【正文】 面積大于合同約定面積的，面積誤差在 3%以內(nèi)部分的房價價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差超過 3%部分的房款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)的部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 ? 買受人對預售合同權(quán)利的處分權(quán) ? 有以下幾種類型： ? （ 1）預售合同權(quán)利的再轉(zhuǎn)讓 ? 又稱為炒樓花，是指在商品房預售合同簽訂之后，預購人將未竣工的預售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務轉(zhuǎn)讓和債權(quán)債務的概括轉(zhuǎn)讓。債務轉(zhuǎn)讓是可以的。 ? （ 2）用預售的商品房設定擔保 第三節(jié) 商品房出售 ? 一、商品房出售的概述 ? 商品房買賣的含義 ? 是指房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、建成以后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。自己建造、委托單位建造或參加統(tǒng)建且為自己使用的住宅和其他建筑物，不屬于商品房范圍。 ? 商品房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將建成的符合法律規(guī)定條件的商品房向社會公眾出售，社會公眾購買商品房的行為。開始時有內(nèi)銷和外銷之分，后漸漸統(tǒng)一。 ? 商品房出售的條件 ? （ 1）銷售單位必須具有獨立的法人資格、取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。委托中介機構(gòu)銷售商品房的，受托中介權(quán)構(gòu)必須取得相應的資格。（ 2）已經(jīng)合法取得土地使用權(quán)并依法繳納了全部土地出讓金；（ 3）商品房工程竣工；（ 4）經(jīng)建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格，取得驗收合格證書；（ 5）經(jīng)測繪機構(gòu)對房屋和土地使用面積測定；（ 6）屬于住宅商品房的，須經(jīng)住宅建設管理部門審核，取得《住宅交付使用許可證》；（ 7）出售房產(chǎn)已到房地產(chǎn)登記部門辦理新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。核心條件為取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。 ? 商品房買賣的程序 ? 一般經(jīng)過以下幾個程序：第一，訂立商品房買賣書面合同；第二，雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、買賣合同和合法身份證明等文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門申報買賣價格，申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；第三，雙方交納各種稅費；第四，辦理過戶手續(xù)。 ? 二、商品房買賣合同中的問題 ? 商品房買賣合同的成立及生效時間 ? 商品房買賣合同的成立，合同各方達成一致的意思表示，合同即成立。生效：一般情況下合同成立時即生效 ,但附生效條件或生效期限的合同在生效條件或期限具備時生效 .。不能將商品房登記作為判斷合同效力的依據(jù)。 ? 一房多賣的問題 第四節(jié) 房屋租賃 ? 一、房屋租賃的概念、范圍 ? 房屋租賃是指房屋所有人或管理人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 ? 范圍：按《城市房屋租賃管理辦法》，以下房屋禁止出租。 未依法取得的有權(quán)證的； 司法機關和行政依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 權(quán)屬有爭議的； 屬于違章建筑的； 不符合安全標準的；已抵押、未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 不符合公安、環(huán)保和衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。第 7是否合理值得探討，房屋租賃純屬民事法律關系，應由民事法律加以規(guī)范。 ? 二、房屋租賃合同 ? 一般而言，房屋租賃合同包含以下條款： ? 當事人姓名或者名稱、住所；房屋座落地點、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設施狀況；房屋用途；房屋交付日期；租賃期限；租金數(shù)額、支付方式和期限；房屋使用和維修責任；房屋返還時的狀態(tài)；轉(zhuǎn)租的約定；租賃合同變更和解除的約定；違約責任；爭議解決方式；當事人約定的其他內(nèi)容。 ? 三、房屋租賃的基本法律問題 ? 關于房屋租賃期限 ? 分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃即雙方約定期限的租賃，但依合同法 214條之規(guī)定，租賃期限不得超過 20年，超過部分無效，租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂，但續(xù)訂的期限自續(xù)訂之日起不得超過 20年。 ? 不定期租賃：未約定租賃期限的；租賃期限在 6個月以上未采用書面形式的；租賃期滿承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未持異議的，此時租賃期限也為不定期。不定期租賃，任何一方可以解除合同，但應提前通知對方。 ? 關于房屋租賃登記問題 ? 《城市房地產(chǎn)管理法》第 53條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》中也有類似的規(guī)定?？梢娢覈梢?guī)定房地產(chǎn)租賃備案制度，但對其性質(zhì)有不同的看法，有以下幾種觀點 （ 1）登記備案是房屋租賃合同成立的條件；（ 2）生效要件；（ 3）對抗第三人要件；（ 4）登記備案對合同的成立和生效不發(fā)生影響，登記僅是備案制度，是出于行業(yè)管理之需要，對城市社會治安綜合治理有一定的幫助，但對租賃合同之效力無影響。 ? 登記是公示的方式，僅發(fā)生物權(quán)變動的場合有適用的必要，債權(quán)的設立和變動不需要公示，承租權(quán)雖然有一定的物權(quán)性，但總體來講仍是債權(quán)。對抗第三人并非登記產(chǎn)生的效力，而是不動產(chǎn)承租權(quán)固有的效力，如買賣不破租賃；先設立的租賃權(quán)能對抗抵押權(quán)；實際占有的房屋承租人對抗未占有的房屋承租人等。 ? 關于房屋轉(zhuǎn)租的問題 ? 合同法第 224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 ? （ 1）轉(zhuǎn)租合同的效力 ? 合法轉(zhuǎn)租：經(jīng)出租人出意的轉(zhuǎn)租，兩個租賃合同都有效。 ? 非法轉(zhuǎn)租：承租人和次承租人訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力，觀點不一。第一無效說，承租人獲得的租金差價作為不當?shù)美颠€給出租人。第二效力未定說，按合同法第 51條無效合同之規(guī)定處理。第三有效說，轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得對租賃物使用、收益的，次承租人可以向其主張違約責任。就出租人與承租人之間的關系而言，承租人擅自轉(zhuǎn)租為嚴重的違約行為，出租人有權(quán)解除租賃合同，并追究承租人的違約責任。就出租人與次承租人而言，次承租人租賃權(quán)不得對抗出租人。 ? 擅自轉(zhuǎn)租，次承租人是否有撤銷權(quán)。 擅 ? （ 2）擅自轉(zhuǎn)租收益之性質(zhì) ? 有以下幾種觀點： ? 第一，《城市房地產(chǎn)管理辦法》第 32條規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租行為無效，沒收其非法所得，并處以罰款。第二，擅自轉(zhuǎn)租全部收益屬于不當?shù)美?，應返還給出租人。第三，轉(zhuǎn)租收益差價部分作為不當?shù)美颠€給出租人。以上都是建立在轉(zhuǎn)租無效的基礎之上的。如果認為轉(zhuǎn)租行為有效，應如何處理租金差價？可以參考作為違約給出租方造成的損失予以賠償。 ? （ 3）買賣不破租賃和優(yōu)先購買權(quán) ? 買賣不破租賃規(guī)則同樣適用于房屋轉(zhuǎn)租的場合。在次承租人購買了出租人出售的房屋后，次承租人是否需將轉(zhuǎn)租租金的差價部分支付給承租人呢？對此值得探討。優(yōu)先購買權(quán)民則規(guī)定應提前三個月，合同法規(guī)定合理期限，應優(yōu)先適用合同法。當承租人和次承租人都愿意優(yōu)先購買時，次承租人應優(yōu)先，因為次承租人占有該租賃物，且和承租人相比為較弱者。約定優(yōu)先購買權(quán)是否有效，應有效，但不得對抗善意第三人。 ? （ 3）租賃房屋之添附 ? 合同法第 223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人出意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。 ? 第一，非法添附。事后協(xié)商，協(xié)商不成按侵權(quán)對待，出租人可以要求承租人承擔恢復原狀或賠償損失的侵權(quán)責任。 ? 第二，合法添附。對添附物的歸屬有約定的，按約定，沒有約定的，能夠拆除的又不影響其價值的，可以拆除，不能拆除或拆除會影響其價值的，添附物可以歸出租人所有，而由出租人給予適當?shù)难a償。 ? （ 4）房屋出租和抵押的關系 ? 分為先出租后抵押和先抵押后出租的兩種情形處理。 第五節(jié) 房屋抵押 ? 一、房地產(chǎn)按揭 ? 概念 ? 是指購房者向銀行貸款來支付房款，并就所購房屋為貸款設定擔保的行為。該制度由香港傳入內(nèi)地，但在內(nèi)地不是法律術語，實務中則用“個人住房抵押貸款”來代替按揭。分為現(xiàn)房按揭和樓花按揭，現(xiàn)房按揭和一般的抵押關系沒有什么本質(zhì)區(qū)別。 ? 樓花按揭 ? （ 1）概念 ? 是指由購房人依約向開發(fā)商支付部分房款，其余房款以銀行貸款墊付，同時購房人就在建的房屋設定擔保，并于房屋建成后在該房屋上設定抵押權(quán)而代原擔保的融資購房方式。 樓花按揭分兩個階段，在第一階段，由購房人在付清首付后，持《商品房預售合同》與銀行辦理按揭貸款手續(xù)，以該款項墊付剩余房款，其后，購房人在《商品房預售合同》上背書設定擔保并將該背書事項于房管部門備案，然后將合同之影印件交由貸款銀行保有。在第二階段，房屋竣工后，由開發(fā)商協(xié)助購房人去當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以便購房人取得“兩證”，并與銀行辦理房屋抵押手續(xù)。 就法律關系而言，樓花按揭存在三個主體，三種法律關系。房屋買賣關系、借款法律關系、擔保法律關系。 （ 2）按揭貸款的性質(zhì) 有質(zhì)押說、抵押說、獨立擔保說等學說。 實踐中銀行為了充分保護自己的權(quán)利，還采取一些措施： 要求開發(fā)商對購房人的貸款承提第三人保證責任；要求購房人為房屋投意外毀損、滅失風險保，以貸款銀行為第一保險受益人，向銀行指定的保險公司投保；要求開發(fā)商在購房人無力償還本息時，開發(fā)商向購人回購房屋，并以回購款向銀行還本付息。 ? 二、房地產(chǎn)抵押 ? 房地產(chǎn)抵押的概念 ? 房地產(chǎn)抵押的特征 ? 從屬性、不可分割性、價值支配性、物上代位性、 ? 優(yōu)先受償性。 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設定 ? 債權(quán)合同（抵押合同） +登記 ? 《擔保法》第 41條規(guī)定：依法應當辦理抵押物登記的抵押合同從抵押合同登記之日起生效。該規(guī)定有不合理之處?！段餀?quán)法》第 187條：依法應當辦理抵押物登記的，抵押權(quán)自登記時設立。 188條，不需要辦理抵押登記的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ? 有學者認為：抵押權(quán)應當自登記申請之日生效。 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力范圍 ? （ 1）擔保的債權(quán)范圍 ? 首先按雙方當事人約定，沒有約定或約定不明確的抵押擔保范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。 ? （ 2）抵押物的范圍 ? 房地產(chǎn)自身、附屬物（有條件）、孳息（有條件） ? 對于登記后新增房屋，不屬于抵押物的范圍，但實現(xiàn)抵押權(quán)時應一起拍賣，抵押權(quán)人對該新增房屋的價值沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 ? 有關房地產(chǎn)抵押的疑難問題 ? （ 1）法定房地產(chǎn)抵押 ? 相對于意定抵押而言，屬于特殊抵押，許多國家法律有明文。我國合同法第 286條有相應規(guī)定。 ? 合同法第 286條：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。 ? ① 性質(zhì)：有法定抵押權(quán)說、優(yōu)先權(quán)說、留置權(quán)說 ? ② 成立及優(yōu)先效力：不須登記。至于優(yōu)先效力有法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先說、意定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先說、成立先后次序說、同一順序說。 ? ③ 制度價值：主要保護弱者利益，維護公平、正義。 ? ④ 我國法律規(guī)定：不需要登記，優(yōu)于意定抵押權(quán)和其他債權(quán)；消費者交付全部或大部分房款的，該權(quán)利不得對抗買房人；優(yōu)先受償部分包括工人報酬、材料款等實際支付費用，不包括發(fā)包人違約造成的損失；除斥期間為 6個月，自竣工之日或建設工程合同約定的竣工之日起計算。 ? （ 2）抵押權(quán)實現(xiàn)的方式問題 ? （ 3）房地產(chǎn)抵押權(quán)與建設用地使用權(quán)期限關系問題 ? （ 4）房地產(chǎn)重復抵押問題 ? 新物權(quán)法沒有禁止重復抵押的規(guī)定 ? （ 5）房地產(chǎn)抵押期限和抵押權(quán)行使的除斥期間問題 演講完畢，謝謝觀看！