【正文】 ,下面表述不正確的有 （ D） ,抵押權(quán)人不應(yīng)參加抵押房地產(chǎn)的拍賣，除非經(jīng)債務(wù)人、抵押人同意 ,土地使用權(quán)可以因下列哪些原因終止 （ ABC） 要 ,依法定程序收回 8.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格估制度。 房地產(chǎn)法 ：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 我國房地產(chǎn)法的淵源體系： （ 1）憲法（ 2）房地產(chǎn)法律（ 3）國務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令；（ 4）最高人民法院的文件；（ 5）國務(wù)院各部、委發(fā)布的命令、指示 和規(guī)章；（ 6）地方政權(quán)機關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)。 房地產(chǎn)法構(gòu)成要素包括： 主體、客體、內(nèi)容。 房地產(chǎn)法律事實的概念及種類： 是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。主要是指國家房地產(chǎn)法律、法規(guī)的頒布實施或者修改、廢止；不可抗力事件。 國家建設(shè)征用土地的法律特征 ：（ 1）征地主體的唯一性（ 2）征地標的的特殊性（ 3）征地行為的強制性（ 4）征地條件的補償性 我國《土地管理法》關(guān)于土地征用審批權(quán)限的規(guī)定： 《土地管理法》 45 條規(guī)定征用下列土 地的，由國務(wù)院批準：（ 1）基本農(nóng)田；（ 2）基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃的；（ 3）其他土地超過 70 公頃。 什么是土地補償費 ：是用地單位依法付給被征地單位對土地投資的一定費用。 土地使用權(quán)出讓的概念： 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓合同 ：是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 要求違約賠償權(quán)。 收取土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利。 土地使用權(quán)出讓人的主要義務(wù) ： 依照出讓合 同規(guī)定，提供土地使用權(quán)。 保證土地使用人取得的權(quán)利和義務(wù)。 要求違約賠償?shù)臋?quán)利。 有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利。 土地使用者的義務(wù)： 繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)。 土地使用者變更土地用途時，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準。 土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除的條件主要有哪些種情況： （ 1）社會公共利益的需要；（ 2）雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準；（ 3）由于一方違約，致使合同沒有必要履行的；（ 4）土地滅失。 什么是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 ：是指人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項、設(shè)計到竣工驗收的全過程。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則： （ 1）遵循民法的一般原則，即平等、自愿、等價有償、誠實信用等；（ 2）出讓方地位不變原則；（ 3）房地產(chǎn)一致原則；（ 4）效益不可損原則。 ，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上， 屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ：是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。 商品房預(yù)售的條件： （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)全部投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。 房屋租賃合同 ：是出租人與承租人簽定的在一定期限以內(nèi)把房屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議。 房屋租賃合同的主要條款： 租賃期限、租賃用途、租賃 價格、修繕責(zé)任及當(dāng)事人的姓名或名稱及住所、出租房屋的坐落面積、轉(zhuǎn)租的約定、變更和解除合同的條件以及違約責(zé)任等。 租人修繕房屋的，有權(quán)要求出租人支付修繕 費； 應(yīng)當(dāng)愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴建或增添； ，違約應(yīng)當(dāng)支付違約金； ，承租人應(yīng)及時返還承租的房屋。 抵押： 是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對法律允許抵押財產(chǎn)的占有，而將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押的原則： （ 1）合法原則（ 2）同一原則（ 3）特定原則 用于抵押的土地使用權(quán)的范圍： （ 1）土地所有權(quán)不得用于抵押（ 2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人依法承包經(jīng)營并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。（ 2）房 地產(chǎn)抵押后，其價值大于所擔(dān)保債權(quán)金額的部分，在余額限度內(nèi)可以再抵押。（ 2）地上建筑物、其他附著物抵押時土地使用權(quán)隨之抵押，即“地隨房走”。