【正文】 不低于 200萬(wàn)元；② 有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于 5人； ③ 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)人員具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； （ 5）資質(zhì)五級(jí)企業(yè)：自有流動(dòng)資金不低于 30萬(wàn)元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。連續(xù) 4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%，優(yōu)良率達(dá) 20%； （ 2）資質(zhì)二級(jí)企業(yè)： ① 自有流動(dòng)資金 1000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于 1000萬(wàn)元； ② 有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于 20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于 10人； ③ 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ④ 具有 3年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷； ⑤ 近 3年累計(jì)竣工 15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理：（ 1）資質(zhì)一級(jí)企業(yè)： ① 自有流動(dòng)資金 2020萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于 2020萬(wàn)元； ② 有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于 40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于 20人； ③ 設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上 職稱的總經(jīng)濟(jì)師。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立管理：（ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總量控制；（ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的資質(zhì)審批。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立： 設(shè)立條件：（ 1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（ 2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（ 3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（ 4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（ 5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念：是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng) 營(yíng)的企業(yè)。 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)使用制度的特點(diǎn)：（ 1）國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；（ 2）土地使用權(quán)已成為具有相對(duì)獨(dú)立意義的一種物權(quán)；（ 3）國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理；（ 4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地制度： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的概念：即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類別： 單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)； 經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)和自用性開(kāi)發(fā)； 新城區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。 第六章 城市房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度 一、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念和特征： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念：是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 （二）城市公房管理： 城市公房的概念：是指座落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國(guó)有房屋和集體所有的房屋。 城市居民私房管理的主要內(nèi)容：（ 1）所有權(quán)登記；（ 2）買賣管理；（ 3）租賃管理；（ 4）代管制度。（ 2）變更登記的程序： ① 變更申報(bào)； ② 變更調(diào)查； ③ 變更審核； ④ 變更登記注冊(cè)、發(fā)證。 （四）地產(chǎn)權(quán)屬登記： 地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：初始登記和變更登記。 （三）房產(chǎn)權(quán)屬登記： 房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。 登記與公信力：德國(guó)法模式與托倫斯模式均承認(rèn)登記的公信力，公信力是指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實(shí)質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利不符，但對(duì)信賴記載表征的善意 第三人也予以保護(hù)。 （二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力： 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式：德國(guó)法模式、托倫斯模式、法國(guó)法模式。 二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記 （一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能： 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì) 房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的行為。 異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。 特征：（ 1）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人；（ 2）房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的；（ 3）相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；（ 4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。 住房部分產(chǎn)權(quán)與物權(quán)法定主義：略。 （四）住房部分產(chǎn)權(quán)： 住房部分產(chǎn)權(quán)的概念：是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：（ 1） 復(fù)合性；（ 2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；（ 3）一體性； 權(quán)利主體身份的多重性。 （ 3）終止：土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。 民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國(guó)有土地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其他方式用于債務(wù)清償。包括買賣、交換和贈(zèng)與。 土地使用的取得、變更和終止：（ 1）取得： ① 原始取得，主要是有償出讓和行政劃撥； ② 傳來(lái)取得， 包括通過(guò)轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國(guó)有土地使用權(quán)的主體等方式。特征：（ 1）權(quán)利的派生性；（ 2）客體的有限性；（ 3）目的的特殊性；（ 4）取得的法定性；（ 5）使用的期限性。 房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有。 房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。 第五章 城市房地 產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度 一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系 （一）房地產(chǎn)所有權(quán)： 房屋所有權(quán)的概念：是指所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體荒地抵押的前提是土地使用權(quán)已經(jīng)進(jìn)行登記，已經(jīng)實(shí)行了承包經(jīng)營(yíng)，同時(shí)經(jīng)發(fā)包方同意。 集體土地使用權(quán)也可以設(shè)立抵押。 集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及抵押?jiǎn)栴}：農(nóng)民集體所有的土地 使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。宅基地的使用，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)建設(shè)用地的管理：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地的審批權(quán)，在縣級(jí)以上地方人民政府。臨時(shí)使用土地的期限一般不超過(guò) 2年，使用期滿，應(yīng)當(dāng)將土地還給土地所有人。每個(gè)需安置的農(nóng)業(yè)人口的安 置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值，但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年的平均年產(chǎn)值的15倍）；（ 3）青苗補(bǔ)償費(fèi)（標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定）；（ 4）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；（ 5）新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；（ 6）土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開(kāi)墾費(fèi)。