【正文】 三、物業(yè)委托管理 （一）物業(yè)管理公司的法律地位： 物業(yè)管理公司的概念：是指根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應報酬的經(jīng)濟組織。 業(yè)主委員會的權(quán)利和義務：（ 1）業(yè)主委員會的權(quán)利： ① 召集和主持業(yè)主大會；② 草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案、修訂草案并報業(yè)主大會通過； ③ 采取公開招標等方式聘請物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托 合同； ④ 審議物業(yè)管理服務費收取標準及使用辦法：物業(yè)管理服務費通常由業(yè)主委員會提出物業(yè)管理內(nèi)容和標準，物業(yè)管理公司據(jù)此提出測算依據(jù)和收費標準，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂物業(yè)管理委托合同予以確定； ⑤ 審議年度管理工作計劃，年度費用預算； ⑥ 檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作； ⑦ 監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理； ⑧ 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。每屆任期一般為 2年，可連選連任。執(zhí)行秘書可以不是本會委員； ④ 業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行秘書為兼職或?qū)Ｂ殹? 業(yè)主委員會的產(chǎn)生與組織：（ 1）業(yè)主大會的產(chǎn)生： ① 第一屆業(yè)主委員會，在物業(yè)行政主管部門指導下由第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生； ② 業(yè)主委員會每屆任期一般為 2年，由業(yè)主大會進行換屆選舉。 （三）業(yè)主委員會： 業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。 業(yè)主大會的議題：（ 1）聽取業(yè)主委員會工作報告；（ 2）審議和通過上一年度財務決算報告和下一 年度財務預算；（ 3）審議與通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》等文件；（ 4）決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘；（ 5）業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；（ 6）需討論決定的其他事項。 業(yè)主大會的召開：（ 1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主第一次大會。 業(yè)主委員會的概念：是在物業(yè)行政主管部門指導下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。 二、業(yè)主管理權(quán) （一）業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的概念： 業(yè)主的概念：是指物業(yè)的所有人。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應依照建設部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》，劃分應承擔的責任。物業(yè)管理維修基金由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門設立?？钯~戶代為管理，不得 挪作他用；物業(yè)共同部位、共同設備、設備維修、設施維修、更新時，其費用從物業(yè)管理維修基金增值部分開支，增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應向業(yè)主收回；物業(yè)管理維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準后實施，物業(yè)管理公司每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。 房屋設備管理：是指以一定的科學管理制度和程序，按照一定的技術(shù)管理要求，對受管理的房產(chǎn)共用設備的日常運行和維修進行管理。 （五）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)： 物業(yè)管理的策劃階段； 物業(yè)管理的前期準備階段； 物業(yè)管理的啟動階段； 物業(yè)管理的日常運作階段。 （三）物業(yè)管理的內(nèi)容： 常規(guī)性的公共服務； 針對性的專項服務； 委托性的特約服務。 物業(yè)管理的特點：（ 1）物業(yè)管理的社會化；（ 2）物業(yè)管理的專業(yè)化；（ 3）物業(yè)管理的市場化。 我國物業(yè)管理：我國內(nèi)地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于 20世紀80年代，以廣州、深圳發(fā)展得最早。 在完善我國住房立法的進程中，首先要將我國十幾年來住房制度改革的成果鞏固下來，考慮到我國住房制度的歷史發(fā)展和居民的經(jīng)濟承受能力；其次要努力促進住房制度和經(jīng)濟體制改革、市場經(jīng)濟的發(fā)展相適應，以建立起符合我國國 情的城鎮(zhèn)住房新制度。 （三）加強住房立法的必要性和任務： 城鎮(zhèn)住房制度改革的 根本目的，就是建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房商品化、社會化，不斷滿足人民群眾日益增長的對住房的合理要求。 （四）城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容： 把住房建設投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的體制； 把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制； 把住房實物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式； 建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入 家庭為對象的商品房供應體系； 建立住房公積金制度； 發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系； 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （二）城鎮(zhèn)住房制度改革的模式選擇：（ 1）全價出售公有住房；（ 2）公有住房補貼出售；（ 3）推行以調(diào)整公房低租金為主的綜合配套改革；（ 4）多種方式全面推進住房改革；（ 5）推行住房貨幣工資分配制度。如果有契約并已實際交付使用，在發(fā)生糾紛后，在房管部門又補辦了手續(xù)，可認定為有效。房屋交換雖未辦理過戶手續(xù)，但換房行為發(fā)生在《城市私有房屋管理條例》實施以前，且實際交換使用管理多年，又無欺詐、脅迫或乘人之危以及其他違法行為的，一般應認定互換產(chǎn)權(quán)的效，但應責其補辦過戶手續(xù)。 （二）房屋交換合同的內(nèi)容：（ 1）房屋交換合同是雙務合同；（ 2）房屋交換合同為實踐合同；（ 3）房屋交換合同是要式合同。 （二）房屋贈與合同：是指贈與人與受贈人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達成的協(xié)議。 典權(quán)的實現(xiàn)：是指在出典人未依約履行義務或其他法定條件下，典權(quán)人依法處分出典房屋而獲得清償?shù)男袨椤? 房屋出典與房屋出租的區(qū)別：（ 1）設立的目的不同；（ 2）法律后果不同；（ 3）取得房屋占有權(quán)、使用權(quán)的代價不同。 房屋出典的法律特征：（ 1）房屋典權(quán)是設立于他人所有的房屋之上，以使用和收益為目的的用益物權(quán)；（ 2）房屋出典是一種 雙務、有償?shù)拿袷路申P系；（ 3）房屋出典是一種要式法律行為；（ 4）出典人對出典房屋，必須經(jīng)過一定期間才能回贖；（ 5）在出典人和承典人約定的房屋出典關系存續(xù)期間，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。 房屋租金：是指房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋出租人的經(jīng)濟補償。轉(zhuǎn)租期 間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應地變更、解除或終止。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。 房屋轉(zhuǎn)租，應當訂立轉(zhuǎn)租合同。 