【正文】 然，二者購買水平有所不同，因而不能構成“同等條件”，乙對其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購買的權利。因抵押協(xié)議無效，甲有權處分自己房屋，且雙方依法辦理過戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權。④乙對新增房屋不享有優(yōu)先受償權。 十六、購房人有權重新選擇物業(yè)管理公司嗎？光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費的收取發(fā)生了矛盾 ， 致使小區(qū)的垃圾幾天沒人清理，時值盛夏，可想而知。 請問：假如你是律師，應如何回答甲的咨詢？ 答：①進行房地產轉讓時，應繳納的稅種主要包括以下三項： A 作為房地產轉讓人在精心房地產轉讓時應根 據(jù)法律規(guī)定繳納土地增值稅。公司欲改變該幅土地的用途 ,為此 ,它必須 ( D ) D 取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 ,重新簽訂土地使用權出讓合同 ,相應調整土地使用權出讓金 43. 某公司因生產建設需要取得了一幅國有土地的使用權 ,可土地使用權取得后該計劃被股東大會否決。 2021 年將自己的房屋租給乙，租賃期限為兩年。 ，約定甲公司以自有的流光大廈作為抵押，貸款 8000萬元。 經(jīng)開發(fā)建成商品房后， 2021 年將該宗房產轉讓給乙公司，乙公司將房屋以福利價賣給自己的職工居住。如果與該房屋產權有利害關系的人，對申請人所申請的房屋產權登記有異議，那么完全可以通過這種方式，告知房管機關相應情況，以免房管機關不準確地進行房屋產權登記，因而發(fā)生糾紛。⑦抵押人有權將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產轉讓，但在轉讓時必須通知抵押權人、告知受讓人，否則轉讓行為無效。乙對該房屋享有優(yōu)先受償權，受償范圍包括主債務、利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權的費用。 問題：①甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？②甲與丙之間的房屋買賣行為是否有效？③此案如何處理？ 答：①甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無效。對此乙提出異議。乙與被告簽訂的合同為有效合同。② A 共同共有人在未征得其他共有人同意情況下無權擅自處分共有財產。因為違反法律規(guī)定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。張云多次找到村委會交涉，未果。 雙方依約履行完畢。 二、原告：李甲、李乙。同年 7 月，趙某生前好友劉某找到王某，向其出示了原建房協(xié)議等證據(jù)材料，該建房協(xié)議書明確寫明趙某所留房屋系趙某和劉某二人合資興建，并約定二人各有一半產權。 房地產抵押權實現(xiàn)的順序：是指在同一財產上設定了兩個或兩個以上的抵押權時，各抵押權人受償?shù)南群蟠涡颉? 房屋租賃合同的主要條款： 租賃期限、租賃用途、租賃 價格、修繕責任及當事人的姓名或名稱及住所、出租房屋的坐落面積、轉租的約定、變更和解除合同的條件以及違約責任等。 土地使用者變更土地用途時，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關部門批準。 土地使用權出讓合同 ：是指土地使用權出讓人與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓有關事項所達成的、明確相互間權利義務關系的協(xié)議。 房地產法 ：是調整房地產開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關系的法律規(guī)范的總稱。五十年后 ,該幅國有土地使用權應如何處理 ,請選出符合法律規(guī)定的項 （ ABCD） 49年申請續(xù)期 ,經(jīng)批準并且重新簽訂土地使用權出讓合同 ,支付土地使用權出讓金后 ,重新取得該國有土地使用權 ,依法律 ,程序提前收回該幅土地使用權 ,但應給予相應補償 ,即使該公司申請續(xù)期 ,國家也可以根據(jù)社會公共利益的需要無償收回該幅國有土地使用權 D.使用期限屆滿 ,該公司未申請續(xù)期 ,其獲 得的土地使用權終止 ,由國家無償收回 。 （ ，村辦林場一片。請指出下列哪些表述是正確的？ （ AB） A．在房屋抵押后，陳玉、韓東與劉鋒間的租賃合同繼續(xù)有效 B．在以出賣共有份額的方式實現(xiàn)該抵押權時，如果陳玉與劉鋒都愿意購買時，陳玉有優(yōu)先購買權 ，下列機構中哪些屬于房地產中介服務機構？ （ ACD） A．房地產咨詢機構 C．房地產價格評估機構 D．房地產經(jīng)紀 房地產法 不定項選擇題 《城市房地產管理 法》的規(guī)定 ,該法所稱房地產交易包括下列哪些內容 （ ABD） 《城市房地產管理法》的規(guī)定 ,土地使用權的出讓方式有 （ ABC） ,如確屬必需 ,可以由縣級以上人民政府依法批準予劃撥 （ BC） C.