【導(dǎo)讀】等交易活動的總稱。綜合功能；多級市場：看分為出讓、開發(fā)、買賣等三級市場；法定形式；國家干預(yù)。立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量過多，市場行為不規(guī)范。應(yīng)該依法整頓和規(guī)范全國各類房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。帥，以土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)法體系。修訂后2020年8月28日施行。地方人民政府土地行政主管部門，有權(quán)對違反土地管理法律、法規(guī)行為進行監(jiān)督檢查。

　　

【正文】 （ 7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（ 8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。 三、出售的程序 ：申請、審批、辦理交易手續(xù)、過戶登記（交易手續(xù)完畢后 30日內(nèi)）。 四、出售收入的歸屬 以成本價購買、產(chǎn)權(quán)歸個人所有的房屋出售后，其收入按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后歸職工個人所有。以標準價購買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋：出售前如按成本價補足房價款及利息，全部產(chǎn)權(quán)歸個人所有； 直接上市出售，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按產(chǎn)權(quán)比例分成。 第八章 物業(yè)管理法律問題 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理的概念 ：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 二、物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理關(guān)系是民事關(guān)系； 物業(yè)管理關(guān)系基于服務(wù)合同而產(chǎn)生； 物業(yè)管理關(guān)系具有有償性。 三、物業(yè)管理的內(nèi)容 常規(guī)性的公共服務(wù)：⑴房屋建筑主體的管理；⑵物 業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的管理；⑶公共環(huán)境衛(wèi)生的管理；⑷綠化管理；⑸保安管理；⑹消防管理；⑺車輛道路管理；⑻公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；⑼物業(yè)管理維修基金的管理；⑽做好管理費用的核收和使用管理；⑾協(xié)助政府進行社會管理。 針對性的專項服務(wù)：⑴日常生活類；⑵商業(yè)服務(wù)類；⑶文化、教育、衛(wèi)生、體育類；⑷金融服務(wù)類服務(wù)。 委托的特約服務(wù)：滿足個別需求的。 第二節(jié) 物業(yè)管理主體 —— 業(yè)主 一、業(yè)主 業(yè)主的概念：是物業(yè)的所有人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 業(yè)主的權(quán)利：⑴按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企 業(yè)提供的服務(wù)；⑵提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；⑶提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；⑷參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；⑸選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán)；⑹監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑺監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑻對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑼監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；⑽其他權(quán)利。 業(yè)主的義務(wù)：⑴遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；⑵遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維 護等方面的規(guī)章制度；⑶執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；⑷按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；⑸按時交納物業(yè)服務(wù)費用；⑹其他義務(wù)。 二、業(yè)主大會 業(yè)主大會的組成：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主大會的職責(zé)：（ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；（ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（ 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實話；（ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共部部位和共用設(shè)施設(shè)備的使 用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（ 6）其他。 業(yè)主大會的召開：（ 1）定期會議；（ 2）臨時會議， 20%以上業(yè)主提議；（ 3）召開會議 15日前通知全體業(yè)主；⑶制定和修改公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案全體業(yè)主 2/3以上通過，其他與會業(yè)主 1/2以上通過。 三、業(yè)主委員會 業(yè)主委員會的法律地位：是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，從屬于業(yè)主大會的法律性質(zhì)。 業(yè)主委員會的法律性質(zhì)：非法人組織 業(yè)主委員會的職責(zé)： ⑴召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實話情況；⑵代表 業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；⑶及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑷監(jiān)督業(yè)主公約的實施；⑸業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。