承租人違約或違法而導致出租人收回房屋而終止合同的情形有：（ 1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（ 2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（ 3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；（ 4）拖欠租金累計達 6個月 以上的；（ 5）公有住宅用房無正當理由閑置 6個月以上的；（ 6）利用承租房屋進行違法活動的；（ 7）故意損壞承租房屋的；（ 8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 房屋租賃合同的主要條款：（ 1）當事人姓名或名稱及住所；（ 2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；（ 3）租賃用途；（ 4）租賃期限；（ 5）租金及支付方式；（ 6）房屋修繕責任；（ 7）轉(zhuǎn)租的約定；（ 8）變更和解除合同的條件；（ 9）當事人約定的其他條款。 房屋租賃的條件：立法上采取了排除性的條款，下列房屋不得出租： ⑴ 、未依法取得房屋所有權(quán)證的； ⑵ 、司法機關和行政 機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ⑶ 、共有房屋未取得共有人同意的； ⑷ 、權(quán)屬有爭議的； ⑸ 、屬于違法建筑的； ⑹ 、不符合安全標準的； ⑺ 、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； ⑻ 、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的； ⑼ 、有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。義務主要有 ① 不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，不得單方擴大抵押人擔保范圍，增加其負擔； ② 在抵押權(quán)實現(xiàn)后，如果變賣抵押房地產(chǎn)的價款清償主債務后有剩余，則應當及時將剩余部分返還給抵押人。 義務主要有： ① 保持抵押房地產(chǎn)的價值； ② 保證抵押權(quán)人充分實現(xiàn)抵押權(quán)。 （四）房地產(chǎn)抵押合同： 房地產(chǎn)抵押合同的條款：（ 1）當事人的基本情況，即當事人名稱、國籍、住所、法定代表人；（ 2）主債務基本情況；（ 3）抵押物的基本情況；（ 4）抵押物估價、抵押率；（ 5）抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人、占管方 式、占管責任及意外毀損、滅失的風險責任；（ 6）抵押物投保的險種、險別、賠償方式和受益人；（ 7）抵押物權(quán)證歸還責任，抵押物處分方式，清償順序；（ 8）違約責任及爭議解決方式；（ 9）合同生效及其他事項。 （二）房地產(chǎn)抵押的條件：下列房地產(chǎn)不得設定抵押： 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 四、房地產(chǎn)抵押 （一） 房地產(chǎn)抵押的概念：是指抵 押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。 （三）房屋預售的再行轉(zhuǎn)讓：從我國有關立法來看，對于適度的 “炒賣樓花 ”是允許的，但對過度炒賣應當限制。 預售成交價格申報：國家實行 房地產(chǎn)成交價格申報制度。 三、房屋預售： （一）房屋預售的概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預先出售給買者的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容：（ 1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；（ 2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（ 3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（ 4）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（ 5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（ 6）成交價格及支付方式；（ 7）房地產(chǎn)交付使用的時間；（ 8）違約責任；（ 9）雙方約定的其他事項。 （三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序： 簽約； 申報； 審查； 查勘與評估； 交納稅費； 核發(fā)過戶單。 允許條件：（ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應當具備的條件：① 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；② 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件； ③ 轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 特征：（ 1）房地產(chǎn)交易對象的特殊性；（ 2）房地產(chǎn)交易形式的確定性；（ 3）房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；（ 4）房地產(chǎn)交易為要式法律行為。 拆遷安置費：包括搬家補助費、臨時安置補助費和經(jīng)濟損失補償費。 拆遷安置的標準：拆除非住宅房屋，按照原 建筑面積安置。拆遷安置可以一次性安置，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后再行遷入。拆除設有抵押權(quán)的房屋實行作價補償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務后，再給予補償。拆遷前房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘查記錄，并由公證機關辦理證據(jù)保全；（ 3）對拆除設有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押 協(xié)議。作價 補償?shù)臉藴适前凑毡徊鸪课萁ㄖ娣e的重置價格結(jié)合成新計算的。（重置價格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標準、相同質(zhì)量的房屋的造價，該造價由政府按年公布） ② 償還面積超過原面積部分，按商品房價格結(jié)算； ③ 償還面積不足原面積部分，按重置價格結(jié)合成新結(jié)算。 拆遷補償 的方式：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。但拆除違章建筑、超過期限的臨時建筑不屬拆遷補償范圍。在此，包括產(chǎn)權(quán)人、代管人和國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。 （三）房屋拆遷的程序： 申領規(guī)劃用地許可證； 編制拆遷計劃； 申領房屋拆遷許可證； 發(fā)布拆遷公告； 簽訂拆遷補償、安置協(xié)議。 種類：（ 1）市政動遷和社會動遷；（ 2）征地拆遷和非征地拆遷；（ 3）統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。 中介業(yè)務活動中的禁止行為： (1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?；?2）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中 介服務；（ 3）同時在兩個或兩個以上中介服務機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務；（ 4）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；（ 5）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的管理：房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。 （三）中介服務人員資格管理： 對從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務人員的管理：從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。 設立程序：（ 1）資質(zhì)審查；（ 2）注冊登記；（ 3）登記備案。 （二）中介服務機構(gòu)及其管理： 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的種類：（ 1）房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)；（ 2）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；（ 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； （ 4）資質(zhì)四級企業(yè)： ① 自有流動資金 200萬元以上，注冊資金