某縣境內信仰天主教的人特別多 ,縣政府準備修一座天主教教堂 ,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的 ,必須按照土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)期 限開發(fā)土地 ,滿二年未動工開發(fā)的 ,國家將無償收回土地使用權 ,但是 ,下列哪些情況例外 （ ABD） 。 什么是安置補助費： 是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力而支付的補助金額。 有權在取得的土地使用權上設置抵押權。 法律對預售商品房的 管理規(guī)定： （ 1）商品房預售實行許可制度（ 2）商品房預售合同實行登記備案制度（ 3）商品房預售所得款項?？顚Ｓ? 房屋租賃 ：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 實現(xiàn)房地產抵押權的條件： 債務履行期限屆滿，抵 押權人的債權未受清償。 什么是房地產市場管理？ 是指房地產市場管理機構按照房地產經(jīng)濟的客觀規(guī)律和國家的政策法規(guī)，對房地產市場經(jīng)營活動進行計劃、組織、指揮、協(xié)調和監(jiān)督的活動。本案中，王某繼承趙某的遺產成為房屋共有人，具有優(yōu)先購買權。如果王某同意返還該房產，被告應對王某因此造成的損失負賠償責任。 五、張云系某縣甲村農民， 1990年與某縣農場職工陳力結婚，生一子，陳強。 問題：①甲房地產開發(fā)公司與乙房地產開發(fā)公司的土地使用權轉讓合同是否有效，為什么？②該市土地管理 部門的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產開發(fā)公司與乙房地產開發(fā)公司的土地使用權轉讓合同無效，因為，以出讓方式獲得的土地使用權必須符合以下條件才能轉讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成投資開發(fā)總額25%以上。丙支付房款后，雙方到房產管理部門辦理了變更登記手續(xù)。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權利，協(xié)商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。甲認為丙提出的價格較合理，決定將房屋買給丙。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。依物權優(yōu)先于債權原則，張好享有優(yōu)先購買權。 B 如果租賃在先、抵押在后。房產機關在初審后，發(fā)出了房產權屬登記公告。 8. 超過土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，可以（ C） C征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費 9. 承租人不按時交納租金的，出租人有權解除租賃合同，其法定條件是承租人不交納租金累計達到（ C） A 1個月 B 3 個月 C 6 個月 D 12 個月 10. 從立法實踐來看， 我國房地產權屬登記的效力為（ C）C 成立要件主義 11. 抵押的房地產的價值應（ D ）它所擔保的債權數(shù)額。雙方辦理抵押手續(xù)后，銀行發(fā)放了貸款。五十年后 ,該幅國有土地使用權應如何處理 ,請選出符合法律規(guī)定的項 (ABCD ) A該公司可以在第 49 年申請續(xù)期 ,經(jīng)批準并且重新簽訂土地使用權出讓合同 ,支付土地使用權出讓金后 ,重新取得該國有土地使用權 B 國家可以根據(jù)社會公共利益的需要 ,依法律 ,程序提前收回該幅土地使用權 ,但應給予相應補償 C使用期限屆滿 ,即使該公司申請續(xù)期 ,國家也可以根據(jù)社會公共利益的需要無償收回該幅國有土地使用權 D使用期限屆滿 ,該公司未申請續(xù)期 ,其獲得的土地使用權終止 ,由國家無償收回 人民政府土地管理部門以拍賣方式將位于城區(qū)一幅 200 公頃的土地出讓給佳豐房地產開發(fā)公司，佳豐房地產開發(fā)公司依法取得該幅土地的使用權，使用年限為 50年。依據(jù)有關法律規(guī)定，下列哪些建設用地項目不能取得劃撥土地使用權？（ 南湖別墅區(qū)通往南山鎮(zhèn)的道路建設用地 ） 、抵押、出租時，應遵循的原則是（ C）C 房隨地走或地隨房走 ，其使用年限為（ B） B土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使年限后的剩余年限 ，在辦理土地使用權變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續(xù)的，該土地使用權應由（ B） B辦理土地使用權變更登記的受讓人取得 55. 物業(yè)服務企業(yè)的最基本的物業(yè)管理服務應該是（ B ） A 針對性物業(yè)管理 B日常性物業(yè)管理 C 委托性的特約服務 D 行政性管理 （ B） B 常規(guī)性公共服務 （ A） A業(yè)主 （ C） C業(yè)主大會 （ C） C業(yè)主 （ D） D行政性的 （ C） C業(yè)主大會批準 （ D） D 管理和被管理關系 63. 