ,該法所稱房地產(chǎn)交易包括下列哪些內(nèi)容 （ ABD） 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,土地使用權(quán)的出讓方式有 （ ABC） ,如確屬必需 ,可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)予劃撥 （ BC） C.某縣境內(nèi)信仰天主教的人特別多 ,縣政府準(zhǔn)備修一座天主教教堂 ,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的 ,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期 限開發(fā)土地 ,滿二年未動(dòng)工開發(fā)的 ,國家將無償收回土地使用權(quán) ,但是 ,下列哪些情況例外 （ ABD） 。 什么是安置補(bǔ)助費(fèi)： 是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)助金額。 有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。 法律對預(yù)售商品房的 管理規(guī)定： （ 1）商品房預(yù)售實(shí)行許可制度（ 2）商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度（ 3）商品房預(yù)售所得款項(xiàng)?？顚Ｓ? 房屋租賃 ：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件： 債務(wù)履行期限屆滿，抵 押權(quán)人的債權(quán)未受清償。 什么是房地產(chǎn)市場管理？ 是指房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律和國家的政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動(dòng)。本案中，王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人，具有優(yōu)先購買權(quán)。如果王某同意返還該房產(chǎn)，被告應(yīng)對王某因此造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。 五、張?jiān)葡的晨h甲村農(nóng)民， 1990年與某縣農(nóng)場職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強(qiáng)。 問題：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？②該市土地管理 部門的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，因?yàn)?，以出讓方式獲得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成投資開發(fā)總額25%以上。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。甲認(rèn)為丙提出的價(jià)格較合理，決定將房屋買給丙。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購買權(quán)。 B 如果租賃在先、抵押在后。房產(chǎn)機(jī)關(guān)在初審后，發(fā)出了房產(chǎn)權(quán)屬登記公告。 8. 超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以（ C） C征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi) 9. 承租人不按時(shí)交納租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，其法定條件是承租人不交納租金累計(jì)達(dá)到（ C） A 1個(gè)月 B 3 個(gè)月 C 6 個(gè)月 D 12 個(gè)月 10. 從立法實(shí)踐來看， 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為（ C）C 成立要件主義 11. 抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)（ D ）它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。雙方辦理抵押手續(xù)后，銀行發(fā)放了貸款。五十年后 ,該幅國有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理 ,請選出符合法律規(guī)定的項(xiàng) (ABCD ) A該公司可以在第 49 年申請續(xù)期 ,經(jīng)批準(zhǔn)并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,支付土地使用權(quán)出讓金后 ,重新取得該國有土地使用權(quán) B 國家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要 ,依法律 ,程序提前收回該幅土地使用權(quán) ,但應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償 C使用期限屆滿 ,即使該公司申請續(xù)期 ,國家也可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要無償收回該幅國有土地使用權(quán) D使用期限屆滿 ,該公司未申請續(xù)期 ,其獲得的土地使用權(quán)終止 ,由國家無償收回 人民政府土地管理部門以拍賣方式將位于城區(qū)一幅 200 公頃的土地出讓給佳豐房地產(chǎn)開發(fā)公司，佳豐房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得該幅土地的使用權(quán)，使用年限為 50年。依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪些建設(shè)用地項(xiàng)目不能取得劃撥土地使用權(quán)？（ 南湖別墅區(qū)通往南山鎮(zhèn)的道路建設(shè)用地 ） 、抵押、出租時(shí)，應(yīng)遵循的原則是（ C）C 房隨地走或地隨房走 ，其使用年限為（ B） B土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使年限后的剩余年限 ，在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，該土地使用權(quán)應(yīng)由（ B） B辦理土地使用權(quán)變更登記的受讓人取得 55. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最基本的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是（ B ） A 針對性物業(yè)管理 B日常性物業(yè)管理 C 委托性的特約服務(wù) D 行政性管理 （ B） B 常規(guī)性公共服務(wù) （ A） A業(yè)主 （ C） C業(yè)主大會(huì) （ C） C業(yè)主 （ D） D行政性的 （ C） C業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn) （ D） D 管理和被管理關(guān)系 63. 