房地產(chǎn)法第7講-文庫吧資料
2025-02-26 10:58本頁面
【正文】 任之外，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容， 當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 除非預(yù)售合同明確將其排除作為合同條款 ，否則開發(fā)商均應(yīng)兌現(xiàn)廣告中的許諾；未兌現(xiàn)廣告中的具體內(nèi)容的，應(yīng) 承擔(dān)違約責(zé)任 。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。然而，交付房屋時(shí)購房人卻發(fā)現(xiàn)原先廣告中的許諾都成了泡影。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 雙倍返還買受人 （ 10 100）－（ 100、 105） 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比 = ───────────── 100% 合同約定面積 第三節(jié) 售樓廣告與宣傳資料的效力 一、廣告法律效力的一般規(guī)則 房地產(chǎn)開發(fā)商為了推銷自己的商品房，會利用各種宣傳媒介做商品 房預(yù)售廣告 。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的： 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積 發(fā)生誤差的處理方式。 建設(shè)部《銷售辦法》第 18條規(guī)定：商品房銷售可以 按套（單元）計(jì)價(jià) ，也可以按 套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià) 。 、材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備。 購房人盡量將開發(fā)商廣告的內(nèi)容納人預(yù)售合同，以作為預(yù)售合同的一個(gè)條款來對待。 。 。 （二）補(bǔ)充條款 商品房預(yù)售合同除以上主要條款外， 購房人尚可與預(yù)售人約定下列補(bǔ)充條款： 、日照時(shí)間、采光程度等自然條件。 第二節(jié) 商品房買賣合同條款 一、合同條款概述 （一）商品房買賣合同主要條款 商品房預(yù)售合同、商品房買賣合同的范本。 。 。以下簡要分析認(rèn)購書違約責(zé)任的承擔(dān)方式： 。依據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定， 開發(fā)商應(yīng)向購房人雙倍返還定金。如果雙方當(dāng)事人就認(rèn)購協(xié)議約定的條件之外的事項(xiàng)未能達(dá)成一致，從而未能簽訂商品房預(yù)售或出售合同的，購房人和開發(fā)商都不存在違約行為，亦不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；此時(shí)，開發(fā)商 應(yīng)將定金返還給購房人。 （ l）因主合同的主要條件未能達(dá)成一致而未能簽訂商品房預(yù)售或出售合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金 返還給購房人 。 ，對認(rèn)購人而言并不一定構(gòu)成違約。唯如此，才能對各方當(dāng)事人產(chǎn)生合同的約束力。 認(rèn)購書為一種預(yù)約合同 ，它是和本約合同相對應(yīng)的一種合同。 第一節(jié) 購房過程中的預(yù)約合同 一、預(yù)約合同概述 “商品房認(rèn)購書”（或稱“認(rèn)購意向書”） —— 其通常只規(guī)定了有關(guān)商品房房屋 位置、樓層、面積、價(jià)格、定金條款、協(xié)商簽訂房屋買賣合同的期限 等條款，并不是面面俱到。 第十二章 商品房買賣合同 學(xué)習(xí)目的： 商品房買賣關(guān)系的締結(jié)要經(jīng)歷 認(rèn)購和簽署合同 兩個(gè)環(huán)節(jié)。 ” 但至今為止 ， 國務(wù)院關(guān)于該問題的規(guī)定一直未出臺 。但該條第二款 認(rèn)為如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，則從其約定；只是在當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，而且對方接受的情形下，不能以有約定而輕易地否定合同效力。 預(yù)售合同備案的效力： 最高院的《商品房解釋》第 6條規(guī)定：“ 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 三、預(yù)售合同的備案 《城市房地產(chǎn)管理法》第 44條規(guī)定 ：“ 商品房預(yù)售人 應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定（自商品房預(yù)售合同簽訂之日起 30日內(nèi) ）將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府 房產(chǎn)管理部門和土地管理部門 登記備案?！渡唐贩拷忉尅返?2條對此作了寬限處理：“ 在起訴前 取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 其二，民事責(zé)任。 （二）預(yù)售許可證與預(yù)售合同的關(guān)系 開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下，對外進(jìn)行預(yù)售、簽署合同的行為屬于違法行為，其法律后果有兩種： 其一，行政責(zé)任。房屋是否具備預(yù)售的條件買受人通常只要看開發(fā)商是否取得 預(yù)售許可證 。 二、商品房預(yù)售許可制 （一）預(yù)售許可 商品房預(yù)售的條件：（ 1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2） 持有建設(shè)
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