選舉之日起 30內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門備案。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理 一、前期物業(yè)管理的含義 ：指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前所實施的物業(yè)管理。 二、業(yè)主臨時公約的制定 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約，規(guī)定應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定。 臨時公約內(nèi)容與正式的業(yè)主公約沒本質(zhì)區(qū)別，不得侵害物業(yè)受買人的合法權(quán)益。 公示：向物業(yè)買受人 明示；向物業(yè)買受人解釋業(yè)主臨時公約的具體內(nèi)容， 三、前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘 ：招標；投票人少于 3人或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣級部門批準可以協(xié)議方式。 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè) 一、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的概念和設(shè)立條件 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的概念：依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。分為專營和兼營兩種。 設(shè)立條件：⑴有單位名稱和固定的辦公場所；⑵有管理機構(gòu)和同經(jīng)營管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員；⑶有符合公司登記管理要求的注冊資本；⑷有維修、服務(wù)和管理的規(guī)章制度。 登記、備案 。 二、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的法 律地位 依合同實施物業(yè)管理； 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是獨立的企業(yè)法人； 與業(yè)主委員會合作。 三、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：⑴根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合物業(yè)實際情況制定管理辦法。⑵對物業(yè)實施管理。⑶收取管理費。⑷有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。⑸有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。⑹有權(quán)選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)。⑺可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：⑴履行物業(yè)管理服務(wù)合同，依法經(jīng)營；⑵接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；⑶重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準 ；⑷接受行政管理部門監(jiān)督指導(dǎo)；⑸定期向全體業(yè)主公布管理費用收支賬目；⑹物業(yè)管理服務(wù)合同終止時，須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)。業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對其進行審計。 四、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級管理 ：三級，實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。一級參加全國；二級參加全國 30萬平米的物業(yè)管理項目投標；三級企業(yè)只參加本省區(qū)域 15萬平米以下物業(yè)管理項目的投標議標。 第五節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)合同 一、物業(yè)管理服務(wù)合同的概念 ：指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托 從事物業(yè)管理服務(wù)，由委托方與受托方訂立約定雙方權(quán)利、義務(wù)的書面協(xié)議。 二、物業(yè)管理服務(wù)合同的法律性質(zhì) ：不屬于委托性合同，而是一種新型合同。 物業(yè)合同是依法必須簽訂的，委托合同當(dāng)事人可以自愿選擇簽訂 簽訂物業(yè)合同的物業(yè)管理公司必須符合相應(yīng)的資質(zhì)條件，不能任意選擇 合同簽訂，雙方都依照法律和合同行動；委托合同的受委托人是按照委托人指示處理事務(wù) 物業(yè)公司獨立對外承擔(dān)責(zé)任，管理取得的財產(chǎn)、損失等后果不一定歸于業(yè)主，要依法區(qū)分、界定。 物業(yè)公司不需要親自處理所有事務(wù)，可以將部分工作交付符合法律和合 同規(guī)定的第三方處理 物業(yè)管理服務(wù)合同一旦簽訂，不能像一般委托合同那樣隨時解除。 第九章 住房金融法律問題 第一節(jié) 住房信貸 一、住房信貸管理 嚴格審查開發(fā)貸款發(fā)放條件：對象應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高。貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資的 30%，開發(fā)項目必須具備四證：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。 強化個人住房貸款管理：貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過 80%，嚴禁對借款人 “零首付 ”貸 款。多層主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成總投資的 2/3。 規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理：房低借比不得超過 60%，最長不得 10年，并為現(xiàn)房。 改進住房金融服務(wù)：完善貸款審批程序。 加強住房金融業(yè)務(wù)監(jiān)管：中國人民銀行。 二、個人住房貸款 個人住房貸款的概念：指貸款人向借款人發(fā)放用于購買自用普通住房的貸款。借款人須提供擔(dān)保。 條件：⑴具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；⑵有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；⑶具有購買住房的合同或協(xié)議；⑷首付款不得低于個人應(yīng)付的 30%；⑸有貸款人認可的資產(chǎn)作為 抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；⑹其他條件。 