房地產(chǎn)法期末復習資料歸納-資料下載頁
2025-05-01 00:32本頁面
【正文】 ，如房地產(chǎn)所有權(quán)、租賃權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、贈與權(quán)等。(2)房地產(chǎn)合同權(quán)，即房地產(chǎn)主體有訂立各種房地產(chǎn)合同的權(quán)利，有要求對方履行合同中約定的各項義務的權(quán)利，如房地產(chǎn)買賣合同中的賣方有權(quán)要求買方按照合同約定的時間、面積交付房屋。房屋租賃合同中的出租人有權(quán)要求承租人按時交付房租。(3)房地產(chǎn)活動中民事賠償?shù)臋?quán)利，即房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動中因他方主體的違法行為給其造成經(jīng)濟損失時，有權(quán)請求賠償。房地產(chǎn)法律義務是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體依據(jù)法律規(guī)定和合同約定在房地產(chǎn)活動中必須為一定行為或不為一定行為，以滿足權(quán)利主體的要求。如房地產(chǎn)交易價格申報義務、全面履行房地產(chǎn)合同的義務、依法繳納稅收的義務。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體之權(quán)利義務共同指向的對象。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體主要有經(jīng)濟行為和房地產(chǎn)兩大類:(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟行為，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為了獲得經(jīng)濟利益而進行的房地產(chǎn)活動，如房地產(chǎn)開發(fā)主體進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動，房地產(chǎn)交易主體進行的房地產(chǎn)交易活動等。房地產(chǎn)主體所進行的房地產(chǎn)經(jīng)濟活動必須經(jīng)過房地產(chǎn)法的調(diào)整，納人法律關(guān)系的軌道，才能有序進行，以實現(xiàn)房地產(chǎn)主體的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)法針對主體所進行的各種房地產(chǎn)經(jīng)濟行為，規(guī)定房地產(chǎn)主管機關(guān)對房地產(chǎn)活動的管理職權(quán)，規(guī)定房地產(chǎn)當事人對其房地產(chǎn)經(jīng)濟活動應負的義務，從而將人們的房地產(chǎn)經(jīng)濟行為納人法律關(guān)系的軌道，由此也就形成了房地產(chǎn)法律關(guān)系。(2)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務一般都是針對特定的房地產(chǎn)發(fā)生的，法律要規(guī)定房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)上的權(quán)利和義務，因而房地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)法律關(guān)系的重要客體。[案例討論]1984年4月15日，第三人彭某及案外人吳某與被告某村委會簽定了承包養(yǎng)魚池合同，期限為15年。二人共同經(jīng)營一年后，將魚池一分為二各自經(jīng)營。1992年3月16日，第三人彭某將自己承包的魚池未經(jīng)被告同意，轉(zhuǎn)讓給原告董某，并訂立了協(xié)議。協(xié)議規(guī)定了轉(zhuǎn)讓期限轉(zhuǎn)讓費6000元；魚翅設備完全歸董某所有。協(xié)議簽定后，魚翅轉(zhuǎn)歸原告董某經(jīng)營，原告付給彭某轉(zhuǎn)讓費3000元。1992年8月18日，國家征用土地搞開發(fā)區(qū)建設，原告經(jīng)營的魚翅包括在開發(fā)區(qū)內(nèi)。原告董某與被告村委會達成魚翅解除承包合同，賠償經(jīng)濟損失的協(xié)議。履行時，原告按協(xié)議第三條之規(guī)定領(lǐng)取了基建投資設備投資款合計7018元，協(xié)議第四條規(guī)定被告向董某賠償9736元，但在發(fā)放此款時發(fā)給了原合同承包人彭某，致使原告董某沒有得到相應的補償，而后，原告在某縣法律服務中心的調(diào)節(jié)下，董某與彭某達成協(xié)議，由彭某將此款返還給董某。但協(xié)議到期后，彭某拒絕履行協(xié)議，協(xié)議中的第三人村委會因彭某拒絕履行協(xié)議，而拒絕履行其在承包合同協(xié)議中對董某的給付義務。董某無奈于1993年7月21日向縣法院起訴稱，彭某將魚翅轉(zhuǎn)讓于我經(jīng)營是被告同意的，我已向彭某付轉(zhuǎn)讓費6000元。現(xiàn)因國家征用土地，我與被告達成解除承包合同，補償經(jīng)濟損失的協(xié)議，但被告將部分補償款給了彭某。因此，要求被告立即給付其經(jīng)濟補償款9736元。法律分析：本案是因土地征用而發(fā)生的糾紛，其中涉及到彭某轉(zhuǎn)讓魚翅承包權(quán)的行為是否有效；國家征用土地時原有土地使用人的所有權(quán)如何保證以及第三人行為的性質(zhì)如何認定。首先，彭某是在未經(jīng)村委會同意的情況下，將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的。最高法《民通意見》95條規(guī)定：“公民和集體依法對集體所有的或國家所有的由集體使用的森林山地山嶺草原荒地灘涂水面等承包經(jīng)營的權(quán)利義務，按承包合同規(guī)定處理。承包人未經(jīng)發(fā)包人同意擅自轉(zhuǎn)包或者轉(zhuǎn)讓的無效?！钡窃诒景钢校鳛榘l(fā)包人的村委會對這種情況是明知的，并且不僅沒有表示反對，而且還在土地征用時與原告達成了解除土地承包合同的協(xié)議。村委會的這一系列行為表明了它對彭某擅自轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)的行為是追認同意的。因此，村委會主張轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營協(xié)議無效的說法是不成立的。其次，本案還涉及到農(nóng)村集體所有土地的征用問題。農(nóng)村集體所有的土地征用，是指國家因建設需要，強制的將屬于農(nóng)村集體所有的土地變?yōu)閲型恋氐拇胧?。土地征用的行使受到嚴格的限制（土地管理?5條）。國家在行使土地征用權(quán)時，對由此受到的損失的土地所有人一般是予以補償?shù)?。（土地管理?7條）。但是土地補償費和安置補助費的綜合不得超過土地被征用前3年平均產(chǎn)值的30倍。在本案中，原告作為土地使用權(quán)人應當?shù)玫絿艺饔猛恋厮o予的補償，而原告與村委會的所簽定的補償協(xié)議，其根據(jù)也在此。另外，本案中，由于村委會的失誤使得補償款誤發(fā)給原合同承包人彭某，而彭某卻占用不還，以至造成糾紛，彭某的這種行為，根據(jù)《民法通則》92條“沒有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益反還受損失的人”的規(guī)定，屬于不當?shù)美?，原告有?quán)要求其返還。7 / 7
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