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式：依《房地產(chǎn)法》的規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)只能采取拍賣的方式。 房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的順序：是指在同一財產(chǎn)上設(shè)定了兩個或兩個以上的抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人受償?shù)南群蟠涡颉? 劃撥的國有土地使用權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)的特殊程序 ：（ 1）拍賣該土地使用權(quán)，必須報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批（ 2）拍賣所得價款必須首先依法繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押 權(quán)人才能優(yōu)先受償。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣 新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 物業(yè)管理： 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度有什么特點？ （ 1）房地產(chǎn)登記由不同登記機 關(guān)分別登記；（ 2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記；（ 3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)審查主義；（ 4）房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力；（ 5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行強制登記制度；（ 6）頒發(fā)權(quán)利證書。 什么是土地登記？ 是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記。 什么是契稅： 是在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，向不動產(chǎn)取得人征收的一種稅。同年 7 月，趙某生前好友劉某找到王某，向其出示了原建房協(xié)議等證據(jù)材料，該建房協(xié)議書明確寫明趙某所留房屋系趙某和劉某二人合資興建，并約定二人各有一半產(chǎn)權(quán)。雙方爭執(zhí)不下，發(fā)生糾紛。 王某與劉某發(fā)生爭議以后，劉某未 經(jīng)王某同意于 2021 年 9月與張某達成協(xié)議，將其所有的份額以 10 萬元出賣，并得到了全部價款，準備待法院判決后即向張某交付房屋。同時申明，因為是其丈夫建造了這幢房屋，居住此屋可以寄托對死者的思念，所以即使法院最終判決劉某有部分產(chǎn)權(quán)，她也要把那份房產(chǎn)買回自用。雖然房產(chǎn)證是確認房屋產(chǎn)權(quán)的合法證據(jù)，其他證件不能代替房產(chǎn)證確權(quán)的效力。案中爭議房產(chǎn)證雖然沒有將劉某登記為房屋共有人，但是，劉某向法庭出具了建房協(xié)議和購買建房物資的發(fā)票等一系列證據(jù)材料，同時，當(dāng)時被雇傭建房的幾個工人也證明爭議房屋是劉某和趙某共建。 ②依《民法通則》的規(guī)定，在同等 條件下財產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買的權(quán)利。劉某在王某不知情的情況下將自己所有的份額賣給張某，其行為侵犯了王某的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)屬無效。 二、原告：李甲、李乙。 案情：原告李甲、李乙訴稱，原、被告三人共同繼承父母遺產(chǎn)舊房三間，被告背著二原告擅自將該房產(chǎn)以 20 萬元賣給王某，二原告請求 法院確認此合同無效，返還該房產(chǎn)。才將此房賣出，擬從賣房得款中拿出 10％即 2萬元給二原告，其余歸被告所有。被合在賣房時假造了二原告的授權(quán)委托書，將房屋賣給王某，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。試分析： ①原、被告三人與本案房產(chǎn)是何種產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ?②被告售房的行為應(yīng)如何認定 ?③被告關(guān)于購房款 90％來自其生父遺產(chǎn)的說法如何認定 ?④本案購房者王 某是否必須返還該房屋 ?⑤被告的行為可能產(chǎn)生哪些其他法律后果 ? 答：①原、被告三人與本案房產(chǎn)關(guān)系為房屋共同共有關(guān)系。③被告關(guān)于其生父遺產(chǎn)的說法不能舉證，本案無證據(jù)證明房屋是按份共有，應(yīng)認定為共同共有。⑤被告擅自處理共同共有財產(chǎn)，如果給原告 (其他共有人 )造成損失，應(yīng)負賠償責(zé)任。 三、 1990 年 4月，王軍承包了小李 莊的養(yǎng)魚池，并與村委會簽定了 10 年的承包合同。 雙方依約履行完畢。 問題：①王軍與張起的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？②張起是否應(yīng)得到賠償？③此案如何處理？ 答：① 依《民法通則》的規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無效。②張起作為土地使用權(quán)人應(yīng)該得到國家征用土地所給予的補償。 四、 A省 B市政府經(jīng)研究決定在本市郊區(qū)興建經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。后該《征地協(xié)議》依約履行，向被征地單位支付補償費用三千萬元。但本案中，發(fā)包方村委會對轉(zhuǎn)讓行為是明知的，并在土地征用時同張起訂立了解除承包的協(xié)議，據(jù)此，應(yīng)認定村委會對轉(zhuǎn)讓行為是追認同意的，轉(zhuǎn)讓行為有效。