程序：提出申請、貸款人審查、發(fā)放貸款。 擔(dān)保和風(fēng)險：抵押（必須將住房價值全額用于抵押）、質(zhì)押、保證、房屋保險（保險單交貸款人保管）。 貸款期限和利率：最長不得超過 20年。利率規(guī)定： 1年內(nèi)一次還本付息； 1年以上按月還款付息。 借款合同的變更和終止：雙方協(xié)商同意，簽訂變更協(xié)議。死亡、失蹤、喪失能力，由合法繼承人繼續(xù)履行。保證人喪失擔(dān)保能力或分立合并的，變更擔(dān)保人，重新辦理擔(dān)保手續(xù)。出質(zhì)人按規(guī)定償還全部借款本息，質(zhì)物交還出質(zhì)人，借款 合同終止。 三、經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款 概念：指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款。 條件：獨立法人資格，取得建筑部門資質(zhì)證明的開發(fā)企業(yè)；自建的借款人為有承擔(dān)風(fēng)險能力的法人或授權(quán)的分支機構(gòu)。借款人應(yīng)具備條件：（ 1）在貸款行開立銀行賬戶；（ 2）管理制度健全，財務(wù)狀況良好；（ 3）信用良好，具備還貸能力；（ 4）落實保證單位或合法抵押物、質(zhì)物；（ 5）項目列入國家建設(shè)計劃，劃撥取得土地，能進行實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)；（ 6）取得四證 P17；（ 7）基礎(chǔ)、公共設(shè)施及時配套；（ 8）投入的自有資金 不低于一定比例；（ 9）項目適應(yīng)市場需求；（ 10）其他條件。 貸款期限（最長 3年）和利率（同檔次法定利率執(zhí)行） 貸款程序：申請；貸款人 15日完成評估工作；簽訂借款合同， 5日內(nèi)辦理手續(xù) 擔(dān)保和保險：以在建工程抵押的，借款人投入自有投資達到項目總投資的 30%以上。 貸款管理：商業(yè)銀行分支機構(gòu)逐級上報審批。借款人應(yīng)提前 1個月向貸款人書面申請展期，保證、抵押等出具書面同意證明，辦理延期抵押登記。 第二節(jié) 住房公積金 一、住房公積金的概念 ：指國家、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及 其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。 2020《住房公積金條例》 二、住房公積金管理機構(gòu)及其職責(zé) 住房公積金管理委員會設(shè)置及職責(zé) （ 1）設(shè)置：省級政府所在地市以及其他設(shè)區(qū)的市應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構(gòu)。政府及專家占 1/3，工會和職工代表占 1/3，單位代表占 1/3。主任由社會公信力的人士擔(dān)任。 （ 2）職責(zé)：制定調(diào)整具體管理措施；擬訂公積金繳存比例；確定公積金的最高貸款額度；審批公積金歸集和使用計劃；審批公積金增值收益分配方案；審批公積 金歸集使用計劃執(zhí)行情況的報告。 住房公積金管理中心的設(shè)置及職責(zé) （ 1）省級政府所在地市以及其他設(shè)區(qū)的市應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房公積金管理中心，是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位。可以在縣級市設(shè)立分支機構(gòu)。 （ 2）職責(zé)：編制執(zhí)行公積金歸集和使用計劃；記載公積金的繳存、提取、使用等情況；負責(zé)公積金核算；審批公積金的提取和使用；負責(zé)公積金的保值和歸還；編制公積金使用歸集執(zhí)行情況的報告；其他。 三、住房公積金的繳存 住房公積金專戶和賬戶的設(shè)立及繳存登記： （ 1）住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)在受委托銀行設(shè)立住房 公積金專戶。每個職工只能有一具住房公積金賬戶。 （ 2）單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立、撤銷、新增職工之日起 30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記。 住房公積金繳存額度及繳存比例：職工和單位月繳存額為上一年度月平均工資乘以繳存比例（不得低于 5%）。公積金的列支：機關(guān)在預(yù)算；事業(yè)單位在預(yù)算或費用；企業(yè)在成本中列支。 四、住房公積金的提取和使用 住房公積金的提?。孩刨徺I、建造、翻建、大修自住住房。⑵離休、退休的。⑶完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的。⑷出境定居的。⑸償還購房貸款本息的。⑹房租超出家庭工資 收入的規(guī)定比例的。 住房公積金可以繼承，無人繼承的納入住房公積金增值收益。 住房公積金貸款：購買、建造、翻建、大修自住住房。管理中心 15日內(nèi)作出決定。貸款必須提供擔(dān)保。 住房公積金的使用：經(jīng)管理委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債，但不得向他人提供擔(dān)保。住房公積金管理中心的管理費用從增值收益中撥付。 五、住房公積金的管理監(jiān)督 財政部門：編制計劃時征詢意見；審批報告時參與；對管理中心的預(yù)算和決算審核；每年審查公布管理中心的財務(wù)報告；建議審計部門對管理中心審計監(jiān)督。 住房公積金管理中心和職工 ：有權(quán)督促單位履行繳存、變更和注銷登記；賬戶的設(shè)立轉(zhuǎn)移或封存；足額繳存。對存儲余額有異議的，申請受委托銀行復(fù)核，還有異議的，申請管理中心在 5日內(nèi)重新復(fù)核。 第十章 房地產(chǎn)稅收法律制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述 一、房地產(chǎn)稅收的概念 ：狹義的指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。包括：城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，房產(chǎn)稅，契稅和土地增值稅。 二、房地產(chǎn)稅收征收應(yīng)注意的問題 ： 稅收中性與稅收調(diào)節(jié)相結(jié)合。 稅收效益：保護稅本，培育稅源；稅率設(shè)計要適當(dāng)；提高資源配 置的效益。 合理兼顧國家、集體、個人三方面利益。 三、稅收征收管理制度 ： 稅務(wù)管理：⑴稅務(wù)登記；⑵賬簿、憑證管理；⑶納稅申報。 稅款征收：⑴納稅擔(dān)保；⑵稅收保全；⑶強制執(zhí)行。 稅務(wù)檢查。 第二節(jié) 幾種具體的房地產(chǎn)稅 一、土地增值稅 概念：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。 1