【正文】 地增值稅。由于其對(duì)房地產(chǎn)稅收方面的法律不甚了解，遂向律師咨詢。本案中弟弟可以在規(guī)定的期限內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)證據(jù)，申請(qǐng)復(fù)核或復(fù)查。房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是登記機(jī)關(guān)向公眾征詢房屋產(chǎn)權(quán)異議的方式 。房產(chǎn)機(jī)關(guān)在初審后，發(fā)出了房產(chǎn)權(quán)屬登記公告。繼承時(shí)兩人未對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，房產(chǎn)證等手續(xù)都在大哥手里保存。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同生效的，原來(lái)的前期物業(yè)服務(wù)合同終止。這顯然是不合理的，同時(shí)也違背合同的自愿原則。其實(shí)，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理公司的不滿由來(lái)已久，所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司，重新選擇一家服務(wù)好 的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理。抵押物一旦轉(zhuǎn)讓，設(shè)定其上的抵押權(quán)就應(yīng)當(dāng)以提前實(shí)現(xiàn)而消滅，不可追及于抵押物而繼續(xù)存在。物權(quán)本應(yīng)有追及效力，但我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者與抵押權(quán)人約定的第三人提存。根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則”，租賃關(guān)系可以對(duì)抗新的買(mǎi)受人，抵押權(quán)的行使不影響租賃關(guān)系的存在。 B 如果租賃在先、抵押在后。隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人不受租賃關(guān)系的約束。⑥ A如果抵押在前、租賃在后。⑤房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當(dāng)將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時(shí)抵押。房地產(chǎn)法第 51 條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。③如果甲的房屋有上述情況 ，則該房屋依法不能抵押，甲乙之間的抵押合同無(wú)效，抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利。丙的抵押權(quán)成立在后，根據(jù)前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的理論，丙只能在乙優(yōu)先受償后就房屋殘值優(yōu)先受償。 問(wèn)題：①如果甲乙辦 理了抵押登記，幾天后甲又將同一房屋以 5萬(wàn)元價(jià)格抵押給丙，乙將享有什么權(quán)利？②如果甲未辦理抵押登記，則甲與丙又是什么法律地位？③如果甲用作抵押的房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議，或是已被法院因其他案件查封，或是已被依法公告列入拆遷范圍，甲乙之間的抵押是否有效？④如果甲乙辦理抵押登記后，甲又在抵押物之上加蓋了第四層樓房，乙對(duì)新加蓋的房屋有何權(quán)利？⑤房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否 同時(shí)抵押？⑥如果該樓房存在出租情況，乙與出租人的法律地位如何？⑦如果在抵押登記后，甲將抵押物出賣(mài)給他人，該如何處理？ 答：①如果甲辦理了抵押登記，則抵押權(quán)合法成立。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。②張好有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 問(wèn)題：①房屋抵押后，張好、李立與周利間的租賃合同是否繼續(xù)有效？為什么？②以出賣(mài)共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押時(shí)，如果張好與周利都愿意購(gòu)買(mǎi)，誰(shuí)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？為什么？ 答：①租賃合同繼續(xù)有效。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開(kāi)辦一商店。③因抵押協(xié)議無(wú)效，乙不能處分該抵押物，也沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。②甲與丙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效。因?yàn)楦鶕?jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。乙得知了情況后，向法院起訴，要求判令甲與丙買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬(wàn)元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還?！北景钢?，張某未經(jīng)周某同意，擅自出租房屋，事后亦未得到周某追認(rèn)，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。我國(guó)《城市房屋租賃管理辦法》 27 條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全轉(zhuǎn)租給他人。 2個(gè)月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認(rèn)定張某與孫某的租賃合同無(wú)效并賠償其損失。 十二、張某與周某是同事，張某長(zhǎng)期借住周某一套住房居住，后張某購(gòu)得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書(shū)面的租賃合同， 約定租金每月 800 元，租期 1年。②請(qǐng)求不會(huì)得到法律支持。 2021年 8月，乙向法院起訴，要求甲將房屋優(yōu)先賣(mài)給他。 2021年 5月，甲與丙辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。甲認(rèn)為丙提出的價(jià)格較合理，決定將房屋買(mǎi)給丙。 2021 年 3月，甲欲出賣(mài)該房屋，乙表示愿意購(gòu)買(mǎi)，甲提出售價(jià)為 10萬(wàn)元，乙認(rèn)為售價(jià)過(guò)高。被告在未交付土地使用權(quán)出讓金情況下，通過(guò)簽訂無(wú)效合同獲得的一切違法所得，由有關(guān)行政主管部門(mén)予以沒(méi)收，并可處以罰款。丙與被告的合同無(wú)效。乙與被告的合同繼續(xù)履行。 (注；答可撤銷合同也算對(duì) )該合同是被告通過(guò)欺詐手段、不真實(shí)意思表示簽訂的合同。該合同具備了商品房預(yù)售合同的有效條件，即投 資達(dá)到法定比例，取得預(yù)售許可證，合同登記備案。該合同不具備商品房預(yù)售合同的有效條件，投資未達(dá)到法定比例、未取得預(yù)售許可證、合同未登記備案，違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣(mài)三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。 