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房地產(chǎn)法第7講(存儲版)

2025-03-14 10:58上一頁面

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【正文】 要分析認購書違約責任的承擔方式: 。 (二)補充條款 商品房預售合同除以上主要條款外, 購房人尚可與預售人約定下列補充條款: 、日照時間、采光程度等自然條件。 、材料及裝修標準、設備。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)(含 3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 雙倍返還買受人 ( 10 100)-( 100、 105) 產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積 面積誤差比 = ───────────── 100% 合同約定面積 第三節(jié) 售樓廣告與宣傳資料的效力 一、廣告法律效力的一般規(guī)則 房地產(chǎn)開發(fā)商為了推銷自己的商品房,會利用各種宣傳媒介做商品 房預售廣告 。 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內(nèi)容, 當事人違反的,應當承擔違約責任。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系,陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤房地產(chǎn)簽訂拆遷補償協(xié)議的,為此訴至法院?,F(xiàn)起訴要求確認陳杰與海潤房地產(chǎn)公司所簽合同無效,三被告支付我拆遷款 312500元,并負擔本案的全部訴訟費。余款為 1250000元 ﹣ 142209元 =1107791元應在征收補償權(quán)利人之間均分。但本案并不能確認補償協(xié)議全部無效,因為陳杰雖無權(quán)代理陳麗麗等人,但陳杰自己個人的名義簽訂的協(xié)議部分,亦即有關(guān)陳杰本人與海潤房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務關(guān)系約定則合法有效。因為在庭審中,海潤房地產(chǎn)公司明確表示,簽訂協(xié)議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔連帶責任于法無據(jù)。陳杰、北京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣 276948元。根據(jù)委托合同,受托人一般以委托人的名義和費用處理委托事務,并將處理的受托事務的后果,直接歸委托人承受。( 2)復數(shù)的加害人主觀上上存在共同過錯,即加害人對損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過失。 表見代理: 是指代理人雖無代理權(quán),在其實施代理行為時,如果善意的相對人有正當?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為,該法律行為的效果應由被代理人承擔。在沒有陳麗麗授權(quán)委托情況下,以陳麗麗的名義與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協(xié)議,因此該協(xié)議屬于表見代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同,從效力上來看屬于效力待定的合同。 問 題: 一、 本案房屋征收補償款 1250000元包含了對哪些方面的補償?如何在被征收人中分配? 二、 本案房屋征收補償?shù)臋?quán)利人有哪些?為什么? 三、 本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理?其與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協(xié)議的效力如何? 四、 狹義的無權(quán)代理主要有哪幾種情況?本案屬其中的那種?何謂表見代理 ?本案屬于表見代理嗎? 五、 本案當事人海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)?兩者應承擔怎樣的責任? 六、 本案中順城拆遷公司應否承擔連帶責任? 七、 常見的效力待定合同有哪些? 八、 本案該如何判決? 參考答案: 一、 房屋拆遷補償款 1250000元包括了:(一)被征收 房屋價值的補償 ;(二)因征收房屋造成的搬遷補償 1859元;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補償 139425元;(四)電器移機費 925元。該房屋雖由陳杰個人經(jīng)營飯館,但 產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有 。 依據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第 49條之規(guī)定,經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失 ,增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的 1倍。 除非預售合同明確將其排除作為合同條款 ,否則開發(fā)商均應兌現(xiàn)廣告中的許諾;未兌現(xiàn)廣告中的具體內(nèi)容的,應 承擔違約責任 。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。 購房人盡量將開發(fā)商廣告的內(nèi)容納人預售合同,以作為預售合同的一個條款來對待。 第二節(jié) 商品房買賣合同條款 一、合同條款概述 (一)商品房買賣合同主要條款 商品房預售合同、商品房買賣合同的范本。依據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定, 開發(fā)商應向購房人雙倍返還定金。唯如此,才能對各方當事人產(chǎn)生合同的約束力。 ” 但至今為止 , 國務院關(guān)于該問題的規(guī)定一直未出臺 ?!渡唐贩拷忉尅返?2條對此作了寬限處理:
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