房地產(chǎn)法案例習(xí)題-資料下載頁(yè)
2025-05-01 00:32本頁(yè)面
【正文】 屋出租，但他仍是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)法的規(guī)定，房屋所有人依法對(duì)自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，故不影響他行使抵押的權(quán)力。 2）王某與張某的抵押合同是否有效，為什么？答:無(wú)效。理由：因?yàn)閺?、王的抵押合同雖然是雙方共同意思表示的結(jié)果，但是根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定辦理抵押登記，即到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記，由房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)給《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。既然張、王未辦此手續(xù)，故該合同無(wú)效。抵押合同中不能有流質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價(jià)抵債違反了這一規(guī)定；該抵押合同沒(méi)有登記。抵押合同自合同登記之日起生效。 3）王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金，為什么？答:王某無(wú)權(quán)向李某收取租金和押金。雖然王某是抵押權(quán)人，但是并非房屋產(chǎn)權(quán)所有人，只有業(yè)主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必須成為該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，或者獲得張某的授權(quán)，另由于抵押合同無(wú)效，王某無(wú)權(quán)取得該房屋所有權(quán)。 4）張某和王某是否有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，為什么？答: 王某無(wú)權(quán)終止租賃合同，理由同上，他不是該合同的簽約人，更非產(chǎn)權(quán)所有人。 張某有權(quán)提前終止租賃合同，收回房屋。根據(jù)法律規(guī)定，承租人拖欠租金6個(gè)月以上的，出租人有權(quán)收回房屋，終止合同，因?yàn)槔钅碂o(wú)理由未交納租金滿(mǎn)6個(gè)月，此外，張、王之間的抵押合同是另一法律關(guān)系，與張某與李某之間的租賃合同無(wú)關(guān)，故不能成為李某拒付租金的理由。 案由：1995年10月，某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了200畝土地使用權(quán)出讓合同，每畝地價(jià)為10萬(wàn)元。該公司受讓土地后，在未經(jīng)任何開(kāi)發(fā)的情況下開(kāi)始轉(zhuǎn)讓其所獲得的土地使用權(quán)。1995年6月該公司另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以每畝12萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)嫌?jì)地款項(xiàng)共計(jì)2400萬(wàn)元。市土地管理局獲知此事后，下達(dá)了行政處罰決定書(shū)，沒(méi)收其違法所得400萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：1)兩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的合同是否有效？為什么？ 答；轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。理由；根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備以下條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)：（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供水、電、熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地的平整，形成工業(yè)用地或著其他建設(shè)用地條件（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。以出讓方式取得土地使用權(quán)不具備上述條件的，就屬于不符合法律規(guī)定的有關(guān)轉(zhuǎn)讓條件。由此可見(jiàn)以上兩公司都不符合法律規(guī)定的有關(guān)轉(zhuǎn)讓條件。在未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)的情況下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是典型的非法“炒賣(mài)”土地使用權(quán)，因此轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。 2)土地管理局的行政處罰是否合法？ 答：合法，土地管理局根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及我國(guó)其他有關(guān)法律規(guī)定所作出的處罰決定，是合法的。違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上任命政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。 3) 若管理相對(duì)人對(duì)此處罰不服，可通過(guò)什么途徑得到法律救濟(jì)？ 答：是申請(qǐng)行政復(fù)議。相對(duì)人可以自知道該具體行政行為之日起60天之內(nèi)向該市人民政府或者上級(jí)國(guó)土管理部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議，對(duì)復(fù)議決定不服的，可以向人民法院提起訴訟；直接向作出處罰決定的機(jī)關(guān)所在地的人民法院提起訴訟。
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