【正文】 賣已竣工房屋的 ,自合同訂立之日起 90日，沒有約定違約金或損失難以計算的，按銀行計收逾期貸款利息的標準計算。買受人按到出賣人書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，買受人承擔風險 ,法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外 . ? 實際交付套內(nèi)面積與預售合同約定面積不一致時的處理 ? （ 1）合同有約定的，按約定處理； ? （ 2）沒有約定的按下列原則處理：面積誤差絕對值在 3%以內(nèi)，按照合同約定價格據(jù)實結算；面積誤差比絕對值超過 3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。債務轉讓是可以的。開始時有內(nèi)銷和外銷之分，后漸漸統(tǒng)一。核心條件為取得《房地產(chǎn)權證》。不能將商品房登記作為判斷合同效力的依據(jù)。第 7是否合理值得探討，房屋租賃純屬民事法律關系，應由民事法律加以規(guī)范。 ? 不定期租賃：未約定租賃期限的；租賃期限在 6個月以上未采用書面形式的；租賃期滿承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未持異議的，此時租賃期限也為不定期?？梢娢覈梢?guī)定房地產(chǎn)租賃備案制度，但對其性質有不同的看法，有以下幾種觀點 （ 1）登記備案是房屋租賃合同成立的條件；（ 2）生效要件；（ 3）對抗第三人要件；（ 4）登記備案對合同的成立和生效不發(fā)生影響，登記僅是備案制度，是出于行業(yè)管理之需要，對城市社會治安綜合治理有一定的幫助，但對租賃合同之效力無影響。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。第一無效說，承租人獲得的租金差價作為不當?shù)美颠€給出租人。就出租人與次承租人而言，次承租人租賃權不得對抗出租人。第三，轉租收益差價部分作為不當?shù)美颠€給出租人。在次承租人購買了出租人出售的房屋后，次承租人是否需將轉租租金的差價部分支付給承租人呢？對此值得探討。 ? （ 3）租賃房屋之添附 ? 合同法第 223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意可以對租賃物進行改善或者增設他物。 ? 第二，合法添附。該制度由香港傳入內(nèi)地，但在內(nèi)地不是法律術語，實務中則用“個人住房抵押貸款”來代替按揭。在第二階段，房屋竣工后，由開發(fā)商協(xié)助購房人去當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，以便購房人取得“兩證”，并與銀行辦理房屋抵押手續(xù)。 實踐中銀行為了充分保護自己的權利，還采取一些措施： 要求開發(fā)商對購房人的貸款承提第三人保證責任；要求購房人為房屋投意外毀損、滅失風險保，以貸款銀行為第一保險受益人，向銀行指定的保險公司投保；要求開發(fā)商在購房人無力償還本息時，開發(fā)商向購人回購房屋，并以回購款向銀行還本付息。《物權法》第 187條：依法應當辦理抵押物登記的，抵押權自登記時設立。 ? （ 2）抵押物的范圍 ? 房地產(chǎn)自身、附屬物（有條件）、孳息（有條件） ? 對于登記后新增房屋，不屬于抵押物的范圍，但實現(xiàn)抵押權時應一起拍賣，抵押權人對該新增房屋的價值沒有優(yōu)先受償?shù)臋嗬０l(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。 ? ④ 我國法律規(guī)定：不需要登記，優(yōu)于意定抵押權和其他債權；消費者交付全部或大部分房款的，該權利不得對抗買房人；優(yōu)先受償部分包括工人報酬、材料款等實際支付費用，不包括發(fā)包人違約造成的損失；除斥期間為 6個月，自竣工之日或建設工程合同約定的竣工之日起計算。至于優(yōu)先效力有法定優(yōu)先權優(yōu)先說、意定優(yōu)先權優(yōu)先說、成立先后次序說、同一順序說。我國合同法第 286條有相應規(guī)定。 ? 有學者認為：抵押權應當自登記申請之日生效。 ? 房地產(chǎn)抵押權的設定 ? 債權合同（抵押合同） +登記 ? 《擔保法》第 41條規(guī)定：依法應當辦理抵押物登記的抵押合同從抵押合同登記之日起生效。房屋買賣關系、借款法律關系、擔保法律關系。 ? 樓花按揭 ? （ 1）概念 ? 是指由購房人依約向開發(fā)商支付部分房款，其余房款以銀行貸款墊付，同時購房人就在建的房屋設定擔保，并于房屋建成后在該房屋上設定抵押權而代原擔保的融資購房方式。 ? （ 4）房屋出租和抵押的關系 ? 分為先出租后抵押和先抵押后出租的兩種情形處理。 ? 第一，非法添附。當承租人和次承租人都愿意優(yōu)先購買時，次承租人應優(yōu)先，因為次承租人占有該租賃物，且和承租人相比為較弱者。如果認為轉租行為有效，應如何處理租金差價？可以參考作為違約給出租方造成的損失予以賠償。 擅 ? （ 2）擅自轉租收益之性質 ? 有以下幾種觀點： ? 第一，《城市房地產(chǎn)管理辦法》第 32條規(guī)定，擅自轉租，轉租行為無效，沒收其非法所得，并處以罰款。第三有效說，轉租人不能使次承租人取得對租賃物使用、收益的，次承租人可以向其主張違約責任。 ? （ 1）轉租合同的效力 ? 合法轉租：經(jīng)出租人出意的轉租，兩個租賃合同都有效。對抗第三人并非登記產(chǎn)生的效力，而是不動產(chǎn)承租權固有的效力，如買賣不破租賃；先設立的租賃權能對抗抵押權；實際占有的房屋承租人對抗未占有的房屋承租人等。 ? 關于房屋租賃登記問題 ? 《城市房地產(chǎn)管理法》第 53條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案。 ? 三、房屋租賃的基本法律問題 ? 關于房屋租賃期限 ? 分為定期租賃和不定期租賃。 ? 范圍：按《城市房屋租賃管理辦法》，以下房屋禁止出租。 ? 二、商品房買賣合同中的問題 ? 商品房買賣合同的成立及生效時間 ? 商品房買賣合同的成立，合同各方達成一致的意思表示，合同即成立。委托中介機構銷售商品房的，受托中介權構必須取得相應的資格。自己建造、委托單位建造或參加統(tǒng)建且為自己使用的住宅和其他建筑物，不屬于商品房范圍。 ? 買受人對預售合同權利的處分權 ? 有以下幾種類型： ? （ 1）預售合同權利的再轉讓 ? 又稱為炒樓花，是指在商品房預售合同簽訂之后，預購人將未竣工的預售房屋轉讓給第三人的行為。 ? （ 3）風險付擔 ? 按約定。 ? （ 2）所有權的轉移 ? 以辦理過登記為所有權的轉移時間。 ? 實踐中，商品房的交付以開發(fā)商與購房人所簽訂“房屋交接確認書”為標志，在此之前，開發(fā)商應當給付房屋驗收合格證、保修書、移將清單并實際驗收，驗收后交鑰匙。 ? 商品房買賣合同中的懲罰性賠償 ? （ 1）具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 ? 三、商品房預售合同中的若干問題 ? 預售合同的條款 ? 實踐中大多數(shù)合同是建設部和各地政府管理部門擬訂的商品房預售合同的范本，屬于規(guī)范性合同，但一般不是格式化合同。 ? 二、商品房預售的條件 ? 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第 44條規(guī)定，預售商品房應具備的條件為五證齊全，即建設工程用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。國家對商品房預售的條件和程序等作出了規(guī)定，以保護買房人的利益。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預售給投資者，如落英片片墜落，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。 ? 三、房地產(chǎn)市場 ? 房地產(chǎn)在內(nèi)部結構上可分為三級市場?？煞譃榈禺a(chǎn)交易與房產(chǎn)交易，但大多表現(xiàn)為房產(chǎn)和地產(chǎn)的一并交易。 ? 二、房地產(chǎn)項目的轉讓 ? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其名下的房地產(chǎn)開發(fā)項目通過合同轉讓給另一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的行為。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 ? 合作開發(fā)經(jīng)營資格：至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質，均無有，應認定合作開合同無效，但起訴前取得房地產(chǎn)開發(fā)資格和相應資質的可以認定有效。房屋質量應由施工單位對開發(fā)商所負的責任。 ? 《建設工程質量管理條例》第 40條對工程的最低保修期作出了詳細規(guī)定。 ? 