【正文】 面積大于合同約定面積的，面積誤差在 3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)價(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差超過(guò) 3%部分的房款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以?xún)?nèi)的部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò) 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 ? 買(mǎi)受人對(duì)預(yù)售合同權(quán)利的處分權(quán) ? 有以下幾種類(lèi)型： ? （ 1）預(yù)售合同權(quán)利的再轉(zhuǎn)讓 ? 又稱(chēng)為炒樓花，是指在商品房預(yù)售合同簽訂之后，預(yù)購(gòu)人將未竣工的預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)轉(zhuǎn)讓和債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。債務(wù)轉(zhuǎn)讓是可以的。 ? （ 2）用預(yù)售的商品房設(shè)定擔(dān)保 第三節(jié) 商品房出售 ? 一、商品房出售的概述 ? 商品房買(mǎi)賣(mài)的含義 ? 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、建成以后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。自己建造、委托單位建造或參加統(tǒng)建且為自己使用的住宅和其他建筑物，不屬于商品房范圍。 ? 商品房買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成的符合法律規(guī)定條件的商品房向社會(huì)公眾出售，社會(huì)公眾購(gòu)買(mǎi)商品房的行為。開(kāi)始時(shí)有內(nèi)銷(xiāo)和外銷(xiāo)之分，后漸漸統(tǒng)一。 ? 商品房出售的條件 ? （ 1）銷(xiāo)售單位必須具有獨(dú)立的法人資格、取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)核發(fā)的資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。委托中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托中介權(quán)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。（ 2）已經(jīng)合法取得土地使用權(quán)并依法繳納了全部土地出讓金；（ 3）商品房工程竣工；（ 4）經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收合格，取得驗(yàn)收合格證書(shū)；（ 5）經(jīng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋和土地使用面積測(cè)定；（ 6）屬于住宅商品房的，須經(jīng)住宅建設(shè)管理部門(mén)審核，取得《住宅交付使用許可證》；（ 7）出售房產(chǎn)已到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。核心條件為取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。 ? 商品房買(mǎi)賣(mài)的程序 ? 一般經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)程序：第一，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同；第二，雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同和合法身份證明等文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)；第三，雙方交納各種稅費(fèi)；第四，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 ? 二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的問(wèn)題 ? 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立及生效時(shí)間 ? 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立，合同各方達(dá)成一致的意思表示，合同即成立。生效：一般情況下合同成立時(shí)即生效 ,但附生效條件或生效期限的合同在生效條件或期限具備時(shí)生效 .。不能將商品房登記作為判斷合同效力的依據(jù)。 ? 一房多賣(mài)的問(wèn)題 第四節(jié) 房屋租賃 ? 一、房屋租賃的概念、范圍 ? 房屋租賃是指房屋所有人或管理人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 ? 范圍：按《城市房屋租賃管理辦法》，以下房屋禁止出租。 未依法取得的有權(quán)證的； 司法機(jī)關(guān)和行政依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 屬于違章建筑的； 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押、未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 不符合公安、環(huán)保和衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的。第 7是否合理值得探討，房屋租賃純屬民事法律關(guān)系，應(yīng)由民事法律加以規(guī)范。 ? 二、房屋租賃合同 ? 一般而言，房屋租賃合同包含以下條款： ? 當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)、住所；房屋座落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施狀況；房屋用途；房屋交付日期；租賃期限；租金數(shù)額、支付方式和期限；房屋使用和維修責(zé)任；房屋返還時(shí)的狀態(tài)；轉(zhuǎn)租的約定；租賃合同變更和解除的約定；違約責(zé)任；爭(zhēng)議解決方式；當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。 ? 三、房屋租賃的基本法律問(wèn)題 ? 關(guān)于房屋租賃期限 ? 