【正文】 1。 稅務檢查。 三、稅收征收管理制度 ： 稅務管理：⑴稅務登記；⑵賬簿、憑證管理；⑶納稅申報。 稅收效益：保護稅本，培育稅源；稅率設計要適當；提高資源配 置的效益。包括：城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅，房產(chǎn)稅，契稅和土地增值稅。對存儲余額有異議的，申請受委托銀行復核，還有異議的，申請管理中心在 5日內重新復核。 五、住房公積金的管理監(jiān)督 財政部門：編制計劃時征詢意見；審批報告時參與；對管理中心的預算和決算審核；每年審查公布管理中心的財務報告；建議審計部門對管理中心審計監(jiān)督。 住房公積金的使用：經(jīng)管理委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債，但不得向他人提供擔保。管理中心 15日內作出決定。 住房公積金可以繼承，無人繼承的納入住房公積金增值收益。⑸償還購房貸款本息的。⑶完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的。 四、住房公積金的提取和使用 住房公積金的提?。孩刨徺I、建造、翻建、大修自住住房。 住房公積金繳存額度及繳存比例：職工和單位月繳存額為上一年度月平均工資乘以繳存比例（不得低于 5%）。每個職工只能有一具住房公積金賬戶。 （ 2）職責：編制執(zhí)行公積金歸集和使用計劃；記載公積金的繳存、提取、使用等情況；負責公積金核算；審批公積金的提取和使用；負責公積金的保值和歸還；編制公積金使用歸集執(zhí)行情況的報告；其他。 住房公積金管理中心的設置及職責 （ 1）省級政府所在地市以及其他設區(qū)的市應當設立住房公積金管理中心，是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位。主任由社會公信力的人士擔任。 2020《住房公積金條例》 二、住房公積金管理機構及其職責 住房公積金管理委員會設置及職責 （ 1）設置：省級政府所在地市以及其他設區(qū)的市應當設立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構。借款人應提前 1個月向貸款人書面申請展期，保證、抵押等出具書面同意證明，辦理延期抵押登記。 貸款期限（最長 3年）和利率（同檔次法定利率執(zhí)行） 貸款程序：申請；貸款人 15日完成評估工作；簽訂借款合同， 5日內辦理手續(xù) 擔保和保險：以在建工程抵押的，借款人投入自有投資達到項目總投資的 30%以上。 條件：獨立法人資格，取得建筑部門資質證明的開發(fā)企業(yè)；自建的借款人為有承擔風險能力的法人或授權的分支機構。出質人按規(guī)定償還全部借款本息，質物交還出質人，借款 合同終止。死亡、失蹤、喪失能力，由合法繼承人繼續(xù)履行。利率規(guī)定： 1年內一次還本付息； 1年以上按月還款付息。 擔保和風險：抵押（必須將住房價值全額用于抵押）、質押、保證、房屋保險（保險單交貸款人保管）。 條件：⑴具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；⑵有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；⑶具有購買住房的合同或協(xié)議；⑷首付款不得低于個人應付的 30%；⑸有貸款人認可的資產(chǎn)作為 抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；⑹其他條件。 二、個人住房貸款 個人住房貸款的概念：指貸款人向借款人發(fā)放用于購買自用普通住房的貸款。 改進住房金融服務：完善貸款審批程序。多層主體結構封頂，高層住宅完成總投資的 2/3。貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資的 30%，開發(fā)項目必須具備四證：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》。 物業(yè)公司不需要親自處理所有事務，可以將部分工作交付符合法律和合 同規(guī)定的第三方處理 物業(yè)管理服務合同一旦簽訂，不能像一般委托合同那樣隨時解除。 二、物業(yè)管理服務合同的法律性質 ：不屬于委托性合同，而是一種新型合同。一級參加全國；二級參加全國 30萬平米的物業(yè)管理項目投標；三級企業(yè)只參加本省區(qū)域 15萬平米以下物業(yè)管理項目的投標議標。業(yè)主委員會有權指定專業(yè)審計機構對其進行審計。⑺可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。⑸有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。⑶收取管理費。 三、物業(yè)管理服務企業(yè)的權利和義務 物業(yè)管理服務企業(yè)的權利：⑴根據(jù)有關法規(guī)并結合物業(yè)實際情況制定管理辦法。 登記、備案 。分為專營和兼營兩種。 公示：向物業(yè)買受人 明示；向物業(yè)買受人解釋業(yè)主臨時公約的具體內容， 三、前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘 ：招標；投票人少于 3人或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣級部門批準可以協(xié)議方式。 二、業(yè)主臨時公約的制定 建設單位應當制定業(yè)主臨時公約，規(guī)定應當在銷售物業(yè)之前制定。選舉之日起 30內向房地產(chǎn)行政主管部門備案。 三、業(yè)主委員會 業(yè)主委員會的法律地位：是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，從屬于業(yè)主大會的法律性質。 