物業(yè)管理最基本，最經(jīng)常的內容是（ A） A日常綜合服務與管理 64. 下列不導致土地使用權終止的情形有（ B） B因地震而導致地面建筑物倒塌 65. 下列不屬 于房地產中介服務機構的是（ B） B房地產兼營企業(yè) 66. 下列不屬于業(yè)主委員會的權利的是（ A） A通過業(yè)主委員會的章程 67. 下列不屬于業(yè)主委員會權利的是（ D） D通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程 68. 下列房產抵押合同中，屬于有效合同的是（ C） C甲將自己合法所有的房產抵押給乙，并辦理了抵押登記 69. 下列哪些形式不屬于房地產交易形式（ D） D繼承 70. 下列以業(yè)主委員會作為常設機構和執(zhí)行機構是（ A）A 業(yè)主大會 71. 下列制定房地產法規(guī)的有權主體是（ C） C 國務院 72. 下面是對土地使用權出讓合同所作的表 述 ,不符合法律規(guī)定的一項是 ( A)A土地使用權出讓 ,應當由市、縣人民政府與土地使用者簽訂書面出讓合同 73. 現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，征用耕地的安置補償費為該耕地被征用前三年平均產值的（ C） C 4 倍 — 6倍 74. 現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，征用耕地的土地補償費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的（ C） C6 倍 — 10 倍 75. 新建廉租住房，應當將單套的建筑面積控制在（ A） A50 平方米以內 B60 平方米以內 C70 平方米以內 D80 平方米以內 76. 業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機構是（ D）會 D業(yè)主委員會 77. 業(yè)主委員會每屆任期為（ B） 78. 業(yè)主委員會聘任下列哪個機構負責處理本會日常事務（ B） B執(zhí)行秘書 79. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用基本農田的要由哪個部門批準（ D） D國務院 80. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地無須國務院批準（ D） D荒地 50 公頃 81. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地須國務院批準（ D） D蔬菜生產基地 10 公頃 82. 依房地產開發(fā)規(guī)模不同，房地產開發(fā)可以分為單項開發(fā)，小區(qū)開發(fā)和（ A） A成片開發(fā) 83. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，未動工建設超過法定 期限的，應按規(guī)定繳納閑置費，該法定期限為（ B） B 1 年以上 84. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地的，超過兩年未使用的（ D）Ｄ經(jīng)原批準機構批準，由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權 85. 以下不屬于房地產開發(fā)企業(yè)的是（ D） D房地產經(jīng)紀公司 86. 以下不屬于房地產開發(fā)主要特征的是（ A） A建設周期短 87. 以下不屬于房地產權屬登記功能的是（ B） B收益 88. 以下不屬于國有土地使用權有償出讓的是（ D） D劃撥 89. 以下不屬于農民集體土地范圍的是（ A） A城市市區(qū)土 90. 以下不屬于物業(yè)管理的 基本環(huán)節(jié)的是（ D） D物業(yè)管理整頓接管階段 91. 以下不屬于現(xiàn)代化物業(yè)管理特點的是（ B） B行政化 92. 以下房產可以抵押的是（ B） B未列入拆遷范圍的房地產 93. 以下關系中屬于民事性質房地產關系的是（ D） D 房屋租賃 94. 以下哪些程序不屬于房地產開發(fā)企業(yè)設立必備程序（ C） C公證 95. 以下屬于房地產所有權人對自己房屋進行事實上處分的是（ C） C拆除 96. 租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽定租賃合同，明確雙方的權利義務，并報房屋所在地房管機關（ B）B 備案 多選題 97. 《城市房地產管理 法》規(guī)定，國家實行房地產價格評估制度。 C作為房地產的受讓人，根據(jù)法律規(guī)定應繳納契稅。這顯然是不合理的，同時也違背合同的自愿原則。⑤房地產設定抵押權時，土地上有房屋等建筑物存在的應當將土地上的建筑物連同土地使用權同時抵押。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開辦一商店。 2個月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認定張某與孫某的租賃合同無效并賠償其損失。丙與被告的合同無效。 案情： 1995 年 1月甲與被告簽訂一商品房預售合同，規(guī)定甲購