【正文】 列哪些情況例外 (ABD )。這時 ,土地出讓者(D ) D 既不能收回 土地使用權(quán) ,也不能征收土地閑置費(fèi) ,更不能罰款 42. 某公司因生產(chǎn)建設(shè)需要取得了一幅國有土地的使用權(quán) ,可土地使用權(quán)取得后 ,該投資計劃被股東大會否決。這 里的“集體所有的土地 是指 (C )C城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地 2. 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（ B） B必須同時抵押 3. 《城市房地產(chǎn)管理法》于（ B）起施行。由于其對房地產(chǎn)稅收方面的法律不甚了解，遂向律師咨詢。繼承時兩人未對房產(chǎn)進(jìn)行分割，房產(chǎn)證等手續(xù)都在大哥手里保存。抵押物一旦轉(zhuǎn)讓，設(shè)定其上的抵押權(quán)就應(yīng)當(dāng)以提前實(shí)現(xiàn)而消滅，不可追及于抵押物而繼續(xù)存在。隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，買受人不受租賃關(guān)系的約束。③如果甲的房屋有上述情況 ，則該房屋依法不能抵押，甲乙之間的抵押合同無效，抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利。②張好有優(yōu)先購買權(quán)。②甲與丙之間的房屋買賣行為有效?！北景钢?，張某未經(jīng)周某同意，擅自出租房屋，事后亦未得到周某追認(rèn)，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)租行為無效。②請求不會得到法律支持。 2021 年 3月，甲欲出賣該房屋，乙表示愿意購買，甲提出售價為 10萬元，乙認(rèn)為售價過高。 (注；答可撤銷合同也算對 )該合同是被告通過欺詐手段、不真實(shí)意思表示簽訂的合同。 1996 年 7月，被告在隱瞞了上述事實(shí)的情況下，又與丙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由丙購買同一標(biāo)的商品房，售價 800 萬元，交付日期為 1996 年 12 月。根據(jù)《民法通則》規(guī)定，第三人善意，有償取得財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。由于乙常年在外地工作，兄弟間未對房屋進(jìn)行分割， 而是由甲一家居住。 八、某工廠為擴(kuò)大規(guī)模，擬投資建一個分廠，向縣級人民政府申請用地 5公頃，經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)使用屬于甲村集體所有的耕地 5公頃。 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓土地后，即進(jìn)行開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的 5%后，于 1996 年與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將其獲得的 200 畝土地，以每畝 13 萬元的價格轉(zhuǎn)讓給乙公司，合計價款 2600 萬元。②張云作為該村合法居民，并依法獲得了責(zé)任田，因此，屬于合法土地使用權(quán)人，甲村應(yīng)分給張云母子土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。②對于市政府的越權(quán)行為，按照法律規(guī)定，其批準(zhǔn)文件無效；對非法批準(zhǔn)征用，使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法 給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。但本案中，發(fā)包方村委會對轉(zhuǎn)讓行為是明知的，并在土地征用時同張起訂立了解除承包的協(xié)議，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定村委會對轉(zhuǎn)讓行為是追認(rèn)同意的，轉(zhuǎn)讓行為有效。④王某屬善意第三人，且是有償取得該房產(chǎn)，應(yīng)維護(hù)其合法權(quán)益，無須返還該房產(chǎn)。被告辨稱，此房購買時 90％的錢來自被告生父留給被告的遺產(chǎn)，因此，該房產(chǎn)的 90％部分應(yīng)歸被告 所有；因無法按實(shí)物分割。據(jù)此可以確認(rèn)房屋為趙某和劉某是按份共有關(guān)系。王某遂到法院起訴，要求法院依法處理。 什么是房屋產(chǎn)權(quán)登記？ 是指房屋所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利（租賃、抵押等）的登記。 哪些土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押？ （即用于抵押的土地使用權(quán)的范圍）：（ 1）以出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)（ 2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于： A抵押人依法承包經(jīng)營并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán) B鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系： 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 房屋轉(zhuǎn)租 ：是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 商品房預(yù)售： 是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 什么是房地產(chǎn)開發(fā) ：是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。 對所出讓的土地享有占有、使用的權(quán)利。 請求行政處分權(quán)。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。 房地產(chǎn)法律關(guān)系： 是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 ” 房，依《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，鄉(xiāng)人民政府對王的行為有權(quán)作出哪些處罰？ （ AB） A．責(zé)令 退還非法占用土地 B．限期拆除新建房屋 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該法所稱的房地產(chǎn)交易包括哪些內(nèi)容？ （ ABD） A．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B．房地產(chǎn)抵押 D．房屋租賃 ： （ ABCD） A．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 C．按提供預(yù)告的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工支付日期 D．向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明 房屋，租給劉峰開辦一商店。下列有關(guān)土使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式中，哪些是不符合法律規(guī)定的？ （ ABCD） A．當(dāng)事人之間直接進(jìn)行土地使用證交付 B．當(dāng)事人之間直接進(jìn)行土地使用證交付，并到公證機(jī)關(guān)公證 C．到土地部門備案，并在土地使用證上作變更記載 D．到土地部門申請土地使用權(quán)變更登記，并更換土地使用證 ，甲公司 支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，不久，乙公司就同一塊土地又與丙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并協(xié)助丙公司辦理了土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。這時 ,土地出讓者 （ ,也不能征收土地閑置費(fèi) ,更不能罰款 目的 ,將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租 ,其租金中所含的土地收益依法應(yīng)如何處理 ? （ 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán) ,應(yīng)當(dāng)向 （） 申請登記 ,經(jīng) （） 核實(shí) ,由（） 頒發(fā)土地使用權(quán)證書 （ 土地管理部門縣級以上人民政府 ,不符合法律規(guī)定的一項(xiàng)是 （ ,應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府與土地使用者簽訂書面出讓合同 ,有限期使用制度。（ 1997 年 3月 21 日取得一幅土地的使用權(quán) ,因建設(shè)資金未到位 ,原定 1997 年 4 月 1 日動工開發(fā) ,直到 1998 年 3月 21日仍未進(jìn)行。 ，哪些屬于有償取得的方式？ （ AD） A．通過簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同取得 D．通過復(fù)墾土地取得 。 ” C． “ 國家需要使用這塊土地時，應(yīng)當(dāng)隨時交還。 我國房地產(chǎn)法的淵源體系： （ 1）憲法（ 2）房地產(chǎn)法律（ 3）國務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令；（ 4）最高人民法院的文件；（ 5）國務(wù)院各部、委發(fā)布的命令、指示 和規(guī)章；（ 6）地方政權(quán)機(jī)關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)。 國家建設(shè)征用土地的法律特征 ：（ 1）征地主體的唯一性（ 2）征地標(biāo)的的特殊性（ 3）征地行為的強(qiáng)制性（ 4）征地條件的補(bǔ)償性 我國《土地管理法》關(guān)于土地征用審批權(quán)限的規(guī)定： 《土地管理法》 45 條規(guī)定征用下列土 地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（ 1）基本農(nóng)田；（ 2）基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃的；（ 3）其他土地超過 70 公頃。 要求違約賠償權(quán)。 要求違約賠償?shù)臋?quán)利。 土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除的條件主要有哪些種情況： （ 1）社會公共利益的需要；（ 2）雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；（ 3）由于一方違約，致使合同沒有必要履行的；（ 4）土地滅失。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ：是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。 租人修繕房屋的，有權(quán)要求出租人支付修繕 費(fèi)； 應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添； ，違約應(yīng)當(dāng)支付違約金； ，承租人應(yīng)及時返還承租的房屋。（ 2）地上建筑物、其他附著物抵押時土地使用權(quán)隨之抵押，即“地隨房走”。 劃撥的國有土地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的特殊程序 ：（ 1）拍賣該土地使用權(quán)，必須報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批（ 2）拍賣所得價款必須首先依法繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押 權(quán)人才能優(yōu)先受償。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度有什么特點(diǎn)？ （ 1）房地產(chǎn)登記由不同登記機(jī) 關(guān)分別登記；（ 2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記；（ 3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)審查主義；（ 4）房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力；（ 5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度；（ 6）頒發(fā)權(quán)利證書。雙方爭執(zhí)不下，發(fā)生糾紛。案中爭議房產(chǎn)證雖然沒有將劉某登記為房屋共有人，但是，劉某向法庭出具了建房協(xié)議和購買建房物資的發(fā)票等一系列證據(jù)材料，同時，當(dāng)時被雇傭建房的幾個工人也證明爭議房屋是劉某和趙某共建。 案情：原告李甲、李乙訴稱，原、被告三人共同繼承父母遺產(chǎn)舊房三間，被告背著二原告擅自將該房產(chǎn)以 20 萬元賣給王某，二原告請求 法院確認(rèn)此合同無效，返還該房產(chǎn)。