【正文】 得少于 5人； ③ 工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)人員具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員； （ 5）資質(zhì)五級企業(yè)：自有流動資金不低于 30萬元，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理：（ 1）資質(zhì)一級企業(yè)： ① 自有流動資金 2020萬元以上，注冊資金不低于 2020萬元； ② 有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于 40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于 20人； ③ 設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上 職稱的總經(jīng)濟師。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立： 設(shè)立條件：（ 1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（ 2）有固定的經(jīng)營場所；（ 3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（ 4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（ 5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)使用制度的特點：（ 1）國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；（ 2）土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；（ 3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；（ 4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用權(quán)的要件。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的類別： 單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)； 經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)； 新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。 （二）城市公房管理： 城市公房的概念：是指座落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。（ 2）變更登記的程序： ① 變更申報； ② 變更調(diào)查； ③ 變更審核； ④ 變更登記注冊、發(fā)證。 （三）房產(chǎn)權(quán)屬登記： 房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。 （二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力： 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式：德國法模式、托倫斯模式、法國法模式。 異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。 住房部分產(chǎn)權(quán)與物權(quán)法定主義：略。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：（ 1） 復合性；（ 2）專有所有權(quán)的主導性；（ 3）一體性； 權(quán)利主體身份的多重性。 民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國有土地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其他方式用于債務(wù)清償。 土地使用的取得、變更和終止：（ 1）取得： ① 原始取得，主要是有償出讓和行政劃撥； ② 傳來取得， 包括通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體等方式。 房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有。 第五章 城市房地 產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度 一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系 （一）房地產(chǎn)所有權(quán)： 房屋所有權(quán)的概念：是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 集體土地使用權(quán)也可以設(shè)立抵押。宅基地的使用，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。臨時使用土地的期限一般不超過 2年，使用期滿，應(yīng)當將土地還給土地所有人。征地費用一般由以下幾部分構(gòu)成：（ 1）土地補償費（征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的 6至 10倍）；（ 2）安置補助費（征用耕地的安置補助費，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。 （三）國家建設(shè)征用土地 國家建設(shè)征用土地的特征：（ 1）征地主體的唯一性；（ 2）征地行為的行政性；（ 3）征地條件的補償性。 （二）國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得： 國家建設(shè)用地的來源：（ 1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有；（ 2）國家依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán)；（ 3）國有荒山、荒地。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：（ 1）經(jīng)過開墾的科學論證和評估；（ 2）開墾土地要經(jīng)依法申請批準。 基本農(nóng)田的保護措施：（ 1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準；（ 2）實行基本農(nóng)田補充制度；（ 3）禁止破壞基本農(nóng)田；（ 4）實行基本農(nóng)田地力等級評定制度；（ 5）實行基本農(nóng)田保護責任書制度。 基本農(nóng)田保護區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。 《土地管理法》中設(shè)定哪些制度以實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡：（ 1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（ 2）實行土地用途管制制度；（ 3）實行占用耕地補償制度；（ 4）實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護區(qū)應(yīng)當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的 80%以上）；（ 5）禁止閑置和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理 審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地， 1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應(yīng)當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種； 1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；超過 2年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。 （五）土地利用年度計劃： 土地年度計劃內(nèi)容：（ 1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標；（ 2）耕地保有量計劃指標；（ 3）土地開發(fā)整理計劃指標。使用土地的單位和個人必須嚴 格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在 100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準。 （ 2）內(nèi)容： ① 土 地利用現(xiàn)狀分析； ② 土地需求量預(yù)測； ③ 土地適宜性評價； ④確定規(guī)劃目標和方針、進行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整； ⑤ 土地利用分區(qū)規(guī)劃； ⑥ 制定實施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟的措施。 （二）土地利用總體規(guī)劃的編制： 土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長時間的總體安排和布局。 處置土地使用權(quán)的要求： （ 1） 土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書； （ 2） 采取出讓、租賃、作價入股方式處置的，必須進行地價評估； （ 3） 簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處置的，應(yīng)當簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；以作價出資（入股）的，持作價出資（入股）決定書辦理登記； （ 4） 土地用途必須符合當?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī) 劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)當依法辦理有關(guān)批準手續(xù)，補交出讓金或有關(guān)土地使用費用。 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理：根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處置。 劃撥土地使用權(quán)收回的條件：（ 1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當無償收回其劃撥土地使用權(quán)；（ 2）對劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回。 四、國有土地使用權(quán)的劃撥： 土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍： （ 1）土地使用權(quán)劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（ 3）因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地。 （六）土地使用權(quán)的終止： 土地使用權(quán)終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行政劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；其次，設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；第三，抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項權(quán)利證書。（ 3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。 下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓：（ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達到法定轉(zhuǎn)讓條件的；（ 2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（ 3）依法收回土地使用權(quán)的；（ 4）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（ 5）權(quán)屬有爭議的；（ 6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。 以行政劃撥取得土地使用權(quán)的，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，必須先報有批準權(quán)的人民政府批準。 土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 三、國有土地有償使用制度 （一）國有土地有償使用的第一種方式 ——土地使用權(quán)出讓： 土地使用權(quán)出讓的概念、特征： 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 國有土地的范圍：（ 1）城市市區(qū)的土地；（ 2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（ 3）國家依法征用的土地；（ 4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（ 5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集 體所有的土地；（ 6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 特征：（ 1）土地所有權(quán)是一項專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費， 30%上繳中央財政， 70%留給地方政府，專項用于耕地開發(fā)。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴格控制建設(shè)用地的總量。 土地法律關(guān)系的種類：一是土地財產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。 第三章 土地管理法律制度（上） 一、土地管理法概述： （一）土地管理法的概念：就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。 對房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較 答：房地兩證合一的優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率 ，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度 計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應(yīng)當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。 四、房地產(chǎn)法的基本原則： 土地公有原則； 土地有償 使用原則； 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則； 房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則； 城鎮(zhèn)住房商品化原則； 宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。 （三） 房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則 一、 什么是房地產(chǎn)法 答：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 2b、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導性物質(zhì)條件。 特征： 綜合功能； 多級市場； 法定形式； 部分限制； 國家適度干預(yù)。房地產(chǎn)法（ 13章） 第一章 房地產(chǎn)法概述 （一） 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè) 一、 什么是房地產(chǎn)，什么是房地產(chǎn)權(quán) 答：房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。 答：房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。 先導性。 2a、凡公民之間、法 人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。 三、 對房地產(chǎn)關(guān)系實行法律調(diào)整的必要性 答： 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要； 鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。其中最基本的有兩部法： 1998年修改過的《土地管理法》和 1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》。 （四） 房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系 1a、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系 答：房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。 第二章 房地產(chǎn)管理體制 （一） 我國房地產(chǎn)管理體制的沿革 建國后對房地產(chǎn)管理體制的探索：略 改革開放以來的新發(fā)展：略 （二） 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制 國家房地產(chǎn)管理體制的基本架構(gòu)： a、國務(wù)院； b、地方人民政府； c、土地行政主管部門； d、建設(shè)行政主管部門以及城市房地產(chǎn)管理部門。缺點是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。 （二）土地法律關(guān)系： 土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。主要內(nèi)容有： 第一，土地用途管制。其次是實行基本農(nóng)田 保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實行嚴格管理。 二、土地所有權(quán)制度： （一）土地所有權(quán)的概念、特征：土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己