業(yè)主大會的職責：（ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；（ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（ 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實話；（ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共部部位和共用設施設備的使 用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（ 6）其他。 二、業(yè)主大會 業(yè)主大會的組成：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主的權利：⑴按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企 業(yè)提供的服務；⑵提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；⑶提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；⑷參加業(yè)主大會會議，行使投票權；⑸選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權；⑹監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑺監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；⑻對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；⑼監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；⑽其他權利。 委托的特約服務：滿足個別需求的。 三、物業(yè)管理的內容 常規(guī)性的公共服務：⑴房屋建筑主體的管理；⑵物 業(yè)公共設施、設備的管理；⑶公共環(huán)境衛(wèi)生的管理；⑷綠化管理；⑸保安管理；⑹消防管理；⑺車輛道路管理；⑻公眾代辦性質的服務；⑼物業(yè)管理維修基金的管理；⑽做好管理費用的核收和使用管理；⑾協(xié)助政府進行社會管理。 第八章 物業(yè)管理法律問題 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理的概念 ：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 四、出售收入的歸屬 以成本價購買、產(chǎn)權歸個人所有的房屋出售后，其收入按照規(guī)定交納有關稅費和土地收益后歸職工個人所有。 禁止出售的條件：（ 1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買沒有按照規(guī)定補足房價款的；（ 2）住房面積超標，或違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或補足房價款及裝修費用的；（ 3）處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公 告范圍內的；（ 4）產(chǎn)權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（ 5）已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；（ 6）上市出售后形成新的住房困難的；（ 7）擅自改變房屋使用性質的；（ 8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。（ 3）已制定了上市出售的具體實施辦法。 第四節(jié) 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售 一、出售的意義 ： 搞活市場，擴大住房有效需求，推動住房消費； 促進存量住房資源的合理使用，滿足不同層次居民的住房要求； 有利于帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展和繁榮 二、出售的條件 滿足以下出售的條件的縣市可以開放該交易市場：（ 1）已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進行了普查，并對申報人在住房制度改革中的違法、違紀行為進行了處理。 二、公房出售的 特點 ： 對象是家庭； 售價為成本價或標準價； 購買者享受優(yōu)惠政策。 以成本價購買的住房， 5年后在補交土地使用權出讓金和土地收益后，售房收入歸個人所有。 關于住房分配貨幣化：建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次新的住房供應體系，增強個人的購房能力。 （ 5）付款方式：首期付款不得低于實際售價的 30%，分期付款的期限不得超過 10年。 （ 3）售房價格：標準價：建筑本身造價；征地和拆遷補償費。 關于出售僅有住房 （ 1）不宜出售的：①未經(jīng)確認產(chǎn)權的；②兩戶以上共用廚房、廁所的；③列入拆遷改造計劃的；④與政府機關大樓無法分割的；⑤營業(yè)、辦公、生產(chǎn)和住房混合的；⑥被沒收、代管或經(jīng)租的；⑦平房及經(jīng)產(chǎn)權單位確認不能出售的。 關于建立住房公積金制度： 1994年推行。 三、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內容 住房建設投資變成國家、集體、個人合理負擔； 各單位管理、建設、維修住房的體制變?yōu)樯鐣瘜I(yè)化的體制； 住房實物分配轉變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式； 建立經(jīng)濟適用住房體系和 商品房供應體系； 發(fā)展住房金融和保險，建立住房信貸體系； 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)； 滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。