房地產(chǎn)法案例習題(編輯修改稿)
2025-05-28 00:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 若干問題的解釋》中的第八、九兩條明確規(guī)定了商品房買賣合同中在特定條件下可以適用懲罰性賠償。第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。” 本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？ 不能。因為本案的被告不存在原告所說的欺詐、違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使不能實現(xiàn)合同目的行為。 三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？ 第一問：商品房先出賣后抵押也稱商品房的先賣后抵：是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。 根據(jù)最高人民法院《關于＜擔保法＞若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進行抵押的，只要房屋所有權沒有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之上，就可以同時存在著買受人的債權和銀行的抵押權。因此，根據(jù)我國現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的 《商品房解釋》第八條規(guī)定，只要先賣后抵的行為導致買受人無法取得房屋的，出賣人就屬于惡意違約，要承擔懲罰性賠償責任。 第二問：為了加速經(jīng)濟流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財產(chǎn)的功能，法律允許財產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓，但為了保障抵押權人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權益，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)必須受到一定的限制。 《擔保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵鉀人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 《關于適用＜擔保法＞若千問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊溆嗖糠謧鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未?jīng)登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。 《物權法》第一百九十一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。 四、我國立法和司法解釋有關懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有哪些？ 參考答案：《消費者權益保護法》（1999年1月）第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消
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