【正文】 賣已竣工房屋的 ,自合同訂立之日起 90日，沒(méi)有約定違約金或損失難以計(jì)算的，按銀行計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。買受人按到出賣人書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，買受人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) ,法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外 . ? 實(shí)際交付套內(nèi)面積與預(yù)售合同約定面積不一致時(shí)的處理 ? （ 1）合同有約定的，按約定處理； ? （ 2）沒(méi)有約定的按下列原則處理：面積誤差絕對(duì)值在 3%以內(nèi)，按照合同約定價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比絕對(duì)值超過(guò) 3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。債務(wù)轉(zhuǎn)讓是可以的。開(kāi)始時(shí)有內(nèi)銷和外銷之分，后漸漸統(tǒng)一。核心條件為取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。不能將商品房登記作為判斷合同效力的依據(jù)。第 7是否合理值得探討，房屋租賃純屬民事法律關(guān)系，應(yīng)由民事法律加以規(guī)范。 ? 不定期租賃：未約定租賃期限的；租賃期限在 6個(gè)月以上未采用書(shū)面形式的；租賃期滿承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未持異議的，此時(shí)租賃期限也為不定期?？梢?jiàn)我國(guó)法律規(guī)定房地產(chǎn)租賃備案制度，但對(duì)其性質(zhì)有不同的看法，有以下幾種觀點(diǎn) （ 1）登記備案是房屋租賃合同成立的條件；（ 2）生效要件；（ 3）對(duì)抗第三人要件；（ 4）登記備案對(duì)合同的成立和生效不發(fā)生影響，登記僅是備案制度，是出于行業(yè)管理之需要，對(duì)城市社會(huì)治安綜合治理有一定的幫助，但對(duì)租賃合同之效力無(wú)影響。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。第一無(wú)效說(shuō)，承租人獲得的租金差價(jià)作為不當(dāng)?shù)美颠€給出租人。就出租人與次承租人而言，次承租人租賃權(quán)不得對(duì)抗出租人。第三，轉(zhuǎn)租收益差價(jià)部分作為不當(dāng)?shù)美颠€給出租人。在次承租人購(gòu)買了出租人出售的房屋后，次承租人是否需將轉(zhuǎn)租租金的差價(jià)部分支付給承租人呢？對(duì)此值得探討。 ? （ 3）租賃房屋之添附 ? 合同法第 223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。 ? 第二，合法添附。該制度由香港傳入內(nèi)地，但在內(nèi)地不是法律術(shù)語(yǔ)，實(shí)務(wù)中則用“個(gè)人住房抵押貸款”來(lái)代替按揭。在第二階段，房屋竣工后，由開(kāi)發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，以便購(gòu)房人取得“兩證”，并與銀行辦理房屋抵押手續(xù)。 實(shí)踐中銀行為了充分保護(hù)自己的權(quán)利，還采取一些措施： 要求開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的貸款承提第三人保證責(zé)任；要求購(gòu)房人為房屋投意外毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)保，以貸款銀行為第一保險(xiǎn)受益人，向銀行指定的保險(xiǎn)公司投保；要求開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人無(wú)力償還本息時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)人回購(gòu)房屋，并以回購(gòu)款向銀行還本付息?！段餀?quán)法》第 187條：依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。 ? （ 2）抵押物的范圍 ? 房地產(chǎn)自身、附屬物（有條件）、孳息（有條件） ? 對(duì)于登記后新增房屋，不屬于抵押物的范圍，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)一起拍賣，抵押權(quán)人對(duì)該新增房屋的價(jià)值沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。 ? ④ 我國(guó)法律規(guī)定：不需要登記，優(yōu)于意定抵押權(quán)和其他債權(quán)；消費(fèi)者交付全部或大部分房款的，該權(quán)利不得對(duì)抗買房人；優(yōu)先受償部分包括工人報(bào)酬、材料款等實(shí)際支付費(fèi)用，不包括發(fā)包人違約造成的損失；除斥期間為 6個(gè)月，自竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。至于優(yōu)先效力有法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先說(shuō)、意定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先說(shuō)、成立先后次序說(shuō)、同一順序說(shuō)。我國(guó)合同法第 286條有相應(yīng)規(guī)定。 ? 有學(xué)者認(rèn)為：抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)自登記申請(qǐng)之日生效。 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 ? 債權(quán)合同（抵押合同） +登記 ? 《擔(dān)保法》第 41條規(guī)定：依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的抵押合同從抵押合同登記之日起生效。房屋買賣關(guān)系、借款法律關(guān)系、擔(dān)保法律關(guān)系。 ? 樓花按揭 ? （ 1）概念 ? 是指由購(gòu)房人依約向開(kāi)發(fā)商支付部分房款，其余房款以銀行貸款墊付，同時(shí)購(gòu)房人就在建的房屋設(shè)定擔(dān)保，并于房屋建成后在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)而代原擔(dān)保的融資購(gòu)房方式。 ? （ 4）房屋出租和抵押的關(guān)系 ? 分為先出租后抵押和先抵押后出租的兩種情形處理。 ? 第一，非法添附。當(dāng)承租人和次承租人都愿意優(yōu)先購(gòu)買時(shí)，次承租人應(yīng)優(yōu)先，因?yàn)榇纬凶馊苏加性撟赓U物，且和承租人相比為較弱者。如果認(rèn)為轉(zhuǎn)租行為有效，應(yīng)如何處理租金差價(jià)？可以參考作為違約給出租方造成的損失予以賠償。 擅 ? （ 2）擅自轉(zhuǎn)租收益之性質(zhì) ? 有以下幾種觀點(diǎn)： ? 第一，《城市房地產(chǎn)管理辦法》第 32條規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所得，并處以罰款。第三有效說(shuō)，轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得對(duì)租賃物使用、收益的，次承租人可以向其主張違約責(zé)任。 ? （ 1）轉(zhuǎn)租合同的效力 ? 合法轉(zhuǎn)租：經(jīng)出租人出意的轉(zhuǎn)租，兩個(gè)租賃合同都有效。對(duì)抗第三人并非登記產(chǎn)生的效力，而是不動(dòng)產(chǎn)承租權(quán)固有的效力，如買賣不破租賃；先設(shè)立的租賃權(quán)能對(duì)抗抵押權(quán)；實(shí)際占有的房屋承租人對(duì)抗未占有的房屋承租人等。 ? 關(guān)于房屋租賃登記問(wèn)題 ? 《城市房地產(chǎn)管理法》第 53條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案。 ? 三、房屋租賃的基本法律問(wèn)題 ? 關(guān)于房屋租賃期限 ? 分為定期租賃和不定期租賃。 ? 范圍：按《城市房屋租賃管理辦法》，以下房屋禁止出租。 ? 二、商品房買賣合同中的問(wèn)題 ? 商品房買賣合同的成立及生效時(shí)間 ? 商品房買賣合同的成立，合同各方達(dá)成一致的意思表示，合同即成立。委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托中介權(quán)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。自己建造、委托單位建造或參加統(tǒng)建且為自己使用的住宅和其他建筑物，不屬于商品房范圍。 ? 買受人對(duì)預(yù)售合同權(quán)利的處分權(quán) ? 有以下幾種類型： ? （ 1）預(yù)售合同權(quán)利的再轉(zhuǎn)讓 ? 又稱為炒樓花，是指在商品房預(yù)售合同簽訂之后，預(yù)購(gòu)人將未竣工的預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。 ? （ 3）風(fēng)險(xiǎn)付擔(dān) ? 按約定。 ? （ 2）所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 ? 以辦理過(guò)登記為所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間。 ? 實(shí)踐中，商品房的交付以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人所簽訂“房屋交接確認(rèn)書(shū)”為標(biāo)志，在此之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給付房屋驗(yàn)收合格證、保修書(shū)、移將清單并實(shí)際驗(yàn)收，驗(yàn)收后交鑰匙。 ? 商品房買賣合同中的懲罰性賠償 ? （ 1）具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 ? 三、商品房預(yù)售合同中的若干問(wèn)題 ? 預(yù)售合同的條款 ? 實(shí)踐中大多數(shù)合同是建設(shè)部和各地政府管理部門擬訂的商品房預(yù)售合同的范本，屬于規(guī)范性合同，但一般不是格式化合同。 ? 二、商品房預(yù)售的條件 ? 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第 44條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)具備的條件為五證齊全，即建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序等作出了規(guī)定，以保護(hù)買房人的利益。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給投資者，如落英片片墜落，故商品房預(yù)售又被稱為“賣樓花”。 ? 三、房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上可分為三級(jí)市場(chǎng)?？煞譃榈禺a(chǎn)交易與房產(chǎn)交易，但大多表現(xiàn)為房產(chǎn)和地產(chǎn)的一并交易。 ? 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓 ? 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其名下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)合同轉(zhuǎn)讓給另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持。 ? 合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格：至少有一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，均無(wú)有，應(yīng)認(rèn)定合作開(kāi)合同無(wú)效，但起訴前取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格和相應(yīng)資質(zhì)的可以認(rèn)定有效。房屋質(zhì)量應(yīng)由施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商所負(fù)的責(zé)任。 ? 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 40條對(duì)工程的最低保修期作出了詳細(xì)規(guī)定。 ? 驗(yàn)收人員組成：規(guī)劃、房地產(chǎn)、監(jiān)理單位、城建（）包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)保等） ? 過(guò)去是對(duì)整個(gè)建筑驗(yàn)收，現(xiàn)在是分戶驗(yàn)收，最后應(yīng)提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（合格、不合格、整改等）。