1996 年 7月，被告在隱瞞了上述事實(shí)的情況下，又與丙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由丙購(gòu)買(mǎi)同一標(biāo)的商品房，售價(jià) 800 萬(wàn)元，交付日期為 1996 年 12 月。 1996 年 1月，被告又與乙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由乙購(gòu)買(mǎi)同一標(biāo)的商品房，售價(jià) 500 萬(wàn)元，交付日期為 1996 年 12 月。 案情： 1995 年 1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同，規(guī)定甲購(gòu)買(mǎi)被告商品房 30 套共 2021 平方米，售價(jià) 300 萬(wàn)元，交付日期為 1996 年 12 月。 十、原告：某單位甲 (簡(jiǎn)稱甲 )；原告：某單位乙 (簡(jiǎn)稱乙 )。根據(jù)《民法通則》規(guī)定，第三人善意，有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。因此本案甲未征得乙同意，無(wú)權(quán) 處分共有樓房。 問(wèn)題：①甲，乙對(duì)訴爭(zhēng)的房屋所有權(quán)是什么關(guān)系？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①二兄弟之間對(duì)于本案爭(zhēng)議的房屋是共同共有關(guān)系。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了變更登記手續(xù)。由于乙常年在外地工作，兄弟間未對(duì)房屋進(jìn)行分割， 而是由甲一家居住。③該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：應(yīng)當(dāng)首先由省級(jí)人民政府辦理批準(zhǔn)手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，然后在將土地使用權(quán)出讓，工廠繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用證書(shū)，取得土 地使用權(quán)。土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，也是無(wú)效的。 問(wèn)題：①該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？②縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)工廠用地 70 年是否合法，為什么？③按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用 權(quán)？ 答：①該土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。 八、某工廠為擴(kuò)大規(guī)模，擬投資建一個(gè)分廠，向縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地 5公頃，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)使用屬于甲村集體所有的耕地 5公頃。本案中，該市 土地管理部門(mén)作出的沒(méi)收違法所得，但本案并未發(fā)生可以無(wú)償收回土地使用權(quán)的情形。②市土地管理部門(mén)的處罰是不合法的。 問(wèn)題：①甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？②該市土地管理 部門(mén)的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，因?yàn)?，以出讓方式獲得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成投資開(kāi)發(fā)總額25%以上。 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受讓土地后，即進(jìn)行開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 5%后，于 1996 年與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將其獲得的 200 畝土地，以每畝 13 萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司，合計(jì)價(jià)款 2600 萬(wàn)元。（《土地法》37條）因此，對(duì)該公司的行為，可以采取繳納土地閑置費(fèi)，收回土地使用權(quán)以及恢復(fù)耕種等 措施。 問(wèn)題：①某公司的行為屬什么性質(zhì)？②依照有關(guān)法律規(guī)定，對(duì) 該公司的行為應(yīng)該如何處理？ 答：①某公司的行為屬閑置土地行為。 2021年 10月，批準(zhǔn)用地的文件下達(dá)，某公司如數(shù)繳納了征地費(fèi)用，相關(guān)手續(xù)也相繼辦齊。②張?jiān)谱鳛樵摯搴戏ň用?，并依法獲得了責(zé)任田，因此，屬于合法土地使用權(quán)人，甲村應(yīng)分給張?jiān)颇缸油恋匮a(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。無(wú)奈，張?jiān)破鹪V到法院。 1994 年，縣統(tǒng)一調(diào)整土地時(shí)甲村分給張?jiān)颇缸迂?zé)任田 3畝， 1995年該土地被征用， 甲村在下發(fā)土地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)僅發(fā)給張?jiān)颇缸忧嗝缪a(bǔ)償費(fèi) 400 元，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)不給下發(fā)，理由是張?jiān)频恼煞蚴寝r(nóng)業(yè)戶口，張?jiān)茟?yīng)到其夫處分地。 五、張?jiān)葡的晨h甲村農(nóng)民， 1990年與某縣農(nóng)場(chǎng)職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強(qiáng)。②對(duì)于市政府的越權(quán)行為，按照法律規(guī)定，其批準(zhǔn)文件無(wú)效；對(duì)非法批準(zhǔn)征用，使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法 給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 問(wèn)題：①市政府批準(zhǔn)征地行為是否合法，為什么？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①依《民法通則》的規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無(wú)效。遂與被征地單位簽定了《征地協(xié)議》，征地協(xié)議涉及的被征土地有 60 公頃， 其 中基本農(nóng)田 10 公頃，其他耕地 20公頃 ，其他土地 30 公頃，所征土地沒(méi)有履行相關(guān)審批手續(xù)。③本案中，村委會(huì)因過(guò)失將款項(xiàng)發(fā)給原承包人王軍，王軍應(yīng)屬“不當(dāng)?shù)美?，張起有?quán)要求其返還。但本案中，發(fā)包方村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是明知的，并在土地征用時(shí)同張起訂立了解除承包的協(xié)議，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是追認(rèn)同意的，轉(zhuǎn)讓行為有效。 