房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)提綱(編輯修改稿)
2025-05-21 22:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 限。劃撥：無期限性。 出讓—有最高年限。使用權(quán)性質(zhì)：出讓地—可進(jìn)入市場交易。 劃撥地—不能直接進(jìn)入市場。試述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容。（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。38條，條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地的條件?！稐l例》19條：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條限投資開發(fā)、利用土地的、土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與地上建筑物的關(guān)系土地使用權(quán)與地上建筑物、其他建筑物一同轉(zhuǎn)讓原則。該原則同樣適用于土地使用權(quán)的租賃或抵押?！稐l例》25條：土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房屋管理部門批準(zhǔn)。（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與原出讓使用權(quán)合同轉(zhuǎn)讓合同受原出讓合同約束，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。受讓人所享有的使用權(quán)年限，為出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限；受讓土地的用途受原出讓合同約束.改變出讓合同規(guī)定土地用途的，應(yīng)征得出讓人同意并經(jīng)土地管理部門、規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂出讓合同、辦理變更登記。價(jià)格轉(zhuǎn)讓管制。轉(zhuǎn)讓的價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市縣政府有優(yōu)先購買權(quán)。轉(zhuǎn)讓市場價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣政府可以采取必要的措施。（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)和條件性質(zhì)上屬物權(quán)轉(zhuǎn)讓范疇，適用所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則。受讓人只能享有原權(quán)利人剩余期限的權(quán)利。轉(zhuǎn)讓須簽轉(zhuǎn)讓合同。明確轉(zhuǎn)讓價(jià)格、移轉(zhuǎn)土地占有的時(shí)間等。轉(zhuǎn)讓必須登記，方可取得土地使用權(quán)，否則受讓人僅享有土地債權(quán)，無權(quán)對抗已經(jīng)取得登記的第三人。試述工程款優(yōu)先受償權(quán)?！逗贤ā返?86條：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)、也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。n A、工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，一種法定抵押權(quán)n B、工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使，期限六個(gè)月。自建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。n C、墊資款受優(yōu)先保護(hù)，承包人墊付的材料款享受優(yōu)先于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。試述商品房預(yù)售的條件。n 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書n 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證n 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算的商品房，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。n 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》商品房預(yù)售的特點(diǎn)。（一）商品房預(yù)
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