驗收人員組成：規(guī)劃、房地產(chǎn)、監(jiān)理單位、城建（）包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)保等） ? 過去是對整個建筑驗收，現(xiàn)在是分戶驗收，最后應提交驗收報告（合格、不合格、整改等）。監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準和合同約定的，有權要求建筑施工企業(yè)改正；發(fā)現(xiàn)工程設計不符合建筑工程質量標準或合同約定的質量要求的，應當報告建設單位要求設計單位改正。 ? 四、建筑工程的監(jiān)理 ? 是指監(jiān)理單位接受建設單位的委托，依法對施工質量、建設工期、和建設資金使用等方面，代表建設單位實施監(jiān)督的制度。施工總承包的，建筑工程主體結構的施工必須由總承包方自行完成。 ? （ 2）承包。分四個等級，各具有相應的條件。上述兩證一書由縣、市等相應的規(guī)劃部門審核辦理。 ? 三級資質企業(yè)： 800萬； 10（ 5人）；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 2年以上，面積累計 5萬平方米以上；近 2年合格率 100%。一級由省建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批；二級及以下資質企業(yè)的審批辦法由省級建設行政主管部門制定。具有以下特征： ? 具有法人資格的經(jīng)濟組織 ? 以營利為目的的經(jīng)濟組織 ? 經(jīng)營范圍主要是對房地產(chǎn)進行開發(fā)和經(jīng)營，且具有相應的資質。 ? 取得建設用地使用權是開發(fā)的前提； ? 包括以下兩種行為：其一是基礎設施建設，通常說土地開發(fā)，即生地變熟地，標準是實現(xiàn)“三通一平”或“七通一平”。拆遷人提供周轉房的，不支付臨時安置補助費。 ? （ 4）拆遷設有抵押權房屋的，抵押權人優(yōu)先。貨幣補償應按市價補償。補償必須由當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價機構進行估價。被委托人應當是取得房屋拆遷資格證書的單位。經(jīng)拆遷主管部門裁決的拆遷補償安置協(xié)議，被拆遷人拒不拆遷的，縣級人民政府責令限期拆遷，逾期不拆遷的，責成有關部門強制拆遷或申請人民法院強制拆遷。拆遷房屋拆遷管理部門代管房屋的應公證并辦理證據(jù)保全；強制拆遷的或拆遷產(chǎn)權不明確的房屋的，在拆遷前應辦理證據(jù)保全。 ? 公告。拆遷人需要持以下文件向縣級以上人民政府房屋主管部門提出拆遷申請（ 1）建設項目立項批準文件；（ 2）建設用地規(guī)劃許可證；（ 3）國有土地使用權批準文件；（ 4）拆遷人制訂的拆遷計劃和拆遷方案；（ 5）金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。最主要主體兩個，即拆遷人，指取得房屋拆遷許可證的單位；另一主體是被拆遷人，指被拆遷房屋的所有人。 二、城市房屋拆遷的法律關系 兼具有行政法律關系和民事法律關系的性質。我國物權法第四十二條第二款規(guī)定，除足額補償各種費用外，應安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。征收批準決定不可訴，征收補償標準爭議由政府裁決，缺少法律救濟。爭議時有政府裁決，缺乏公正的矯正機構，國外大多設土地征收委員會或土地裁判所來解決爭議。 ? 征收主體的角色錯位。土地被償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物和青苗補償費歸所有者所有。需要安置的人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征單位平均每人占有耕地 的數(shù)量計算。是適當補償，不是土地的地價；按照土地的用途補償；按照法定標準補償。 ? 爭議解決程序：對補償標準有爭議的，由縣級以上地方政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的政府裁決。 ? （ 3）其他土地超過 70公頃。 ? 土地征收的客體：集體土地所有權及他物權，包括土承包經(jīng)營權、地役權、抵押權等。臺灣土地法規(guī)定公共事業(yè)包括：國防、交通、公用、水利、公共衛(wèi)生及環(huán)境保護、行政機關建筑、教育及文化事業(yè)、社會福利事業(yè)等。 ? 二、土地征收制度的目的、主體和客體 ? 目的：公共利益。 ? 土地征收是指國家