分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃即雙方約定期限的租賃，但依合同法 214條之規(guī)定，租賃期限不得超過(guò) 20年，超過(guò)部分無(wú)效，租賃期限屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂，但續(xù)訂的期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò) 20年。 ? 不定期租賃：未約定租賃期限的；租賃期限在 6個(gè)月以上未采用書(shū)面形式的；租賃期滿(mǎn)承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未持異議的，此時(shí)租賃期限也為不定期。不定期租賃，任何一方可以解除合同，但應(yīng)提前通知對(duì)方。 ? 關(guān)于房屋租賃登記問(wèn)題 ? 《城市房地產(chǎn)管理法》第 53條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。《城市房屋租賃管理辦法》中也有類(lèi)似的規(guī)定。可見(jiàn)我國(guó)法律規(guī)定房地產(chǎn)租賃備案制度，但對(duì)其性質(zhì)有不同的看法，有以下幾種觀(guān)點(diǎn) （ 1）登記備案是房屋租賃合同成立的條件；（ 2）生效要件；（ 3）對(duì)抗第三人要件；（ 4）登記備案對(duì)合同的成立和生效不發(fā)生影響，登記僅是備案制度，是出于行業(yè)管理之需要，對(duì)城市社會(huì)治安綜合治理有一定的幫助，但對(duì)租賃合同之效力無(wú)影響。 ? 登記是公示的方式，僅發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合有適用的必要，債權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)不需要公示，承租權(quán)雖然有一定的物權(quán)性，但總體來(lái)講仍是債權(quán)。對(duì)抗第三人并非登記產(chǎn)生的效力，而是不動(dòng)產(chǎn)承租權(quán)固有的效力，如買(mǎi)賣(mài)不破租賃；先設(shè)立的租賃權(quán)能對(duì)抗抵押權(quán)；實(shí)際占有的房屋承租人對(duì)抗未占有的房屋承租人等。 ? 關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的問(wèn)題 ? 合同法第 224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 ? （ 1）轉(zhuǎn)租合同的效力 ? 合法轉(zhuǎn)租：經(jīng)出租人出意的轉(zhuǎn)租，兩個(gè)租賃合同都有效。 ? 非法轉(zhuǎn)租：承租人和次承租人訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力，觀(guān)點(diǎn)不一。第一無(wú)效說(shuō)，承租人獲得的租金差價(jià)作為不當(dāng)?shù)美颠€給出租人。第二效力未定說(shuō)，按合同法第 51條無(wú)效合同之規(guī)定處理。第三有效說(shuō)，轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得對(duì)租賃物使用、收益的，次承租人可以向其主張違約責(zé)任。就出租人與承租人之間的關(guān)系而言，承租人擅自轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除租賃合同，并追究承租人的違約責(zé)任。就出租人與次承租人而言，次承租人租賃權(quán)不得對(duì)抗出租人。 ? 擅自轉(zhuǎn)租，次承租人是否有撤銷(xiāo)權(quán)。 擅 ? （ 2）擅自轉(zhuǎn)租收益之性質(zhì) ? 有以下幾種觀(guān)點(diǎn)： ? 第一，《城市房地產(chǎn)管理辦法》第 32條規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所得，并處以罰款。第二，擅自轉(zhuǎn)租全部收益屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)返還給出租人。第三，轉(zhuǎn)租收益差價(jià)部分作為不當(dāng)?shù)美颠€給出租人。以上都是建立在轉(zhuǎn)租無(wú)效的基礎(chǔ)之上的。如果認(rèn)為轉(zhuǎn)租行為有效，應(yīng)如何處理租金差價(jià)？可以參考作為違約給出租方造成的損失予以賠償。 ? （ 3）買(mǎi)賣(mài)不破租賃和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ? 買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則同樣適用于房屋轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合。在次承租人購(gòu)買(mǎi)了出租人出售的房屋后，次承租人是否需將轉(zhuǎn)租租金的差價(jià)部分支付給承租人呢？對(duì)此值得探討。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)民則規(guī)定應(yīng)提前三個(gè)月，合同法規(guī)定合理期限，應(yīng)優(yōu)先適用合同法。當(dāng)承租人和次承租人都愿意優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)時(shí)，次承租人應(yīng)優(yōu)先，因?yàn)榇纬凶馊苏加性撟赓U物，且和承租人相比為較弱者。約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否有效，應(yīng)有效，但不得對(duì)抗善意第三人。 ? （ 3）租賃房屋之添附 ? 合同法第 223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人出意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。 ? 第一，非法添附。事后協(xié)商，協(xié)商不成按侵權(quán)對(duì)待，出租人可以要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀或賠償損失的侵權(quán)責(zé)任。 ? 第二，合法添附。對(duì)添附物的歸屬有約定的，按約定，沒(méi)有約定的，能夠拆除的又不影響其價(jià)值的，可以拆除，不能拆除或拆除會(huì)影響其價(jià)值的，添附物可以歸出租人所有，而由出租人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。 ? （ 4）房屋出租和抵押的關(guān)系 ? 分為先出租后抵押和先抵押后出租的兩種情形處理。 第五節(jié) 房屋抵押 ? 一、房地產(chǎn)按揭 ? 概念 ? 