⑶統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策的原則。 二、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則 ⑴國家、集體、個人三者共同負擔的原則。⑶ 19861988以調整公房租金為主的綜合配套改革試點， 1988年第一次全國房改工作會議。 第七章 城鎮(zhèn)住房制度的改革與立法 第一節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革概述 一、城鎮(zhèn)住房制度改革的歷史進程 ⑴ 1982年以前的全價出售公有住房試點。 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的房屋出租租金中的土地收益，上繳國家。我國 大多實行的是福利性低租金。 房屋租金：承租人為取得一定期限房屋使用權付給出租人的經(jīng)濟補償。 房屋租賃登記：實行登記備案制度。出租人可以追認轉租合同，如未約定或協(xié)商不成轉租差價，該差價歸于承租人。承租人擅自轉租取得的收入，只有超出原房租的差價部分為不當?shù)美? 三、房屋租賃的幾個具體問題 房屋轉租：經(jīng)出租人同意。⑺故意損壞承租房屋的。⑸公有住宅用房無正當理由閑置 6個月以上的。⑶將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的。 終止：⑴將承租的房屋擅自轉租的。 解除：⑴符合法律或合同約定的解除合同條款。 二、房屋租賃合同 條款：當事人；房屋；用途；期限；租金；修繕責任；轉租；變更和解除條件；違約；其他。 第五節(jié) 房屋租賃 一、房屋租賃 概念：指房屋所有人作為出租人交其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 抵押權人的權利義務：要求保全抵押房地產(chǎn)擔保價值； 物上代位權；處分抵押權；優(yōu)先受償權。 抵押人的權利義務：隊抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲得收益權；剩余價值的再設定抵押的權利。我國實行當事人自救主義，即抵押權條件成就時，抵押權人可以就抵押權的行使方式與抵押人協(xié)商；協(xié)商不成的，抵押權人可以向法院起訴，由法院裁決抵押權的行使方式。抵押權設定時的在建房屋以完工為界限，或不能成為經(jīng)營場所不及于。 房地產(chǎn)抵押權所及房地產(chǎn)范圍：抵押權的效力及于全部房地產(chǎn)，包括房屋所有權和土地使用權。其中，違約金如僅在合同約定未登記的，屬于抵押權范圍，但不得對抗經(jīng)過登記的抵押權。抵押可延伸至保險關系，抵押人為抵押的房地產(chǎn) 投保的，保險費由抵押人負擔，保險單由抵押權人保管，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕? 房地產(chǎn)抵押的程序：簽約、登記、受理、審查、發(fā)證。⑸被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)。⑶列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。 二、房地產(chǎn)抵押的設定 房地產(chǎn)抵押的條件：不得設定抵押的房產(chǎn)：⑴權屬有爭議的房地產(chǎn)。⑵是一種價值支配權。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押 一、房地產(chǎn)抵押的概念 ：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。 預售商品房的所有權及風險負擔的轉移：預售在簽約之日起 30天內向縣級以上土地和房產(chǎn)管理部門登記備案，所有權變動。 （ 1）竣工交付和取得房屋所有權證前，主管部門不得辦理轉讓手續(xù)；申請人與預購人不一致的，不得辦理。 （ 3）預售程序：預售人領取使用證、建筑許可證、施工許可證；預售人辦理預售登記，領取許可證；同預購人簽訂預售合同；預售合同登記備案；房屋交付后，辦理產(chǎn)權登 記。 （ 2）實行許可證制度，《商品房預售許可證》。 法律依據(jù)：《城市商品房預售管理辦法》 1994年 11月 15日， 2020年修正。 以 書面合同為執(zhí)行依據(jù)。 第三節(jié) 商品房買賣 一、商品房現(xiàn)售 概念：：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 房地產(chǎn)轉讓合同的內容：當事人；房地產(chǎn)的證書、用途、概況；價格；方式；時間；違約；其他。 三、房地產(chǎn)轉讓的程序 ：簽約（簽訂 90日內申報）、申報、審 查、查勘與評估、交納稅費、核發(fā)過戶單。 （ 2）以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓時應當符合條件：①土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，實效土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所 獲收益抵交土地使用權出讓金。②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的 25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。 （ 7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形：不包括一般部門規(guī)章、地方性法規(guī)和規(guī)章。 （ 5