物業(yè)管理最基本，最經(jīng)常的內(nèi)容是（ A） A日常綜合服務(wù)與管理 64. 下列不導(dǎo)致土地使用權(quán)終止的情形有（ B） B因地震而導(dǎo)致地面建筑物倒塌 65. 下列不屬 于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的是（ B） B房地產(chǎn)兼營企業(yè) 66. 下列不屬于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利的是（ A） A通過業(yè)主委員會(huì)的章程 67. 下列不屬于業(yè)主委員會(huì)權(quán)利的是（ D） D通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)的章程 68. 下列房產(chǎn)抵押合同中，屬于有效合同的是（ C） C甲將自己合法所有的房產(chǎn)抵押給乙，并辦理了抵押登記 69. 下列哪些形式不屬于房地產(chǎn)交易形式（ D） D繼承 70. 下列以業(yè)主委員會(huì)作為常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)是（ A）A 業(yè)主大會(huì) 71. 下列制定房地產(chǎn)法規(guī)的有權(quán)主體是（ C） C 國務(wù)院 72. 下面是對土地使用權(quán)出讓合同所作的表 述 ,不符合法律規(guī)定的一項(xiàng)是 ( A)A土地使用權(quán)出讓 ,應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府與土地使用者簽訂書面出讓合同 73. 現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的（ C） C 4 倍 — 6倍 74. 現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的（ C） C6 倍 — 10 倍 75. 新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)將單套的建筑面積控制在（ A） A50 平方米以內(nèi) B60 平方米以內(nèi) C70 平方米以內(nèi) D80 平方米以內(nèi) 76. 業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)是（ D）會(huì) D業(yè)主委員會(huì) 77. 業(yè)主委員會(huì)每屆任期為（ B） 78. 業(yè)主委員會(huì)聘任下列哪個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)（ B） B執(zhí)行秘書 79. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用基本農(nóng)田的要由哪個(gè)部門批準(zhǔn)（ D） D國務(wù)院 80. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地?zé)o須國務(wù)院批準(zhǔn)（ D） D荒地 50 公頃 81. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地須國務(wù)院批準(zhǔn)（ D） D蔬菜生產(chǎn)基地 10 公頃 82. 依房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為單項(xiàng)開發(fā)，小區(qū)開發(fā)和（ A） A成片開發(fā) 83. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，未動(dòng)工建設(shè)超過法定 期限的，應(yīng)按規(guī)定繳納閑置費(fèi)，該法定期限為（ B） B 1 年以上 84. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的，超過兩年未使用的（ D）Ｄ經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權(quán) 85. 以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的是（ D） D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 86. 以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)主要特征的是（ A） A建設(shè)周期短 87. 以下不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記功能的是（ B） B收益 88. 以下不屬于國有土地使用權(quán)有償出讓的是（ D） D劃撥 89. 以下不屬于農(nóng)民集體土地范圍的是（ A） A城市市區(qū)土 90. 以下不屬于物業(yè)管理的 基本環(huán)節(jié)的是（ D） D物業(yè)管理整頓接管階段 91. 以下不屬于現(xiàn)代化物業(yè)管理特點(diǎn)的是（ B） B行政化 92. 以下房產(chǎn)可以抵押的是（ B） B未列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 93. 以下關(guān)系中屬于民事性質(zhì)房地產(chǎn)關(guān)系的是（ D） D 房屋租賃 94. 以下哪些程序不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立必備程序（ C） C公證 95. 以下屬于房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己房屋進(jìn)行事實(shí)上處分的是（ C） C拆除 96. 租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽定租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)（ B）B 備案 多選題 97. 《城市房地產(chǎn)管理 法》規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。 C作為房地產(chǎn)的受讓人，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)繳納契稅。這顯然是不合理的，同時(shí)也違背合同的自愿原則。⑤房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當(dāng)將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開辦一商店。 2個(gè)月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認(rèn)定張某與孫某的租賃合同無效并賠償其損失。丙與被告的合同無效。 案情： 1995 年 1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同，規(guī)定甲購