1993 年，包括養(yǎng)魚(yú)池在內(nèi)的小李莊部分土地被國(guó)家征用，小李莊村委會(huì)遂與張起就解除承包協(xié)議、賠償損失達(dá)成協(xié)議，履行時(shí)，張起領(lǐng)取了部分賠償款，尚有部分款項(xiàng)在發(fā)放時(shí)由于工作人員疏忽將錢(qián)發(fā)給了原承包人王軍，致使張起沒(méi)有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。 1年后，王軍未經(jīng)村委會(huì)的同意將養(yǎng)魚(yú)池轉(zhuǎn)讓給了張起，雙方簽定了協(xié)議，協(xié)議約定了轉(zhuǎn)讓期，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 5000 元，魚(yú)池現(xiàn)有設(shè)備歸張起所有。如果王某同意返還該房產(chǎn)，被告應(yīng)對(duì)王某因此造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。④王某屬善意第三人，且是有償取得該房產(chǎn)，應(yīng)維護(hù)其合法權(quán)益，無(wú)須返還該房產(chǎn)。②被告售房屬擅自處分共有房產(chǎn)，是對(duì)其他共有人的侵權(quán)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。被告對(duì) 90％購(gòu)房款來(lái)自其生父留下的遺產(chǎn)無(wú)法舉證。法院查明：二原告與被告系同母異父關(guān)系，買(mǎi)房時(shí)三人均未成年，產(chǎn)權(quán)原為二原告生父及被告生母夫妻共有，原產(chǎn)權(quán)人去世時(shí)未留遺囑，房產(chǎn)為原、被告三人共同繼承。被告辨稱，此房購(gòu)買(mǎi)時(shí) 90％的錢(qián)來(lái)自被告生父留給被告的遺產(chǎn)，因此，該房產(chǎn)的 90％部分應(yīng)歸被告 所有；因無(wú)法按實(shí)物分割。被告：趙某。在同等條件下王某有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)劉某所有的房屋份額。本案中，王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人，具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。據(jù)此可以確認(rèn)房屋為趙某和劉某是按份共有關(guān)系。但實(shí)際生活中，也常常會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)證的記載與事實(shí)不符的情況，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)事求是的原則來(lái)確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)，這才公平合理，才能更好地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利。 請(qǐng)問(wèn)：①本案中共建房屋產(chǎn)權(quán)如何確定？②如果確認(rèn)劉某有部分產(chǎn)權(quán)，在劉某已將部分產(chǎn)權(quán)出賣(mài)的情況下，王某要將劉某所有份額買(mǎi)回自用的請(qǐng)求是否可以實(shí)現(xiàn) ? 答：①應(yīng)確 認(rèn)趙某和劉某對(duì)房屋是按份共有關(guān)系。法院在調(diào)解過(guò)程中，將有關(guān)情況告訴了王某，而王某仍堅(jiān)持按產(chǎn)權(quán)證繼承全部房屋，不承認(rèn)劉某與張某的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。王某遂到法院起訴，要求法院依法處理。劉某據(jù)此要求確認(rèn)自己對(duì)房屋的部分產(chǎn)權(quán)，王某不承認(rèn)合資建房的事實(shí)，要求按產(chǎn)權(quán)證辦事，由她一方繼承全部房產(chǎn)。 房地產(chǎn)法案例 一、 2021 年 5月，王某的丈夫趙某去世 ， 留下房屋一幢，100 平米，房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有人是趙某。 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理？ 是指房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律和國(guó)家的政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動(dòng)。 什么是房屋產(chǎn)權(quán)登記？ 是指房屋所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利（租賃、抵押等）的登記。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記： 是指法律規(guī)定的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)登記。 房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍有哪些？ （ 1）原（主）債權(quán)（ 2）利息包括約定利息和法定利息（ 3）違約金（ 4）賠償金（ 5）費(fèi)用包括保全抵押權(quán)和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用 。 房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系是什么？ 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 哪些土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押？ （即用于抵押的土地使用權(quán)的范圍）：（ 1）以出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)（ 2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于： A抵押人依法承包經(jīng)營(yíng)并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán) B鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)?！稉?dān)保法》 54 條規(guī)定抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的程序 ：協(xié)商 —— 訴訟。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件： 債務(wù)履行期限屆滿，抵 押權(quán)人的債權(quán)未受清償。 房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系： 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的同一關(guān)系： （ 1）土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，即“房隨地走”。（ 3）土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán) 抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系 ：（ 1）抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 房地產(chǎn)抵押： 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)