征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成：（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)（征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的 6至 10倍）；（ 2）安置補(bǔ)助費(fèi)（征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。 （三）國(guó)家建設(shè)征用土地 國(guó)家建設(shè)征用土地的特征：（ 1）征地主體的唯一性；（ 2）征地行為的行政性；（ 3）征地條件的補(bǔ)償性。 以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批：（ 1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書；（ 2）建 設(shè)單位或個(gè)人向計(jì)劃管理部門申報(bào)可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書；（ 3）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，包括可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書、年度基本建設(shè)計(jì)劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地；（ 4）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 （二）國(guó)家建設(shè)用地使用權(quán)的取得： 國(guó)家建設(shè)用地的來(lái)源：（ 1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國(guó)有；（ 2）國(guó)家依法收回國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)；（ 3）國(guó)有荒山、荒地。 三、建設(shè)用地制度 （一）建設(shè)用地的概念和分類：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地 等。開(kāi)墾未利用的土地，必須按下列程序進(jìn)行：（ 1）經(jīng)過(guò)開(kāi)墾的科學(xué)論證和評(píng)估；（ 2）開(kāi)墾土地要經(jīng)依法申請(qǐng)批準(zhǔn)。 1b、土地開(kāi)發(fā)的原則：（ 1）符合土地 利用總體規(guī)劃；（ 2）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；（ 3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開(kāi)發(fā)；（ 4）保護(hù)開(kāi)發(fā)者利益。 基本農(nóng)田的保護(hù)措施：（ 1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；（ 2）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度；（ 3）禁止破壞基本農(nóng)田；（ 4）實(shí)行基本農(nóng)田地力等級(jí)評(píng)定制度；（ 5）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度。 哪些耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：（ 1）經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（ 2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（ 3）蔬菜生產(chǎn)基地；（ 4）農(nóng)業(yè)科研、科學(xué)試驗(yàn)田。 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或者個(gè)人超過(guò) 2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。 《土地管理法》中設(shè)定哪些制度以實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡：（ 1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（ 2）實(shí)行土地用途管制制度；（ 3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；（ 4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的 80%以上）；（ 5）禁止閑置和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理 審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地， 1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種； 1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；超過(guò) 2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由上級(jí)人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。 二、 耕地保護(hù)制度 （一）切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的一切基本國(guó)策： 為什么要把切實(shí)保護(hù)耕地列為基本國(guó)策：切實(shí)保護(hù)耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到 整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國(guó)策。 （五）土地利用年度計(jì)劃： 土地年度計(jì)劃內(nèi)容：（ 1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；（ 2）耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)；（ 3）土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。 （四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系： 與城市總體規(guī)劃的關(guān)系：（ 1）城市總體規(guī)劃中的建設(shè)用地規(guī)模不得超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模；（ 2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)用地的利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán) 格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，即具有法律效力。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在 100萬(wàn)以上的城市以及國(guó)務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 （三） 土地利用總體規(guī)劃的審批與修改 土地利用規(guī)劃的分級(jí)審批：全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，由國(guó)務(wù)院 土地行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門編制，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 （ 2）內(nèi)容： ① 土 地利用現(xiàn)狀分析； ② 土地需求量預(yù)測(cè)； ③ 土地適宜性評(píng)價(jià)； ④確定規(guī)劃目標(biāo)和方針、進(jìn)行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整； ⑤ 土地利用分區(qū)規(guī)劃； ⑥ 制定實(shí)施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的措施。 目的：為了加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國(guó)有限的土地資源，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地保障。 （二）土地利用總體規(guī)劃的編制： 土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級(jí)人民政府貫徹執(zhí)行國(guó)家的土地利用政策，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長(zhǎng)時(shí)間的總體安排和布局。 土地利用與保護(hù)的主要內(nèi)容：（ 1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（ 2）切實(shí)保護(hù)耕地原則；（ 3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；（ 4）開(kāi)發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。 處置土地使用權(quán)的要求： （ 1） 土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無(wú)爭(zhēng)議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書； （ 2） 采取出讓、租賃、作價(jià)入股方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估； （ 3） 簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處置的，應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；以作價(jià)出資（入股）的，持作價(jià)出資（入股）決定書辦理登記； （ 4） 土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī) 劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或有關(guān)土地使用費(fèi)用。 國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理：根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處置。 無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。 劃撥土地使用權(quán)收回的條件：（ 1）土地使用者因遷