【正文】 于 5000萬元，各類專業(yè)管理人員不少于 40人，其中中級以上不少于 20人；近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 30萬平方米以上，連續(xù) 5年合格率為 100%。一級由省建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級及以下資質(zhì)企業(yè)的審批辦法由省級建設(shè)行政主管部門制定。 ? 有固定的經(jīng)營場所 ? 有符合國家規(guī)定的注冊資本 ? 四級的不低于 100萬，三級的不低于 800萬，二級的不低于 2023萬，一級的不低于 5000萬。具有以下特征： ? 具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織 ? 以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織 ? 經(jīng)營范圍主要是對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營，且具有相應(yīng)的資質(zhì)。 ? 依法進(jìn)行，涉及法律廣而且多。 ? 取得建設(shè)用地使用權(quán)是開發(fā)的前提； ? 包括以下兩種行為：其一是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通常說土地開發(fā)，即生地變熟地，標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)現(xiàn)“三通一平”或“七通一平”。 ? 八、拆遷糾紛原因及對策 ? 對策：完善拆遷補(bǔ)償政策；依法依德并舉；加強(qiáng)拆遷管理；重視拆遷信訪，及時(shí)調(diào)解處理。拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。大多數(shù)情況下所有權(quán)和使用權(quán)是統(tǒng)一的。 ? （ 4）拆遷設(shè)有抵押權(quán)房屋的，抵押權(quán)人優(yōu)先。 ? 以下特殊情況的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ? (1)拆遷公益事業(yè)用房的 ,要予以重建或貨幣補(bǔ)償 ,不予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換 . ? （ 2）拆遷租賃房屋的，已解除租賃關(guān)系的或被拆遷人對承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償；達(dá)不成解除協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換后的房屋承租人繼續(xù)承租。貨幣補(bǔ)償應(yīng)按市價(jià)補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)際是實(shí)物補(bǔ)償，即是房屋所有權(quán)的交換，分為原拆原建和異地安置。補(bǔ)償必須由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。 ? 五、拆遷補(bǔ)償、安置的法律規(guī)定 ? 拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο? ? 是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人。被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書的單位。即拆遷人自己對被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。經(jīng)拆遷主管部門裁決的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷人拒不拆遷的，縣級人民政府責(zé)令限期拆遷，逾期不拆遷的，責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷或申請人民法院強(qiáng)制拆遷。 ? 實(shí)施拆遷。拆遷房屋拆遷管理部門代管房屋的應(yīng)公證并辦理證據(jù)保全；強(qiáng)制拆遷的或拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋的，在拆遷前應(yīng)辦理證據(jù)保全。 ? 簽訂拆遷協(xié)議。 ? 公告。市、縣人民政府房屋拆遷主管部門應(yīng)自收到申請之日起 30內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查；符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人需要持以下文件向縣級以上人民政府房屋主管部門提出拆遷申請（ 1）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；（ 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（ 3）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（ 4）拆遷人制訂的拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（ 5）金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。拆遷人享有拆除房屋及其附屬物并獲得拆遷范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利，但須對被拆遷人給予補(bǔ)償和安置；被拆遷人享有獲得補(bǔ)償、安置的權(quán)利，但須服從城市建設(shè)需要，并須在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。最主要主體兩個(gè)，即拆遷人，指取得房屋拆遷許可證的單位；另一主體是被拆遷人，指被拆遷房屋的所有人。