房地產(chǎn)法第7講(存儲(chǔ)版)
【正文】 要分析認(rèn)購(gòu)書違約責(zé)任的承擔(dān)方式： 。 （二）補(bǔ)充條款 商品房預(yù)售合同除以上主要條款外， 購(gòu)房人尚可與預(yù)售人約定下列補(bǔ)充條款： 、日照時(shí)間、采光程度等自然條件。 、材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 雙倍返還買受人 （ 10 100）－（ 100、 105） 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比 = ───────────── 100% 合同約定面積 第三節(jié) 售樓廣告與宣傳資料的效力 一、廣告法律效力的一般規(guī)則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推銷自己的商品房，會(huì)利用各種宣傳媒介做商品 房預(yù)售廣告 。 該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容， 當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，為此訴至法院?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司所簽合同無(wú)效，三被告支付我拆遷款 312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)。余款為 1250000元 ﹣ 142209元 =1107791元應(yīng)在征收補(bǔ)償權(quán)利人之間均分。但本案并不能確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議全部無(wú)效，因?yàn)殛惤茈m無(wú)權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個(gè)人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定則合法有效。因?yàn)樵谕徶?，海?rùn)房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔(dān)連帶責(zé)任于法無(wú)據(jù)。陳杰、北京海潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣 276948元。根據(jù)委托合同，受托人一般以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果，直接歸委托人承受。（ 2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過(guò)錯(cuò)，即加害人對(duì)損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過(guò)失。 表見(jiàn)代理： 是指代理人雖無(wú)代理權(quán)，在其實(shí)施代理行為時(shí)，如果善意的相對(duì)人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。在沒(méi)有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見(jiàn)代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來(lái)看屬于效力待定的合同。 問(wèn) 題： 一、 本案房屋征收補(bǔ)償款 1250000元包含了對(duì)哪些方面的補(bǔ)償？如何在被征收人中分配？ 二、 本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？ 三、 本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議的效力如何？ 四、 狹義的無(wú)權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見(jiàn)代理 ?本案屬于表見(jiàn)代理嗎？ 五、 本案當(dāng)事人海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？?jī)烧邞?yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？ 六、 本案中順城拆遷公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？ 七、 常見(jiàn)的效力待定合同有哪些？ 八、 本案該如何判決？ 參考答案： 一、 房屋拆遷補(bǔ)償款 1250000元包括了：（一）被征收 房屋價(jià)值的補(bǔ)償 ；（二）因征收房屋造成的搬遷補(bǔ)償 1859元；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 139425元；（四）電器移機(jī)費(fèi) 925元。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營(yíng)飯館，但 產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有 。 依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第 49條之規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失 ，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的 1倍。 除非預(yù)售合同明確將其排除作為合同條款 ，否則開(kāi)發(fā)商均應(yīng)兌現(xiàn)廣告中的許諾；未兌現(xiàn)廣告中的具體內(nèi)容的，應(yīng) 承擔(dān)違約責(zé)任 。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。 購(gòu)房人盡量將開(kāi)發(fā)商廣告的內(nèi)容納人預(yù)售合同，以作為預(yù)售合同的一個(gè)條款來(lái)對(duì)待。 第二節(jié) 商品房買賣合同條款 一、合同條款概述 （一）商品房買賣合同主要條款 商品房預(yù)售合同、商品房買賣合同的范本。依據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定， 開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人雙倍返還定金。唯如此，才能對(duì)各方當(dāng)事人產(chǎn)生合同的約束力。 ” 但至今為止 ， 國(guó)務(wù)院關(guān)于該問(wèn)題的規(guī)定一直未出臺(tái) 。《商品房解釋》第 2條對(duì)此作了寬限處理：
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