③被告關(guān)于其生父遺產(chǎn)的說法不能舉證，本案無證據(jù)證明房屋是按份共有，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。 問題：①王軍與張起的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？②張起是否應(yīng)得到賠償？③此案如何處理？ 答：① 依《民法通則》的規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無效。但本案中，發(fā)包方村委會對轉(zhuǎn)讓行為是明知的，并在土地征用時同張起訂立了解除承包的協(xié)議，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定村委會對轉(zhuǎn)讓行為是追認(rèn)同意的，轉(zhuǎn)讓行為有效。 問題：①張云是否可以在甲村分得責(zé) 任田？②張云是否應(yīng)分到土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)？ 答：①張云婚后戶口一直未遷出，其母子應(yīng)當(dāng)在甲村分得責(zé)任田。 七、 1995 年，某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽定了 200 畝土地使用權(quán)出讓合同，地價每畝 10 萬元。因此，無償收回土地使用權(quán)的處罰決定不合法。 九、甲，乙系兄弟，其父母去世后留有一幢小樓。 B 丙取得房屋的所有權(quán)。合同簽訂后，乙按合同規(guī)定交付了定金及首期房款共 200萬元，此時，被告已交付了全部土地使用權(quán)出讓金，建房投資已達(dá) 50％，取得了預(yù)售許可征，并在有關(guān)部門辦理了預(yù)售合同登記。丙與被告簽訂的合同為無效合同。 十一、 2021 年，甲將其一幢房屋出租給乙 ，雙方訂立了租賃合同，約定租期為 5 年，年租金為 8000 元。 問題：①法律中承租人優(yōu)先購買權(quán)的含義是什么？②乙的訴訟是否會得到法院的支持？ 答：①房屋租賃 合同中，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，此系法定權(quán)利，其含義是指：出租人在租賃合同屆滿之前轉(zhuǎn)讓其擁有的房屋時，在同條件下，承租人有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。出租人可以從中受益。甲與乙之間因沒有辦理抵押登記，因此抵押合同無效。依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)均對租賃關(guān)系不發(fā)生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設(shè)定抵押之事實(shí)告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。（此處需掌握抵押權(quán)的成立要件，即登記成立）②如果甲乙未辦理抵押登記，則抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利，對房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)是設(shè)定在 先的物權(quán)，而租賃權(quán)是設(shè)定在后的一種債權(quán)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的原則，租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán)?！睂?shí)際上它規(guī)定了抵押物的轉(zhuǎn)讓行為具有抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)的效力。 十七、對房地產(chǎn)權(quán)屬登記有異議，該怎么辦 ？王某兄弟二人一起繼承了父親留下的一處三居室住房。 十八、甲欲將其擁有的一棟別墅出售，在確定出售價格時，考慮到其應(yīng)向國家稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。 天津電大《房地產(chǎn)法》一體化復(fù)習(xí)題 單選題 1. 《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定 ,集體所有的土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后 ,該幅土地的使用權(quán)可以有償出讓。 A5元 B10 元 C15 元 D20元 41. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 1999年 5月 2日取得一幅土地的使用權(quán) ,因建設(shè)資金未到位 ,原定 1999 年 7 月 1 日動工開發(fā) ,直到 2021 年 6 月 2 日仍未進(jìn)行。 A 申請登記 B 產(chǎn)權(quán)審查 C 公告通知 D 登記發(fā)證 119. 根據(jù)《城市房屋所有權(quán)登記暫行辦法》的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序一般包括（ ABCD）?，F(xiàn)甲公司在流光大廈的土地上新建一 幢溢彩樓。縣土地管理部門特批城北側(cè)一塊空地建商業(yè)中心 ,為了使該片土地的使用權(quán)出讓能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益 .決定采取下列方式進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓 ,請問下列哪些方式符合法律的規(guī)定 ( ABC) A采取拍賣的形式 B采取招標(biāo)的方式 C 如果拍賣、招標(biāo)的形式行不通 ,采取與土地使用者雙方協(xié)議的形式 D 采取雙方協(xié)議的形式 ,如果土地使用者不能接受國家所規(guī)定的最低價格 ,但不能低于國家所規(guī)定的最低價格的 10% ？（ ABCD） A 成本 B 利潤 C 稅金 D 地段差價 ？（ ABCD） A 成本 B 利潤 C 稅金 D 地段差價 （ ABCD） A 有4 名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員 B有 100 萬元以上的注冊資產(chǎn) C有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) D有固定的經(jīng)營場所 138. 實(shí)物配租的廉租住房來源主 要包括（ ABC） A政府新建、收購的住房 B騰退的公有住房 C社會捐贈的住房 D開發(fā)商新建的商品房 139. 實(shí)物配租的廉租住房來源主要包括（ ABC） A政府新建、收購的住房 B騰退的公有住房 C社會捐贈的住房 D開發(fā)商新建的商品房 ：（ ABCD） A 財產(chǎn)性 B平等性 C 期限性 D 出讓人的單一性和受讓人的廣泛性 ： ABCDA公共利益