拆遷中的民事行為有：拆遷人和被拆遷人協(xié)商達(dá)成拆遷協(xié)議。 二、城市房屋拆遷的法律關(guān)系 兼具有行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系的性質(zhì)。 第七節(jié) 城市房屋拆遷 一、城市房屋拆遷的概念 是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。我國物權(quán)法第四十二條第二款規(guī)定，除足額補(bǔ)償各種費(fèi)用外，應(yīng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，如果說土地出讓成本價(jià)為 100%，則農(nóng)民只得到 5%10%，村級集體得 25%30%， 60%70%為市、縣政府得到。征收批準(zhǔn)決定不可訴，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭議由政府裁決，缺少法律救濟(jì)。缺乏被征收人參與程序，對被征收人缺乏救濟(jì)途徑。爭議時(shí)有政府裁決，缺乏公正的矯正機(jī)構(gòu)，國外大多設(shè)土地征收委員會(huì)或土地裁判所來解決爭議。既是土地征收方案的擬訂者，又是土地征收的申請者，還是土地的交易者。 ? 征收主體的角色錯(cuò)位。 ? 四、土地征收存在的問題 ? 征收目的擴(kuò)大化。土地被償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸所有者所有。地上附著物和青苗被償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省規(guī)定。需要安置的人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征單位平均每人占有耕地 的數(shù)量計(jì)算。土地補(bǔ)償費(fèi)是耕地被征收前 3年平均產(chǎn)值的 610倍。是適當(dāng)補(bǔ)償，不是土地的地價(jià)；按照土地的用途補(bǔ)償；按照法定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。我國基本上采適當(dāng)補(bǔ)償原則。 ? 爭議解決程序：對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。 ? 程序 ? （ 1）市、縣政府?dāng)M定征收土地方案。 ? （ 3）其他土地超過 70公頃。 ? 三、土地征收的批準(zhǔn)權(quán)限和程序 ? 批準(zhǔn)權(quán)限 ? 征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn) （ 1）基本農(nóng)田。 ? 土地征收的客體：集體土地所有權(quán)及他物權(quán)，包括土承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。 ? 土地征收的主體：土地征收人、需用地人和被征收人。臺(tái)灣土地法規(guī)定公共事業(yè)包括：國防、交通、公用、水利、公共衛(wèi)生及環(huán)境保護(hù)、行政機(jī)關(guān)建筑、教育及文化事業(yè)、社會(huì)福利事業(yè)等。對公共利益的界定，有的國家是概括性規(guī)定，如德國：剝奪所有權(quán)只有為公共福利的目的才能被允許。 ? 二、土地征收制度的目的、主體和客體 ? 目的：公共利益。前者是所有權(quán)變更，后者是變更使用權(quán)；前者為公共利益，后者是國家處于緊急狀態(tài)。 ? 土地征收是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定強(qiáng)制性地將集體所有的土地收歸國有并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤? ? 二、國有土地租賃 ? 國家將國有土地使用權(quán)租賃給使用者的行為。 第五節(jié) 國有土地租賃法律制度 ? 一、國有土地使用權(quán)出租 ? 出租和轉(zhuǎn)讓的不同；出租的效力。 ? 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 ? 符合暫行條例第 45條規(guī)定：注意劃撥土地抵押時(shí)，低押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的特殊處理。不具備上述兩個(gè)條件時(shí)，轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定？目的是防止炒地皮，不影響合同效力。土地使用權(quán)價(jià)格明顯低于市場價(jià)格時(shí)，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要改變土地用途的，必須取得政府的同意，重新簽訂或變更土地使用權(quán)出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。即地隨房走，房隨地行。包括使用年限：是原出讓合同約定的年限減去土地使用者已使用年限后的剩余年限；不得改變原出讓合同約定的土地用途；投資規(guī)模等。 ? 二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 ? 認(rèn)地不認(rèn)人原則。新權(quán)利人取得物權(quán)一要簽訂書面的轉(zhuǎn)讓合同，二是要進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，取得國有土地使用權(quán)證。轉(zhuǎn)讓屬于土地的二級市場。土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的 40%。 ? 上述規(guī)定主要針對計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，非公益事業(yè)單位依劃撥的方式取得國有土使用權(quán)，使之走向商品化商品化的方式有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和投資入股等。 ? 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 ? 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。 ? 城市公益事業(yè)用地。 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。 ? 軍事用地。 ? 二、土地使用權(quán)劃撥的范圍 ? 公益事業(yè)和國家重點(diǎn)工程 ,但由于歷史原因 ,目前大部分建設(shè)用地使用權(quán)都是劃撥形式取得的 . ? 國家機(jī)關(guān)用地。 ? 劃撥土地使用權(quán)的無期限性。 ? 劃撥土地使用權(quán)的取得的無償性。 ? 劃撥土地使用權(quán)具有行政性。 第三節(jié) 國有土使用權(quán)劃撥法律制度 ? 一、土地使用權(quán)劃撥的概念和特征 ? 概念：是指縣級以上的人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給使用者使用的行為。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 ? 期滿收回。 ? 期滿前因公共利益的需要，提前收回。有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的 70% ? 四、國有土地使用權(quán)收回制度 ? 因違法被強(qiáng)制收回。協(xié)議出讓的土地使用金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 ? 三、國有土地使用權(quán)出讓方式 ? 協(xié)議出讓 ? 招標(biāo)出讓 ? 拍賣出讓 ? 掛牌出讓 ? 依現(xiàn)行法律，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等五類經(jīng)營性用地，不得以協(xié)議方式出讓。 ? 土地出讓金：在同生效后的 60日內(nèi)交清 ? 土地使用條件：建筑物的性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度、限高、綠化率等作出規(guī)定。 ? 年限從辦證之日起起算。 ? 用途：工業(yè)用地、商業(yè)、旅游、娛樂、居民住宅用地等。 ? 二、國有土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容 ? 主體：出讓方為縣、市國土資源管理局，受讓方為一般主體。 ? 注意：建設(shè)用地使用權(quán)出讓和建設(shè)用地使用權(quán)是不同的，前者是債權(quán)合意，是設(shè)立物權(quán)的步驟之一，后者是用益物權(quán)，前者不要登記，雙方意思表示一致生效，后者采登記成立主義。 ? 國有土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使權(quán)出讓金的行為?，F(xiàn)對房地產(chǎn)商征收土地增值稅，將來還有可能征收物業(yè)稅 ? 第二節(jié) 國有土地使用權(quán)出讓（建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立）法律制度 ? 概念和特征 ? 我國土地分為兩級市場，一級為出讓市場，二級為轉(zhuǎn)讓（包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）市場。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 第一節(jié) 國有土地使用（建設(shè)用地使用）制度改革狀況 ? 一、傳統(tǒng)土地使用制度的特點(diǎn) ? 行政劃撥 ? 無償使用 ? 無期限使用 ? 禁止土地的市場轉(zhuǎn)讓 ? 二、國有土地使用制度改革狀況 ? 收取城市土地使用費(fèi) ? 1980年在北京召開“全國城市規(guī)劃工作會(huì)議”通過了待議文件《關(guān)于征收土地費(fèi)用的意見》，從 1982年開始 5先后在深圳、撫順、上海、廣州試點(diǎn)，至 1988年初，全國已有1500多個(gè)城市征收土地使用費(fèi)。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 ? 異議登記： 19條第 2款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效 ? 更正登記：第 19條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。 預(yù)告登記、更正登記、異議登記 物權(quán)法第 20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。 依我國《物權(quán)法》規(guī)定，登記分為設(shè)立登記，變更登記，轉(zhuǎn)讓登記和消滅登記。但 2至 4事項(xiàng)時(shí)，物權(quán)人處分物權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。 ? 除外的情形： 國家所有的自然資源（包括土地），所有權(quán)可以不登記； 因人民法院、仲裁機(jī)關(guān)的法律文書或人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力； 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 2 ? 二、登記的效力 ? 世界不同國家規(guī)定不同，有登記成立主義（不登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力），有登記對抗主義（未登記在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，但不能對抗第三人）。 ? 性質(zhì)：登記部門是國家機(jī)關(guān)或事業(yè)單位，其行為是行政行為還是公共服務(wù)行為？ ? 功能：確權(quán)功能，起到定紛止?fàn)幾饔茫还竟δ?，維護(hù)交