監(jiān)理人員認(rèn)為工程施工不符合工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的，有權(quán)要求建筑施工企業(yè)改正；發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計(jì)不符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的質(zhì)量要求的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告建設(shè)單位要求設(shè)計(jì)單位改正。 ? 四、建筑工程的監(jiān)理 ? 是指監(jiān)理單位接受建設(shè)單位的委托，依法對(duì)施工質(zhì)量、建設(shè)工期、和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督的制度。施工總承包的，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包方自行完成。 ? （ 2）承包。分四個(gè)等級(jí)，各具有相應(yīng)的條件。上述兩證一書(shū)由縣、市等相應(yīng)的規(guī)劃部門審核辦理。 ? 三級(jí)資質(zhì)企業(yè)： 800萬(wàn)； 10（ 5人）；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 2年以上，面積累計(jì) 5萬(wàn)平方米以上；近 2年合格率 100%。一級(jí)由省建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級(jí)及以下資質(zhì)企業(yè)的審批辦法由省級(jí)建設(shè)行政主管部門制定。具有以下特征： ? 具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織 ? 以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織 ? 經(jīng)營(yíng)范圍主要是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，且具有相應(yīng)的資質(zhì)。 ? 取得建設(shè)用地使用權(quán)是開(kāi)發(fā)的前提； ? 包括以下兩種行為：其一是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通常說(shuō)土地開(kāi)發(fā)，即生地變熟地，標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)現(xiàn)“三通一平”或“七通一平”。拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。 ? （ 4）拆遷設(shè)有抵押權(quán)房屋的，抵押權(quán)人優(yōu)先。貨幣補(bǔ)償應(yīng)按市價(jià)補(bǔ)償。補(bǔ)償必須由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位。經(jīng)拆遷主管部門裁決的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷人拒不拆遷的，縣級(jí)人民政府責(zé)令限期拆遷，逾期不拆遷的，責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷或申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。拆遷房屋拆遷管理部門代管房屋的應(yīng)公證并辦理證據(jù)保全；強(qiáng)制拆遷的或拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋的，在拆遷前應(yīng)辦理證據(jù)保全。 ? 公告。拆遷人需要持以下文件向縣級(jí)以上人民政府房屋主管部門提出拆遷申請(qǐng)（ 1）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；（ 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（ 3）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（ 4）拆遷人制訂的拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（ 5）金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。最主要主體兩個(gè)，即拆遷人，指取得房屋拆遷許可證的單位；另一主體是被拆遷人，指被拆遷房屋的所有人。 二、城市房屋拆遷的法律關(guān)系 兼具有行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系的性質(zhì)。我國(guó)物權(quán)法第四十二條第二款規(guī)定，除足額補(bǔ)償各種費(fèi)用外，應(yīng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收批準(zhǔn)決定不可訴，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議由政府裁決，缺少法律救濟(jì)。爭(zhēng)議時(shí)有政府裁決，缺乏公正的矯正機(jī)構(gòu)，國(guó)外大多設(shè)土地征收委員會(huì)或土地裁判所來(lái)解決爭(zhēng)議。 ? 征收主體的角色錯(cuò)位。土地被償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸所有者所有。需要安置的人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征單位平均每人占有耕地 的數(shù)量計(jì)算。是適當(dāng)補(bǔ)償，不是土地的地價(jià)；按照土地的用途補(bǔ)償；按照法定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。 ? 爭(zhēng)議解決程序：對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。 ? （ 3）其他土地超過(guò) 70公頃。 ? 土地征收的客體：集體土地所有權(quán)及他物權(quán)，包括土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。臺(tái)灣土地法規(guī)定公共事業(yè)包括：國(guó)防、交通、公用、水利、公共衛(wèi)生及環(huán)境保護(hù)、行政機(jī)關(guān)建筑、教育及文化事業(yè)、社會(huì)福利事業(yè)等。 ? 二、土地征收制度的目的、主體和客體 ? 目的：公共利益。 ? 土地征收是指國(guó)家