法學(xué)系房地產(chǎn)法課件(編輯修改稿)
2024-09-11 23:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)相對(duì)人不應(yīng)包括金葉公司。因?yàn)槲囱a(bǔ)辦劃撥土地使用權(quán)的手續(xù)及改變土地用途的責(zé)任，均在于作為土地使用權(quán)人的黃岐村。 案例三 : 聯(lián)合開(kāi)發(fā)土地協(xié)議糾紛案 ? 1996年 7月，某市土地局與該市天海房地產(chǎn)公司 (以下簡(jiǎn)稱天海公司 )簽訂了一份 土地使用權(quán)出讓合同 )。按照合同約定，天海公司獲得了土地局出讓的 1． 8萬(wàn)平方米土地的使用權(quán)。 ? 天海公司在付清了 360萬(wàn)元地價(jià)款之后，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目沒(méi)有進(jìn)行任何實(shí)際的投入。 ? 1996年 10月，在未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)同意的情況下，天海公司與該市陽(yáng)光房地產(chǎn)公司 (以下簡(jiǎn)稱陽(yáng)光公司 )簽訂了聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議。 ? ? 協(xié)議載明：“建設(shè)工程到樁擊完工后進(jìn)行地下室施工時(shí)，陽(yáng)光公司在付清地價(jià)款后，國(guó)有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)歸陽(yáng)光公司所有。” ? 據(jù)此，天海公司一次性獲得了陽(yáng)光公司支付的 540萬(wàn)元地價(jià)款。該市土地局發(fā)現(xiàn)后，多次與天海公司負(fù)責(zé)人商談，提出其違法事實(shí)，天海公司沒(méi)有采取任何積極行動(dòng)。 ?問(wèn)題： ? (1)本案中天海公司與陽(yáng)光公司所簽訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議是否有效，為什么 ? ? (2)該市土地局可以對(duì)天海公司采取什么處罰措施 ? ? 首先，本案中天海公司與陽(yáng)光公司所簽訂的 (聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議 )無(wú)效。理由是：第一， (聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議 )的實(shí)質(zhì)是國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而非合作開(kāi)發(fā)。第二，天海公司轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)不符合法定條件，即沒(méi)有按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件之一是從事房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)的，必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25％以上。天海公司沒(méi)有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行任何投資，而以 聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議 )的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，屬于非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。第三，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，雙方當(dāng)事人還必須訂立書面轉(zhuǎn)讓合同，并辦理轉(zhuǎn)讓登記，本案中，天海公司與陽(yáng)光公司沒(méi)有另行訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也未辦理登記，其轉(zhuǎn)讓行為不符合法定要求。 ? 其次，該市土地局對(duì)天海公司可以采取的處罰措施有：一是沒(méi)收非法所得。二是可以并處罰款。三是對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 ? 案例四：拆遷房交易糾紛 ? 位于某市蘭海街小井路 35號(hào)面積為 75平方米的住房，產(chǎn)權(quán)屬于該市的郵電局。1994年以來(lái)，一直由市民余某租住，每年辦理一次手續(xù)，年租金 800元。 ? 1996年 6月，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了籌集資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，決定于 7月 12日拍賣該公司管轄下的小井路 25處房屋 (包括 35號(hào) )。 ? ? 市政府下文通知房地產(chǎn)公司，按照政府 關(guān)刊、井路部分道路規(guī)劃要拆遷的房屋不能拍賣 )的規(guī)定， 35號(hào)屬于不拍賣之列。接通知后，房地產(chǎn)公司 7月 12日沒(méi)有拍賣 35號(hào)。 7月 25日，辛某與房地產(chǎn)公司在明知 35號(hào)屬于拆遷房屋的情況下，私下達(dá)成買賣 35號(hào)的協(xié)議，協(xié)議沒(méi)有寫明面積、結(jié)構(gòu)、交房期、產(chǎn)權(quán)人；而且，房地產(chǎn)公司要求辛某保證“今后拆遷方不與城建、土管、郵電局和房地產(chǎn)公司扯皮”，當(dāng)日繳款 1． 5萬(wàn)元。 ? 6月 21日，雙方在房地產(chǎn)交易所辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取了房產(chǎn)證。 ?問(wèn)題： ? (1)房地產(chǎn)公司有無(wú)權(quán)利出售余某租住的房屋，為什么 ? ? (2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效，為什么 ?
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