【正文】 雙方代理的情形，但袁某事先就將此情況告訴了黃某和葛某，并得到兩人的認(rèn)可。案例分析十四案例分析十五中海雅園物業(yè)管理委員會訴北京中海世紀(jì)物業(yè)管理有限公司排除妨礙糾紛案【案情介紹】北京中海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中海興業(yè)公司）系中海雅園開發(fā)商。1999年2月，中海興業(yè)公司報經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡稱海淀小區(qū)辦）核準(zhǔn)同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約。該公約中物業(yè)管理委員會的權(quán)利第二項約定：采用公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同；第八項約定：前款規(guī)定的事項，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會通過；物業(yè)管理委員會成立前，由開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理公司對本物業(yè)進(jìn)行管理。中海雅園的業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書，對該公約的條款、規(guī)定承諾嚴(yán)格履行、遵守。2001年5月20日，中海興業(yè)公司（甲方）與中海世紀(jì)公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托合同，約定甲方委托乙方對中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。2001年6月15日，海淀小區(qū)辦批準(zhǔn)中海雅園組建物業(yè)管理委員會，第一屆物業(yè)管理委員會任期一年。2002年2月28日，中海雅園管委會與北京金羅馬物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托合同，該合同未實際履行。第一屆中海雅園管委會屆滿后，未召開產(chǎn)權(quán)人大會，選舉新的管委會委員。2003年3月28日，中海雅園管委會又與北京均豪物業(yè)管理有限公司簽訂中海雅園物業(yè)管理委托合同，該公司亦未進(jìn)人中海雅園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。中海雅園管委會在選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約的約定，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人大會通過并授權(quán)。2003年，中海雅園管委會訴至法院，要求中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)。中海世紀(jì)公司辯稱：中海雅園管委會不具備對我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業(yè)管理企業(yè)的是業(yè)主大會的權(quán)利，不是業(yè)主委員會的權(quán)利，在沒有業(yè)主大會委托的情況下，業(yè)主委員會無權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。原告的合法存續(xù)期間已經(jīng)于2002年6月15日屆滿，已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見中關(guān)于其他組織的規(guī)定。原告在起訴書中引用的判決書內(nèi)容不符合證據(jù)的有關(guān)規(guī)定，(2002）海民初字第9241號民事判決書現(xiàn)在還未發(fā)生法律效力，不能作為本案的定案證據(jù)。中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)公司在2001年5月20日和被告簽訂物業(yè)委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司，并應(yīng)按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務(wù)。中海雅園第一屆物業(yè)管理委員會另行招聘物業(yè)管理單位行為不是出于業(yè)主大會的授權(quán)和決議，原告的部分組成人員不具備擔(dān)任物業(yè)管理委員會委員的資格，是其第一屆物業(yè)管理委員會的一意孤行。我方目前對中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權(quán)人的意見，我方行為并無不當(dāng)。原告主任胡密珍至今拖欠物業(yè)管理費用已經(jīng)達(dá)355多元，故原告的行為根本不能代，中海雅園產(chǎn)權(quán)人的意見。故不同意原告的訴訟請求。 問題：一、通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，那么本案中開發(fā)商中海興業(yè)公司能否與中海世紀(jì)公司簽訂的中海雅園物業(yè)管理合同？該合同是否有效？為什么？參考答案：能。有效。雖然通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。但實踐中，物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，往往還有一段過程。不但這個過程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的前期介人了。這個階段的物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。前期物業(yè)管理法律關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。本案中，中海世紀(jì)公司是因為在前期物業(yè)管理階段接受開發(fā)商的委托與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同而承擔(dān)小區(qū)管理服務(wù)任務(wù)的。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只能在被業(yè)主大會選聘之后，和業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。1994年建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！薄段飿I(yè)管理條例》對此問題則作出更為詳盡的規(guī)定，其中第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，在物業(yè)建成之后，業(yè)主大會成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動。由于業(yè)主大會尚未成立，不可能由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主天會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂，這時的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。本案中，開發(fā)商中海興業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)中海世紀(jì)公司所簽訂的物業(yè)管理合同即屬于前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位一開始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設(shè)單位享有一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)、能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)。本案中的前期物業(yè)服務(wù)合同依法成立并且生效，也得到合同有關(guān)各方的切實履行，有關(guān)條款所確定的權(quán)利義務(wù)應(yīng)得以遵守。尤其需要注意的是，該合同明確約定了管理期限為五年。 二、管理規(guī)約應(yīng)有業(yè)主大會制定，本案的開發(fā)商中海興業(yè)公司能否制定業(yè)主臨時公約？為什么？參考答案：能。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會。但在前期物業(yè)管理階段，基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)人住業(yè)主共同利益的考慮，存在制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要，業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在，這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時公約?！段飿I(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！稐l例》第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。本案中，作為建設(shè)單位的中海興業(yè)公司所制定的《房屋使用、管理、維修公約》經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)同意，而發(fā)生相應(yīng)的效力 業(yè)主臨時公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，這是因為建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。業(yè)主臨時公約在業(yè)主成立業(yè)主大會后，業(yè)主通過業(yè)主大會會議表達(dá)自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時公約，當(dāng)然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時公約，但此時的業(yè)主臨時公約經(jīng)過業(yè)主大會的審議通過以后已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的業(yè)主公約了。 三、本案的物業(yè)管理委托合同約定的5年管理服務(wù)期限提前終止？參考答案：需待中海雅園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會成立，選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)后，在業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的條件下，才能使前期物業(yè)服務(wù)合同提前終止。《物業(yè)管理條例》第二十六條明確規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！彼摹⒈景钢泻Ｑ艌@管委會訴請法院判決中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)？為什么？參考答案：不能。首先，中海世紀(jì)公司是依據(jù)海淀小區(qū)辦核準(zhǔn)同意的中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約受聘的。符合公約規(guī)定。其次，中海興業(yè)公司（甲方）與中海世紀(jì)公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托合同，約定甲方委托乙方對中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。在本案中，前期物業(yè)服務(wù)合同仍然處于約定期限范圍內(nèi)。最為重要的是在此物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主大會也沒有作出選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的決定,而選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職權(quán)，而非業(yè)主委員會的職權(quán)，業(yè)主委員會只能在業(yè)主大會選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)情況下，才能代表業(yè)主與該新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。本案中，中海雅園管委會未經(jīng)業(yè)主大會決議，是無權(quán)解聘物業(yè)管理企業(yè)的，其未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與其他公司所簽訂物業(yè)管理委托合同也是無效的。 因此，該前期物業(yè)服務(wù)合同仍然生效，相關(guān)權(quán)利義務(wù)仍然需要遵循。中海雅園管委會也不能訴請法院判決中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)。