是指購(gòu)房者向銀行貸款來(lái)支付房款，并就所購(gòu)房屋為貸款設(shè)定擔(dān)保的行為。該制度由香港傳入內(nèi)地，但在內(nèi)地不是法律術(shù)語(yǔ)，實(shí)務(wù)中則用“個(gè)人住房抵押貸款”來(lái)代替按揭。分為現(xiàn)房按揭和樓花按揭，現(xiàn)房按揭和一般的抵押關(guān)系沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別。 ? 樓花按揭 ? （ 1）概念 ? 是指由購(gòu)房人依約向開(kāi)發(fā)商支付部分房款，其余房款以銀行貸款墊付，同時(shí)購(gòu)房人就在建的房屋設(shè)定擔(dān)保，并于房屋建成后在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)而代原擔(dān)保的融資購(gòu)房方式。 樓花按揭分兩個(gè)階段，在第一階段，由購(gòu)房人在付清首付后，持《商品房預(yù)售合同》與銀行辦理按揭貸款手續(xù)，以該款項(xiàng)墊付剩余房款，其后，購(gòu)房人在《商品房預(yù)售合同》上背書(shū)設(shè)定擔(dān)保并將該背書(shū)事項(xiàng)于房管部門(mén)備案，然后將合同之影印件交由貸款銀行保有。在第二階段，房屋竣工后，由開(kāi)發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，以便購(gòu)房人取得“兩證”，并與銀行辦理房屋抵押手續(xù)。 就法律關(guān)系而言，樓花按揭存在三個(gè)主體，三種法律關(guān)系。房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系、借款法律關(guān)系、擔(dān)保法律關(guān)系。 （ 2）按揭貸款的性質(zhì) 有質(zhì)押說(shuō)、抵押說(shuō)、獨(dú)立擔(dān)保說(shuō)等學(xué)說(shuō)。 實(shí)踐中銀行為了充分保護(hù)自己的權(quán)利，還采取一些措施： 要求開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的貸款承提第三人保證責(zé)任；要求購(gòu)房人為房屋投意外毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)保，以貸款銀行為第一保險(xiǎn)受益人，向銀行指定的保險(xiǎn)公司投保；要求開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人無(wú)力償還本息時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)人回購(gòu)房屋，并以回購(gòu)款向銀行還本付息。 ? 二、房地產(chǎn)抵押 ? 房地產(chǎn)抵押的概念 ? 房地產(chǎn)抵押的特征 ? 從屬性、不可分割性、價(jià)值支配性、物上代位性、 ? 優(yōu)先受償性。 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 ? 債權(quán)合同（抵押合同） +登記 ? 《擔(dān)保法》第 41條規(guī)定：依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的抵押合同從抵押合同登記之日起生效。該規(guī)定有不合理之處?！段餀?quán)法》第 187條：依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。 188條，不需要辦理抵押登記的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 ? 有學(xué)者認(rèn)為：抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)自登記申請(qǐng)之日生效。 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力范圍 ? （ 1）擔(dān)保的債權(quán)范圍 ? 首先按雙方當(dāng)事人約定，沒(méi)有約定或約定不明確的抵押擔(dān)保范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。 ? （ 2）抵押物的范圍 ? 房地產(chǎn)自身、附屬物（有條件）、孳息（有條件） ? 對(duì)于登記后新增房屋，不屬于抵押物的范圍，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)一起拍賣(mài)，抵押權(quán)人對(duì)該新增房屋的價(jià)值沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 ? 有關(guān)房地產(chǎn)抵押的疑難問(wèn)題 ? （ 1）法定房地產(chǎn)抵押 ? 相對(duì)于意定抵押而言，屬于特殊抵押，許多國(guó)家法律有明文。我國(guó)合同法第 286條有相應(yīng)規(guī)定。 ? 合同法第 286條：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。 ? ① 性質(zhì)：有法定抵押權(quán)說(shuō)、優(yōu)先權(quán)說(shuō)、留置權(quán)說(shuō) ? ② 成立及優(yōu)先效力：不須登記。至于優(yōu)先效力有法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先說(shuō)、意定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先說(shuō)、成立先后次序說(shuō)、同一順序說(shuō)。 ? ③ 制度價(jià)值：主要保護(hù)弱者利益，維護(hù)公平、正義。 ? ④ 我國(guó)法律規(guī)定：不需要登記，優(yōu)于意定抵押權(quán)和其他債權(quán)；消費(fèi)者交付全部或大部分房款的，該權(quán)利不得對(duì)抗買(mǎi)房人；優(yōu)先受償部分包括工人報(bào)酬、材料款等實(shí)際支付費(fèi)用，不包括發(fā)包人違約造成的損失；除斥期間為 6個(gè)月，自竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。 ? （ 2）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式問(wèn)題 ? （ 3）房地產(chǎn)抵押權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)期限關(guān)系問(wèn)題 ? （ 4）房地產(chǎn)重復(fù)抵押?jiǎn)栴} ? 新物權(quán)法沒(méi)有禁止重復(fù)抵押的規(guī)定 ? （ 5）房地產(chǎn)抵押期限和抵押權(quán)行使的除斥期間問(wèn)題 演講完畢，謝謝觀(guān)看！