非法批準，使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。婚后戶口一直未遷出。張云多次找到村委會交涉，未果。 問題：①張云是否可以在甲村分得責(zé) 任田？②張云是否應(yīng)分到土地補償費、安置補助費？ 答：①張云婚后戶口一直未遷出，其母子應(yīng)當(dāng)在甲村分得責(zé)任田。 六、 2021 年 3月，某公司經(jīng)土地管理部門批準，征用了市郊區(qū)菜地 7畝用以擴建。此后，直至 2021 年 6 月，商貿(mào)公司既未動工建設(shè)，也不許被征地單位恢復(fù)種植。②依照法律，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地， 1 年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種； 1 年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省，自治區(qū)，直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)兩年未使用，經(jīng)原批準單位批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)，土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。 七、 1995 年，某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽定了 200 畝土地使用權(quán)出讓合同，地價每畝 10 萬元。 1997 年，該市土地管理部門下達了行政處罰決定書，沒收甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的非法收入，并無償收回土地使用權(quán)。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地使用權(quán)后，開發(fā)投資額未達到法律的規(guī)定即進行轉(zhuǎn)讓，是無效的。因為違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。因此，無償收回土地使用權(quán)的處罰決定不合法。 隨后，該工廠與甲村簽訂土地使用權(quán)出讓合同，該合同規(guī)定，由甲村向工廠出讓 5公頃，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年。因為按照我國有關(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，必須先征為國有，其土地使用權(quán)才能出讓。②縣人民政府批準該工廠用地 70 年是不合法的，按照有關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為 50 年。 九、甲，乙系兄弟，其父母去世后留有一幢小樓。后來，甲到房產(chǎn)管理部門把房屋登記在自己一人名下并與丙簽訂了房屋買賣合同。乙得知此事后，向甲主張房屋所有權(quán)，甲不予理睬，乙起訴到法院。② A 共同共有人在未征得其他共有人同意情況下無權(quán)擅自處分共有財產(chǎn)。 B 丙取得房屋的所有權(quán)。 C 對于乙的損失，乙可以向擅自處分共有財產(chǎn)的人，即甲要求賠償。原告：某單位丙 (簡稱丙 )被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司。合同簽訂后，甲全部支付了房價款，但合同簽訂時被告尚未交付土地使用權(quán)出讓金，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許 可證，開發(fā)建設(shè)資金尚未實際投入，未取得預(yù)售許可證，該預(yù)售合同亦未辦理登記。合同簽訂后，乙按合同規(guī)定交付了定金及首期房款共 200萬元，此時，被告已交付了全部土地使用權(quán)出讓金，建房投資已達 50％，取得了預(yù)售許可征，并在有關(guān)部門辦理了預(yù)售合同登記。合同簽訂 后，丙按合同規(guī)定交付了定金 100 萬元，被告通過弄虛作假的方法，辦理了預(yù)售合同登記。 試分析：①本案三個合同的效力如何？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①甲與被告簽訂的合同為無效合同。乙與被告簽訂的合同為有效合同。丙與被告簽訂的合同為無效合同。②甲與被告簽訂的合同無效，被告返還甲的房款，其他損失按雙方過錯比例分擔(dān)。因延期交付，被告對乙承擔(dān)違約責(zé)任。 (注：答撤銷也算對 )被告返還丙的房款并賠償丙的損失。 十一、 2021 年，甲將其一幢房屋出租給乙 ，雙方訂立了租賃合同，約定租期為 5 年，年租金為 8000 元。丙得知后，向甲表示愿以 11 萬元的價格買下房屋。同時向丙說明：因乙租期未到，丙應(yīng)允許乙繼續(xù)承租房屋直至期滿，丙表示同意。對此乙提出異議。 問題：①法律中承租人優(yōu)先購買權(quán)的含義是什么？②乙的訴訟是否會得到法院的支持？ 答：①房屋租賃 合同中，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，此系法定權(quán)利，其含義是指：出租人在租賃合同屆滿之前轉(zhuǎn)讓其擁有的房屋時，在同條件下，承租人有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。本案中，丙以 11 萬元的價格購得房屋，而乙對 10 萬元的售價還嫌其過高，顯然，二者購買水平有所不同，因而不能構(gòu)成“同等條件”，乙對其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購買的權(quán)利。合同 簽定后，張某找到周某要求租賃該房屋，周某同意，雙方簽定了租賃合同，合同約定租期 2年，租金 600 元每月。 問題：①張某與孫某的租賃合同是否有效？為什么？②此案如何處理？ 答：①無效。出租人可以從中受益。②本案合同自始 無效，孫某應(yīng)搬出租賃的房屋，張某應(yīng)返還周某轉(zhuǎn)租房屋所得差價每月 200 元。2021年，甲又將上述抵押房賣給了丙，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 問題：①甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？②甲與丙之間的房屋買